Lahan BUMD, alternatif yang atasi darurat hunian

Rusun di atas Pasar Rumput. Image source: Megapolitan Kompas.

Hunian yang layak merupakan salah satu hak dasar manusia. Di Jakarta, hunian yang layak seringkali tidak terjangkau. Sebenarnya, bisakah ‘layak’ dan ‘terjangkau’ hadir bersamaan dalam bentuk hunian dan tanpa mengorbankan salah satunya?

Darurat hunian menjadi satu dari sekian persoalan Jakarta. Mahalnya harga rumah hingga keterbatasan lahan tergolong problem laten yang harus diselesaikan supaya dampaknya tak membesar. Salah satu solusinya, menambah suplai hunian dengan pembangunan lebih banyak hunian vertikal.

Sayangnya, ini sulit diwujudkan karena adanya batasan jumlah lantai yang bisa dibangun, atau dikenal dengan istilah Koefisien Lantai Bangunan (KLB). Keterbatasan lahan di Jakarta membuat hunian vertikal hanya mungkin diterapkan dengan peningkatan KLB.

Peningkatan KLB diperlukan karena data lima tahunan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat mencatat Jakarta kekurangan hunian (backlog) 1,2 juta unit. Ini baru jumlah rumah tangga ber-KTP Jakarta yang tidak memiliki hunian sendiri. Jumlah itu belum ditambah dengan pendatang atau rumah tangga yang tidak ber-KTP Jakarta, tapi tinggal dan bekerja di Jakarta serta tidak memiliki hunian. Dengan begitu, jumlah backlog kemungkinan lebih besar lagi. Alasan lainnya, Jakarta tetap menjadi magnet urbanisasi yang menarik para pendatang. Kedatangan penduduk baru membuat Jakarta tetap kompetitif dan semarak ekonominya. Tapi, siapkah Jakarta menyediakan ruang bagi warga?

Menampung warga Jakarta berarti menyediakan hunian yang layak dan murah. Pembangunan hunian vertikal menjadi opsi yang wajib dipertimbangkan pemerintah untuk merumahkan warganya. Sebab, pembangunan secara vertikal menyelesaikan sekaligus dua masalah menahun yang dialami Jakarta, kekurangan hunian dan keterbatasan lahan.

Harga lahan adalah faktor terbesar yang menentukan harga satu unit rusun di Jakarta, bukan biaya konstruksi. Karena lahan terbatas (baca: mahal), maka lahan yang sudah ada harus ditingkatkan kepadatannya. Kalau tidak, tingginya harga lahan hanya akan membuat harga hunian jadi sangat mahal dan tidak terjangkau.

Solusi atas mahalnya harga lahan bisa berupa kerja sama Badan Usaha Milik Daerah (BUMD) dengan sektor swasta. Kerja sama itu menjadi sarana bagi pengembang untuk melaksanakan kewajiban mereka untuk membangun rumah susun. Di sisi lain, suplai hunian terjaga dan membuat harga rumah stabil sekaligus mengatasi keterbatasan lahan.

Mari menghitung dengan anggapan harga satu unit rumah susun murah yang luasnya 24 meter persegi adalah Rp 350 juta, sesuai ketentuan Pemerintah DKI Jakarta. Apakah bisa rusun dengan harga itu disediakan dekat pusat kota Jakarta? Jawabannya: bisa! Tapi, di lahan tersebut harus diizinkan untuk membangun lantai lebih luas. Dengan kata lain, Koefisien Lantai Bangunan (KLB) mesti dinaikkan.

Contoh konkretnya, di Kampung Karet, Segitiga Emas, misalnya. Berjarak sekitar 500-600 meter dari Jalan Sudirman atau Jalan Rasuna Said, harga lahan mencapai Rp 50 juta per meter persegi. Agar sebuah unit rusun seluas 24 meter persegi dapat dijual dengan harga Rp 350 juta (“rusun murah”), tanpa subsidi dari pemerintah, maka plot lahannya perlu diberikan KLB sebesar 14. Ini dengan asumsi biaya konstruksi Rp 8 juta per meter persegi (harga pasar), tidak ada biaya perizinan bangunan (IMB) yang memberatkan, dan developer-nya tidak mengambil untung.

Kalau pemerintah bersedia memberi KLB sebesar 14 untuk lahan di Kampung Karet, maka rusun murah seharga Rp 350 juta di tengah kota bisa dibangun hampir tanpa subsidi pemerintah. KLB 14 bukanlah hal yang aneh. Dengan asumsi luas lahan 2.500 meter persegi, maka bangunan rusun tersebut mungkin akan setinggi 35 lantai. Kalau dikelola dengan baik, tidak ada masalah.

Agar ini bisa terjadi, peraturan seperti Rencana Detail Tata Ruang, yang menetapkan batas kepadatan bagi tiap-tiap daerah di Jakarta, mesti diubah. KLB-nya mesti ditambah. Kepadatan mesti ditingkatkan, agar harga lahan yang mahal dapat dibagi-bagi untuk ditanggung oleh lebih banyak unit hunian.

