Pemutakhiran NJOP oleh Pemda: Akankah PBB-P2 Naik?

Objek PBB-P2: Perumahan di area Perkici, Kelurahan Pondok Ranji, Kecamtan Ciputat Timur, Kota Tangerang Selatan (Sumber: Dokumentasi Penulis)

Bayangkan, Anda adalah pemilik rumah mewah dengan halaman yang luas. Atas kepemilikan tersebut, Anda memperoleh manfaat seperti memiliki tempat berlindung, berkumpul bersama keluarga, bahkan manfaat dari peningkatan nilai properti. Berdasarkan kepemilikan dan perolehan manfaat tersebut, Anda diwajibkan membayar kontribusi kepada pemerintah setiap tahunnya. Kontribusi ini dikenal sebagai Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan atau disebut PBB-P2. Objek pajak berupa bumi meliputi tanah, perairan pedalaman, dan laut wilayah kabupaten/kota. Sementara itu, objek pajak berupa bangunan meliputi rumah, kantor, toko, pabrik, dan objek lainnya.

PBB-P2 dibayarkan oleh wajib pajak kepada Pemerintah Daerah (Pemda) kabupaten/kota sesuai lokasi objek pajaknya. Besarnya pajak ini didasarkan pada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), yaitu nilai yang dihasilkan oleh Penilai PBB-P2 dan ditetapkan oleh kepala daerah. Berdasarkan UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (HKPD), penetapan NJOP dilakukan setiap tiga tahun, kecuali untuk objek pajak tertentu dapat ditetapkan setiap tahun. Hal ini menunjukkan perlunya pemutakhiran data NJOP secara berkala. Namun, pada praktiknya banyak pemda belum mampu melaksanakan kebijakan ini karena keterbatasan dana, sumber daya manusia, dan faktor lainnya.

Ketidakmampuan pemda dalam menetapkan NJOP secara berkala tercermin dalam Assessment Sales Ratio (ASR) daerah yang masih rendah. ASR merupakan hasil perbandingan NJOP dengan nilai pasar properti di suatu wilayah. Hal ini dibuktikan oleh penelitian-penelitian terdahulu, seperti studi kasus di Desa Gurung Liwut (NTT) dengan hasil ASR sebesar 18,9%, yang berarti NJOP baru ditetapkan sebesar 18,9% dari nilai pasar properti di wilayah tersebut. Kondisi ini dikenal dengan istilah under assessment, yaitu penetapan NJOP dibawah nilai pasarnya. Tidak hanya itu, studi kasus lain juga menunjukkan hasil serupa seperti di Kelurahan Batuphat Timur (Aceh) dengan ASR 54,2%, Kota Banda Aceh dengan ASR 40,8%, dan Kecamatan Menteng (Jakarta Pusat) dengan ASR 51,75%. Persentase ASR ini belum memenuhi standar yang ditetapkan International Association of Assessing Officers (IAAO) sebesar 90%-110% dan Direktorat Jenderal Pajak, minimal 80%.

Kondisi ASR yang belum sesuai standar, perlu menjadi fokus bagi pemda untuk mendorong program pemutakhiran data NJOP, termasuk melakukan penilaian ulang atau revaluasi NJOP. Namun, jika dilakukan revaluasi dan NJOP ditetapkan mendekati nilai pasar, kemungkinan besar NJOP akan mengalami kenaikan secara drastis. Terkait hal ini, pemda juga mengkhawatirkan respon masyarakat. Meskipun sebenarnya kenaikan NJOP belum tentu menaikkan tagihan PBB-P2.

Secara umum, ketentuan terkait PBB-P2 diatur dalam UU HKPD, diantaranya adalah:

Dari ketentuan tersebut, bisa diketahui bahwa pemda memiliki beberapa alat untuk mengatur besar kecilnya pajak, yaitu besaran NJOPTKP, persentase NJOP perhitungan pajak, dan persentase tarif pajak.

