Sudah DP Rumah Tiba-tiba Penjualnya Meninggal, Bagaimana Nasib Transaksinya?

Mencicil merupakan salah satu cara yang bisa dilakukan untuk membeli rumah. Biasanya, ada uang muka atau down payment (DP) yang dibayarkan terlebih dahulu bila membeli rumah secara cicilan.

Lalu, bagaimana bila DP sudah dibayarkan tiba-tiba penjual rumah itu meninggal dunia?

Seperti misalnya contoh di bawah ini:

Saya sudah DP rumah dengan surat perjanjian seadanya. Perjanjian juga disaksikan dengan seorang makelar. Belum lama yang lalu, pemilik rumah meninggal. Bagaimana cara saya melanjutkan proses jual-beli?

Ilustrasi membeli rumah. Foto: Shutter Stock

Berikut jawaban Ferdy Rizky Adilya, S.H., M.H., C.L.A., pengacara yang tergabung dalam Justika:

Perjanjian menurut Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) adalah suatu perbuatan di mana satu orang atau lebih mengikat dirinya terhadap satu orang lain atau lebih.

R. Subekti, dalam bukunya Hukum Perjanjian, menjelaskan bahwa untuk didapatkan adanya suatu perjanjian minimal harus ada dua pihak sebagai subjek hukum, di mana masing-masing pihak sepakat untuk mengikatkan dirinya dalam suatu hal tertentu.

Adapun hal tertentu yang dimaksud dapat berupa untuk menyerahkan sesuatu, berbuat sesuatu, maupun untuk tidak berbuat sesuatu. Sedangkan dalam bentuknya perjanjian dapat berupa suatu rangkaian perkataan yang mengandung janji-janji atau kesanggupan yang diucapkan maupun ditulis.

Kemudian, menurut Pasal 1457 KUH Perdata, jual beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan. Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, seketika setelah kedua belah pihak telah sepakat mengenai barang dan harganya, meskipun barang tersebut belum diserahkan dan harganya belum dibayar.

Sedangkan untuk menentukan sahnya suatu perjanjian maka perjanjian tersebut harus memenuhi syarat sahnya perjanjian sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata sebagai berikut:

Supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat;

Menjawab pertanyaan di atas, diketahui bahwa telah ada kesepakatan mengenai jual beli rumah dengan disertai penyerahan uang Down Payment (DP) berikut dibuatkan perjanjiannya dan disertai saksi. Namun demikian penjual rumah tersebut meninggal dunia.

Pada dasarnya, perjanjian yang telah dibuat secara tertulis tetap merupakan perjanjian yang sah dan mengikat sepanjang terpenuhinya syarat sahnya perjanjian sebagaimana Pasal 1320 KUHPerdata di atas.

Kemudian jika terhadap salah satu pihak meninggal dunia, maka tidak serta merta menghilangkan atau membatalkan suatu hubungan hukum. Tetapi hak-hak dan kewajiban-kewajiban hukum tersebut beralih kepada para ahli waris.

Meski demikian, dalam hal kasus ini proses jual beli rumah yang dilakukan oleh penjual dan pembeli bisa dikatakan belum sempurna, karena pembeli belum melakukan pelunasan pembayaran dan bersama-sama dengan pihak penjual belum pernah dibuatkan Akta Jual Beli di hadapan Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Berdasarkan ketentuan Pasal 833 KUHPerdata disebutkan:

“Sekalian ahli waris dengan sendirinya karena hukum memperoleh hak milik atas segala barang, segala hak dan segala piutang yang meninggal.”

Dengan demikian menyangkut kelanjutan transaksi jual belinya dapat dibicarakan lebih lanjut dengan para ahli waris sebagai si “penjual”, yang kemudian apabila disetujui untuk dilanjutkan maka agar jual beli tersebut jelas dan terang harus dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) agar peralihannya dapat didaftarkan di kantor pertanahan. Adapun hal tersebut diatur dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang berbunyi :

“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”

Artikel ini merupakan kerja sama kumparan dan Justika