Tertipu KPR Langsung ke Developer Tanpa Melalui Bank, Bagaimana Solusinya?

Mempunyai rumah pribadi merupakan keinginan hampir semua orang. Sebagian orang bahkan rela mencicil bertahun-tahun demi mempunyai rumah.

Namun, adanya hal tak terduga saat mencicil rumah harus tetap diwaspadai. Guna mengantisipasi hal yang tak diinginkan terjadi.

Seperti misalnya contoh kasus di bawah ini:

Saya membeli suatu rumah dengan cara cicilan in-house tanpa bank. Sesuai IJB, di bulan tahun 2021 akan dilakukan serah terima unit. Namun, hingga saat ini pembangunan belum dilakukan. Bahkan tanahnya masih atas nama orang lain.

Saya dan developer sudah membuat perjanjian refund dengan perjanjian mulai bulan ini akan dicicil refund-nya. Namun, hingga saat ini belum ada iktikad baik developer untuk mencicil refund tersebut. Langkah apa yang harus dilakukan?

Berikut jawaban Nawawi Bahrudin, S.H., M.H., pengacara yang tergabung dalam Justika:

Sebelumnya, saya turut prihatin atas masalah yang anda hadapi. Impian untuk memiliki rumah pada tahun 2021 kemungkinan besar belum bisa terwujud.

Berdasarkan keterangan, dapat dipahami bahwa anda telah membeli sebuah rumah dengan cara cicilan in house tanpa bank. Sesuai IJB, bulan tahun 2021 akan dilakukan serah terima unit. Namun hingga saat ini, pembangunan belum dilakukan bahkan tanahnya masih atas nama orang lain.

Pengendara sepeda motor mellintas di salah satu kompleks perumahan yang difasilitasi dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di Palu, Sulawesi Tengah, Senin (7/12/2020). Foto: Basri Marzuki/Antara Foto

Berkaitan dengan transaksi Jual Beli Hak Atas Tanah dan Properti lainnya, kita harus dapat memahami beberapa istilah berikut, yaitu:

PPJB = Perjanjian Pengikatan Jual Beli.

PJB = Pengikatan Jual Beli.

IJB = Ikatan Jual Beli.

AJB= Akta Jual Beli.

PPJB, PJB, dan IJB biasanya dibuat untuk melakukan pengikatan sementara antara penjual dan pembeli yang bersifat di bawah tangan (Akta Non Otentik). Akta Non Otentik berarti Akta yang dibuat hanya oleh para pihak calon penjual dan pembeli dan tidak harus melibatkan Notaris/PPAT.

Karena sifatnya yang Non Otentik, hal itu menyebabkan PPJB, PJB, dan IJB tidak mengikat tanah atau rumah sebagai objek perjanjiannya. Serta tidak menyebabkan beralihnya kepemilikan tanah atau rumah dari penjual ke pembeli. Sehingga, suatu saat bisa terjadi pembatalan jika salah satu pihak tidak dapat memenuhi kewajibannya.

PPJB, PJB, dan IJB biasanya berisi hal-hal yang mengatur bahwa penjual akan menjual tanah atau rumahnya kepada pembeli. Namun hal tersebut belum bisa dilaksanakan karena ada sebab tertentu, misalnya:

Ilustrasi rumah dengan KPR bersubsidi. Foto: Dok. Kementrian PUPR

Dapat dijelaskan bahwa Akta Jual Beli (AJB) merupakan Akta Otentik yang harus dibuat langsung oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT/Notaris) dan merupakan syarat dalam jual beli tanah atau rumah yang sah dan resmi. Dengan dibuatnya AJB oleh Notaris/PPAT, maka tanah atau rumah sebagai objek jual beli telah dapat dialihkan (balik nama) dari penjual kepada pembeli.

Berdasarkan pemaparan di atas, dapat disimpulkan bahwa dalam transaksi jual beli hak atas tanah yang paling baik dan aman secara hukum adalah dalam bentuk Akta Jual Beli (AJB). Sebab, Akta Jual Beli Tanah mensyaratkan dokumen-dokumen lengkap yang membuktikan keabsahan kepemilikan penjual dan kelengkapan dokumen pajak-pajak yang harus dilunasi.

Bahwa hal kedua yang memprihatinkan adalah ketika anda dan developer sudah membuat perjanjian refund dengan perjanjian mulai bulan ini akan dicicil refund-nya. Namun, hingga saat ini, belum ada iktikad baik developer untuk mencicil refund tersebut.

Perjanjian refund yang telah disepakati seharusnya menjadi dasar developer memenuhi kewajibannya melakukan refund kepada konsumennya. Bila developer tidak memenuhi kewajibannya; dan atau memenuhi tetapi telat waktu; dan atau memenuhi tetapi tidak seperti yang disepakati; atau melakukan sesuatu yang dilarang, maka developer dapat dikategorikan melakukan wanprestasi. Anda dapat melakukan gugatan wanprestasi kepada developer di Pengadilan Negeri yang memiliki yurisdiksi letak objek sengketa.

Adapun dasar hukum dari wanprestasi dalam KUHPerdata tersebut diatur dalam Pasal 1243 KUHPerdata yang menyebutkan :

"Penggantian biaya, rugi, bunga karena tidak dipenuhinya suatu perikatan, barulah dimulai diwajibkan apabila debitur (pihak berhutang) setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya, tetap melalaikannya, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya dalam tenggang waktu tertentu telah dilampauinya".

Selain itu, anda juga bisa melakukan laporan ke kepolisian bila menemukan fakta-fakta adanya penggunaan nama palsu, atau martabat palsu, dengan tipu daya dan rangkaian kebohongan sebelum perjanjian refund disepakati. Sebab, kondisi ini dapat dikategorikan pidana penipuan sebagaimana diatur dalam pasal 378 KUHP.

Pasal 378 KUHP selengkapnya berbunyi sebagai berikut: Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi utang maupun menghapuskan piutang, diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun.

Artikel ini merupakan kerja sama kumparan dan Justika