Sebagai contoh, saat ini Pemda Jakarta menetapkan NJOPTKP sebesar 60 juta, NJOP perhitungan pajak untuk hunian 40%, tarif pajak 0,5%, dan diasumsikan ASR awal sebesar 50%. Jika terdapat objek pajak berupa tanah dan bangunan rumah tinggal dengan NJOP senilai 1 Miliar dan nilai pasarnya 2 Miliar, maka besarnya PBB-P2 atas objek tersebut adalah:

PBB-P2 dengan ASR 50% (Sumber: Diolah Penulis)

Apabila Pemda Jakarta menetapkan NJOP sebesar nilai pasar, yaitu 2 Miliar, potensi kenaikan PBB-P2 bisa di-counter dengan penurunan persentase perhitungan pajak menjadi 24% dan penurunan tarif pajak menjadi 0,4% sehingga besarnya PBB-P2 atas objek tersebut adalah:

PBB-P2 dengan ASR 100% (Sumber: Diolah Penulis)

Berdasarkan ilustrasi di atas, dapat dibuktikan bahwa kenaikan NJOP belum tentu menaikkan tagihan PBB-P2. Apabila NJOP dinaikkan mendekati nilai pasar, pemda bisa mengimbangi kenaikan ini dengan meningkatkan besaran NJOPTKP, menurunkan persentase NJOP perhitungan pajak, dan/atau menurunkan tarif pajak.

Penilaian ulang NJOP dan penetapan NJOP yang mencerminkan nilai pasar perlu digalakkan karena dapat memberikan manfaat bagi pemerintah maupun masyarakat. Dari sisi pemerintah, data hasil penilaian ulang dapat dikelola menjadi big data nilai properti daerah. Selain itu, dengan penetapan NJOP yang mencerminkan nilai pasar, pemda bisa mengukur dan memetakan potensi penerimaan daerah sebagai pertimbangan untuk penyusunan kebijakan. Sementara itu, penetapan NJOP yang mencerminkan nilai pasar dapat memberikan informasi bagi masyarakat terkait fluktuasi harga properti dan sebagai bahan pertimbangan dalam menyepakati harga saat melakukan transaksi properti.

Berdasarkan uraian di atas, dapat disimpulkan bahwa masih banyak pemda yang NJOP-nya under assessment sehingga perlu didorong program pemutakhiran data, termasuk revaluasi sebagai dasar penetapan NJOP yang mencerminkan nilai pasar. Penetapan NJOP ini belum tentu menyebabkan kenaikan tagihan PBB-P2 karena UU HKPD memberikan tiga alat pengatur pajak pada pemda, yaitu besaran NJOPTKP, persentase NJOP perhitungan pajak, dan persentase tarif pajak. Oleh karena itu, diperlukan dukungan dari berbagai pihak untuk mewujudkan penetapan NJOP yang mencerminkan nilai pasar sehingga bisa memberikan manfaat yang lebih besar bagi pemerintah maupun masyarakat.

Daftar Pustaka:

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah

Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah

Peraturan Menteri Keuangan Nomor 208/PMK.07/2018 tentang Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan

Badan Pendapatan Daerah DKI Jakarta. (2022, March 2). Tarif dan Cara Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan Tahun 2024. Badan Pendapatan Daerah Provinsi DKI Jakarta. Retrieved July 28, 2024, from https://bapenda.jakarta.go.id/berita/tarif-dan-cara-perhitungan-pajak-bumi-dan-bangunan-perdesaan-dan-perkotaan-tahun-2024

Hudja, N., & Fadhila, W. (2019). Analisis Tingkat Akurasi Penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Bumi dengan Menggunakan Metode Assessment Sales Ratio di Kota Banda Aceh. Jurnal Ilmiah Mahasiswa Ekonomi Akuntansi, 4(3). https://jim.usk.ac.id/EKA/article/view/12593/5130

Mardyantono. (2021). Akurasi Penilaian Nilai Jual Objek Pajak Bumi dengan Metode International Association of Assessor Officer (IAAO) di Kecamatan Menteng, Jakarta Pusat Tahun 2019. Jurnal Ilmiah Indonesia, 6(10). https://jurnal.syntaxliterate.co.id/index.php/syntax-literate/article/view/4273

Noviawati, R. A. D., Indrihastuti, P., & Ida, W. J. (2023). Analisis Metode Assessment Sales Ratio sebagai Alat Uji Akurasi Penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Bumi terhadap Nilai Pasar. Jurnal Ilmu Manajemen dan Akuntansi, 11(1). https://jurnal.unitri.ac.id/index.php/refrensi/article/view/4464

Razif, & Wati, K. (2019). Tingkatkan Akurasi Penetapan Nilai Jual Objek Pajak Bumi terhadap Nilai Pasar dengan Metode Assessment Sales Ratio (Studi Kasus Pada Kecamatan Muara Satu, Kota Lhokseumawe). Jurnal Akuntansi dan Keuangan, 7(1). https://www.ojs.unimal.ac.id/index.php/jak/article/view/1834/971