Pembeli Tak Bayar Angsuran ke Developer, Uang yang Sudah Disetor Bisa Kembali?

Setiap pembeli maupun penjual tanah harus melaksanakan kewajibannya bila sudah terikat dalam Pengikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB). Bila ada kelalaian, maka ada konsekuensi pula yang harus diterima.

Seperti misalnya contoh kasus di bawah ini:

Dalam draft PPJB pembelian kaveling yang telah dibuat oleh developer, tertera bahwa apabila Pembeli lalai melakukan kewajibannya (seperti berhenti membayar), Developer selaku Penjual tidak akan mengembalikan uang yang sudah dibayarkan Pembeli. Apakah Pembeli dapat menuntut menggunakan UU Perlindungan Konsumen?

com-Finmas, ilustrasi pengembalian uang Foto: Shutterstock

Berikut jawaban Nia Sita Mahesa, S.H., M.H., pengacara yang tergabung dalam Justika:

Berdasarkan keterangan di atas dapat disimpulkan bahwa Pembeli dan Penjual telah membuat dan menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Artinya, segala hak dan kewajiban Pembeli dan Penjual telah jelas diketahui dan diatur dengan baik.

Berdasarkan Pasal 1338 KUHPerdata, “Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu. Suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik”.

Sehingga, Pembeli tentunya memenuhi kesepakatan yang diatur dalam PPJB tersebut, dalam hal ini membayar kewajibannya.

Pengaturan mengenai pedoman PPJB diatur dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 11/PRT/M/2019 Tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah (Permen PUPR 2019). Permen PUPR 2019 telah mencabut Kepmen 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah susun dan Kepmen 09/KPTS/1995 Tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah dan dinyatakan tidak berlaku.

Dalam hal Pembeli lalai melakukan kewajibannya dengan berhenti membayar yang menyebabkan terjadinya pembatalan secara sepihak dari Pembeli kepada Penjual, maka berdasarkan Pasal 13 ayat 2 Permen PUPR 2019 menyatakan bahwa:

Berarti bahwa Penjual dapat mengembalikan uang kepada Pembeli hanya jika Pembeli telah membayar lebih dari 10% dari nilai transaksi. Namun Penjual berhak memotong 10% dari nilai transaksi tersebut, kemudian Penjual akan mengembalikan sisa uangnya kepada Pembeli.

Selain mengacu pada pedoman PPJB Permen PUPR 2019 dalam PPJB yang dibuat dan ditandatangani oleh Pembeli dan Penjual akan mengatur lebih rinci mengenai hak dan kewajiban para pihak serta sanksi dan larangan apabila para pihak tidak memenuhi prestasi atas hak dan kewajibannya.

Sehingga, Pembeli dan Penjual mengetahui lebih jelas hal-hal apa saja yang menjadi perhatian masing-masing para pihak, termasuk kelalaian Pembeli dan Penjual. Setiap PPJB yang dibuat oleh para pihak pasti mengatur hal demikian. Karena pada umumnya, PPJB harus mengacu pada Pedoman PPJB sebagaimana dalam Permen PUPR 2019 yang telah dijelaskan sebelumnya.

Sehubungan dengan Pembeli yang dapat menuntut dengan menggunakan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen (UU Perlindungan Konsumen) apabila Pembeli menemukan ketidaksesuaian dengan penawaran promosi yang dilakukan oleh Penjual sejak awal. Termasuk namun tidak terbatas pada kewajiban Penjual dalam memberikan informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa serta memberi penjelasan penggunaan, perbaikan dan pemeliharaan sebagaimana dimaksud Pasal 7 UU Perlindungan Konsumen.

Pasal 8 ayat 1 huruf f UU Perlindungan Konsumen menyatakan bahwa, “Pelaku usaha dilarang memproduksi dan/atau memperdagangkan barang dan/atau jasa yang tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label, etiket, keterangan, iklan, atau promosi penjualan barang dan/atau jasa tersebut”.

Pasal 9 ayat 1 huruf e dan k menyatakan bahwa “Pelaku usaha dilarang menawarkan, mempromosikan, mengiklankan suatu barang dan/atau jasa secara tidak benar, dan/atau seolah-olah barang dan/atau jasa tersebut tersedia dan menawarkan sesuatu yang mengandung janji yang belum pasti”.

Oleh karena itu, jika terdapat masalah atau kasus yang menyangkut tentang ketentuan promosi atau iklan yang tidak sesuai seperti Penjual menjanjikan adanya fasilitas-fasilitas perumahan, yang ternyata tidak terpenuhi atau informasi/data yang tidak sesuai dengan iklan promosi yang disampaikan, maka Penjual tersebut telah melakukan perbuatan melawan hukum.

Yaitu melanggar Pasal 8 dan Pasal 9 UU Perlindungan Konsumen. Pelanggaran atas Pasal tersebut dapat dipidana penjara paling lama 5 (lima) tahun atau pidana denda paling banyak sebesar Rp. 2.000.000.000,- (dua miliar Rupiah).

Artikel ini merupakan kerja sama kumparan dan Justika