Dipaksa Ayah Tiri Ubah Sertifikat Rumah, Apa yang Bisa Dilakukan?

Balik nama sertifikat rumah memang merupakan hal yang lumrah dilakukan. Ada prosedur yang harus dilalui dalam proses balik nama tersebut.

Namun, bagaimana bila proses balik nama itu dilakukan berdasarkan paksaan?

Seperti misalnya seperti contoh di bawah ini:

Ayah tiri saya hendak membalik nama sertifikat rumah saya, namun saya menolak karena rumah itu milik saya. Akhirnya, ayah saya mengambil sertifikat rumah tersebut ke notaris untuk PPJB. Apa yang bisa saya lakukan?

Ilustrasi sertifikat rumah. Foto: Shutter Stock

Berikut jawaban Ferdy Rizky Adilya, S.H., M.H., C.L.A., pengacara yang tergabung dalam Justika:

Anda tidak perlu khawatir karena peralihan hak tidak bisa dilakukan tanpa adanya suatu persetujuan, yang pada umumnya diketahui 2 (dua) cara peralihan hak atas tanah, yaitu beralih dan dialihkan.

Beralih menunjukkan berpindahnya hak atas tanah tanpa ada perbuatan hukum yang dilakukan oleh pemiliknya, misalnya melalui pewarisan. Sedangkan dialihkan, menunjuk pada berpindahnya hak atas tanah melalui perbuatan hukum yang dilakukan pemiliknya, misalnya melalui jual beli.

Peralihan Hak atas Tanah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (PP No. 24 Tahun 1997). Dalam Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 disebutkan bahwa,

”Pemindahan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku”

Walaupun ayah tiri Anda membawa sertifikat rumah Anda kepada Notaris untuk dibuat PPJB (Pengikatan Perjanjian Jual Beli), Notaris sebelumnya pasti akan melakukan pengecekan atau verifikasi terhadap sertifikat tersebut. Seperti tercatat atas nama siapa subjek dalam sertifikat tersebut, dan lain sebagainya.

Selanjutnya, kecakapan subjek hukum tersebut akan dijadikan dasar dibuatnya perikatan baik PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) atau AJB (Akta Jual Beli), yang merupakan sama-sama perjanjian tapi keduanya memiliki akibat hukum yang berbeda.

Perbedaan utama keduanya adalah pada sifat otentikasinya. PPJB merupakan ikatan awal antara penjual dan pembeli tanah yang bersifat di bawah tangan atau akta non otentik. Akta non otentik berarti akta yang dibuat hanya oleh para pihak atau calon penjual dan pembeli, tetapi tidak melibatkan Notaris/PPAT.

Karena sifatnya non otentik, hal itu menyebabkan PPJB tidak mengikat tanah sebagai objek perjanjiannya, dan tentu, tidak menyebabkan beralihnya kepemilikan tanah dari penjual ke pembeli. Maka, dalam sebuah transaksi jual beli tanah, calon penjual dan pembeli tidak diwajibkan membuat PPJB.

Berbeda halnya dengan PPJB, AJB merupakan akta otentik yang dibuat oleh Notaris/PPAT dan merupakan syarat dalam jual beli tanah. Dengan dibuatnya AJB oleh Notaris/PPAT, maka tanah sebagai objek jual beli telah dapat dialihkan atau balik nama dari penjual kepada pembeli.

Kesimpulannya, bagi pihak yang tidak cakap secara hukum untuk hak atas tanah seperti ayah tiri Anda, menjadikan ayah tiri Anda tidak berkompeten untuk menandatangani Akta Jual Beli atas tanah tersebut. Dengan demikian, dalam pengikatan diri suatu perjanjian, baik PPJB maupun AJB, Notaris/PPAT tidak akan membuat suatu perjanjian apabila yang dipersyaratkan di dalam membuat suatu perjanjian tidak terpenuhi.

Artikel ini merupakan kerja sama kumparan dan Justika