Sayangnya, saat ini pemerintah daerah seperti masih alergi pada peningkatan KLB. Dikhawatirkan daya dukung Jakarta tidak akan mencukupi kalau KLB (kepadatan) bertambah. Padahal meningkatkan daya dukung tanpa merusak lingkungan justru adalah tugas pemerintah. Kalau keberadaan bangunan dan fungsi baru dikhawatirkan mengakibatkan kemacetan, maka pemerintah bertugas membangun sistem transportasi publik massal. Kalau penggunaan pompa air oleh masyarakat dikhawatirkan mengakibatkan penurunan muka tanah, maka pemerintah bertugas membangun sistem penyediaan air minum yang berfungsi baik dan berdaya jangkau luas.

Di saat perubahan RDTR untuk meningkatkan KLB berjalan setengah hati, angin segar justru datang dari Peraturan Menteri ATR/BPN No. 16/2017 tentang Pedoman Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit (TOD). Peraturan ini mendorong fungsi ruang campuran dan intensitas pemanfaatan ruang yang lebih tinggi di kawasan-kawasan TOD.

Jakarta pun telah mengeluarkan peraturan untuk mendukung pelaksanaan TOD, yaitu Peraturan Gubernur DKI Jakarta No. 67/2019 tentang Penyelenggaraan Kawasan Berorientasi Transit. Sejalan dengan upaya mewujudkan hunian terjangkau, Pergub ini mensyaratkan dibangunnya rusun murah di dalam setiap persil lahan di zona TOD, termasuk di samping gerbang masuk ke MRT. Lalu, bagaimana dengan harga lahan yang sangat tinggi di Jalan Sudirman dan Jalan Thamrin?

Seperti diilustrasikan di atas, secara prinsip tingginya harga lahan dapat diatasi kalau pemerintah bersedia mengalokasikan KLB yang lebih tinggi. Tapi berapa KLB yang harus dialokasikan kalau ingin membangun rusun murah di pinggir Jalan Sudirman atau Jalan Thamrin? Dengan asumsi Nilai Jual Objek Pajak sebesar Rp 100 juta per meter persegi, maka KLB yang harus diberikan adalah 33. Kabar buruknya, KLB sebesar 33 tidak realistis untuk rusun murah. Masih dengan asumsi total luas lahannya 2.500 meter persegi, maka bangunannya mungkin akan setinggi sekitar 80 lantai. Padahal bangunan paling tinggi di Jakarta saat ini adalah Menara Westin di Jalan H.R. Rasuna Said dan Menara Treasury di SCBD dengan ketinggian 60-70 lantai.

Beralih dari pusat bisnis, pembangunan hunian vertikal juga bisa dilakukan di lokasi-lokasi lain. Pemanfaatan lahan milik Badan Usaha Milik Daerah seperti pasar, misalnya, dapat meminimalisir biaya yang harus dikeluarkan untuk mendapatkan lahan di pusat kota. Sebutlah Pasar Senen milik PD Pasar Jaya di bilangan Jakarta Pusat. Dengan bangunan gedung vertikal, bukan tidak mungkin jika bagian bawah bangunan difungsikan sebagai pasar dan bagian atasnya dikembangkan sebagai kawasan hunian. Fungsi pasar bisa didukung oleh kehadiran para penghuni dan hunian pun bisa dihidupi oleh keberadaan pasar.

Ide pengembangan Pasar Senen ini kurang lebih sudah terwujud di Pasar Rumput, Jakarta Selatan. Kawasan Pasar Rumput yang tadinya hanya berfungsi sebagai pasar, kini ditambah dengan hunian vertikal di atas bangunannya. Kompleks hunian tersebut juga sudah terintegrasi dengan halte Transjakarta Pasar Rumput. Tak hanya itu, dalam radius sekitar satu kilometer dari Rusunawa Pasar Rumput terdapat Stasiun Manggarai. Ke depannya, bukan tidak mungkin kalau rusun murah juga dibangun di atas lahan-lahan BUMD lain seperti terminal.

Pemanfaatan lahan secara optimal dengan meningkatkan kepadatannya adalah keniscayaan. Di Jakarta, penambahan jumlah penduduk akibat urbanisasi bukan tak mungkin terus terjadi. Pun jika Ibu Kota pindah dari Jakarta, daya tarik Jakarta tak otomatis redup karena lebih dari 85 persen perekonomian atau PDRB Jakarta digerakkan oleh sektor swasta.

Oleh karena itu, kerja keras untuk mewujudkan lebih banyak hunian terjangkau di Jakarta harus terus ditingkatkan. Salah satu jalan untuk mengatasi mahalnya harga lahan adalah meningkatkan intensitas penggunaan lahan dengan cara meninggikan KLB di pusat kota, dan mencegah pembangunan di tempat-tempat yang seharusnya dilindungi.

Penulis: Mulya Amri, Program Director of Jakarta Property Institute (JPI)

Silakan kunjungi website dan akun Instagram kami untuk informasi lebih lanjut seputar perkembangan Jakarta yang layak huni dan kirim surel ke [email protected] untuk ide dan gagasan.