Perluasan Basis Pajak Daerah, Perlukah Pajak Rumah Kosong?

Ilustrasi pajak atas rumah kosong. Foto : Unsplash

Rumah adalah kebutuhan primer yang memiliki peranan krusial dalam kehidupan setiap individu. Sebagai tempat berlindung, rumah memberikan rasa aman dan nyaman. Hal tersebut sejalan dengan UU Nomor 4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman yang menyatakan bahwa rumah merupakan bangunan untuk tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga. Secara ekonomi,, rumah juga berfungsi sebagai aset yang dapat memberikan jaminan finansial dan meningkatkan nilai kekayaan. Oleh karena itu, memiliki rumah merupakan impian banyak orang, tak terkecuali generasi muda yang tengah membangun masa depan.

Seiring dengan perkembangan zaman, generasi muda kini menghadapi kesulitan dalam memperoleh rumah. Menteri Keuangan, Sri Mulyani, dalam Securitization Summit 2022 menyatakan “Generasi muda ini kemudian akan berumah tangga, kemudian mereka membutuhkan rumah. Tapi mereka cannot affrod untuk mendapatkan rumah. Mereka butuh, tapi cannot afford karena purchasing power mereka dibandingkan harga rumahnya, lebih tinggi.” Faktor utama kesulitan ini, sebagaimana dijelaskan Sri Mulyani, adalah harga rumah yang semakin tinggi dan tidak sebanding dengan tingkat penghasilan yang diperoleh generasi muda.

Menurut data BPS 2022, sekitar 83,99% rumah tangga di Indonesia tinggal di rumah milik sendiri, sementara 16,01% lainnya belum memiliki rumah. Lebih lanjut, data Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) menunjukkan bahwa 81 juta penduduk Indonesia dari kelompok milenial belum memiliki rumah.

Salah satu penyebab utama permasalahan ini adalah ketidakseimbangan antara pasokan dan permintaan rumah. Di banyak kota besar, permintaan akan rumah terus meningkat seiring dengan pertumbuhan jumlah penduduk dan arus urbanisasi sementara pasokan rumah yang tersedia terbatas, tidak mencukupi untuk memenuhi permintaan tersebut.

Situasi ini diperparah oleh banyaknya orang yang memiliki lebih dari satu rumah tetapi tidak dimanfaatkan secara optimal. Data BPS 2022 menunjukkan bahwa 7,82% masyarakat Indonesia tercatat memiliki rumah atau bangunan tempat tinggal lain di luar rumah yang mereka tempati dengan 26,54% dari properti tersebut dibiarkan kosong. Fenomena ini terjadi karena banyak orang yang menganggap properti sebagai investasi jangka panjang. Beberapa orang membeli rumah di lokasi strategis dengan harapan dapat menjualnya dengan harga lebih tinggi di masa depan. Padahal, rumah kosong yang tidak dimanfaatkan seharusnya dapat dimanfaatkan untuk memenuhi kebutuhan hunian bagi mereka yang kesulitan mencari tempat tinggal.

Ketika rumah-rumah tersebut dijual, seringkali harga yang ditetapkan tidak realistis dan tidak sesuai dengan harga pasaran. Pemilik properti cenderung menetapkan harga jual yang lebih tinggi dari nilai pasar, dengan harapan memperoleh keuntungan besar. Jika harga yang diinginkan tidak tercapai, rumah tersebut sering dibiarkan kosong karena menganggap properti tersebut dapat diwariskan kepada keturunan mereka. Akibatnya, tidak ada urgensi satu pun bagi pemilik properti untuk menjual rumah dengan harga yang wajar, kecuali dalam kondisi darurat. Hal tersebut memperburuk kesulitan bagi generasi muda yang membutuhkan rumah pertama mereka.

Properti kosong di Paris, Perancis dikenakan biaya tambahan tahunan sebesar 160% dari tarif properti standar. DI Vancouver, Kanada ditetapkan pajak 3% dari nilai kena pajak properti tahun sebelumnya untuk rumah tidak berpenghuni. Di Irlandia, pajak rumah kosong ditetapkan tiga kali lipat dari pajak properti biasa. Sementara itu di Melbourne dan Sydney, pembeli yang membiarkan properti tidak digunakan selama enam bulan dikenakan biaya tahunan A$5.500. Sayangnya, hingga saat ini, Indonesia belum memiliki regulasi yang secara khusus mengatur tentang rumah kosong yang tidak berpenghuni.

Untuk itu, diperlukan adanya regulasi yang mengatur terkait rumah kosong atau tidak berpenghuni di Indonesia. Salah satu solusi yang dapat diterapkan adalah dengan mengenakan pajak terhadap rumah kosong yang tidak dihuni dalam jangka waktu tertentu. Pengenaan pajak ini diharapkan dapat mendorong, para pemilik rumah untuk memanfaatkan properti mereka, baik untuk disewakan maupun dijual dengan harga yang wajar sehingga pasokan rumah di pasar dapat bertambah.

Regulasi mengenai pajak rumah kosong ini dapat dikelola olehPemerintah Daerah (Pemda), mengingat mereka memiliki akses terhadap data dan informasi terkait jumlah properti yang ada di wilayahnya. Pemda juga dapat dapat melakukan pendataan akurat terkait properti yang tidak digunakan. Selain itu, pemda sudah memiliki sistem yang berjalan untuk Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) serta Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Dengan memanfaatkan data yang tersedia dan pengetahuan lokal, Pemda akan lebih efektif dalam mengatur dan mengawasi implementasi kebijakan pajak terkait rumah kosong ini.

Pengenaan pajak atas rumah kosong yang dikelola oleh Pemda dapat memperluas basis pajak dan meningkatkan penerimaan pajak daerah. Hal tersebut akan memperkuat local taxing power daerah dengan tetap menjaga perekonomian sesuai dengan pilar II Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (UU HKPD).

Untuk menerapkan peraturan ini, perlu adanya pemahaman yang jelas mengenai objek pajak atas rumah kosong. Indonesia dapat mengadopsi kebijakan serupa yang telah diterapkan di Toronto, Kanada dengan properti hunian yang kosong selama enam bulan atau lebih selama satu tahun pajak. Peraturan tersebut dapat mencakup pengecualian atas properti yang disewakan, rumah liburan, serta bagi masyarakat yang harus meninggalkan rumah tempat tinggal mereka untuk jangka waktu yang lama karena tuntutan pekerjaan.

Lebih lanjut, besaran tarif pajak atas rumah kosong di Indonesia dapat disesuaikan dengan kebijakan yang diterapkan di negara lain. Pilihan pertama adalah mengenakan kenaikan tarif pajak sebesar 160% dari tarif pajak bumi dan bangunan seperti Perancis atau kenaikan tarif sebesar 200% hingga 300% dari tarif seperti Irlandia Baru. Pilihan kedua adalah mengenakan pajak sebesar 3-5% dari nilai tanah dan/atau bangunan seperti di Vencouver. Tarif pajak ini dapat disesuaikan dengan karakteristik kota dan wilayah, di mana rumah kosong di kota besar seperti Jakarta dapat dikenakan tarif lebih tinggi dibandingkan dengan wilayah lain.

Untuk memastikan keberhasilan pajak rumah kosong, pemerintah perlu menerapkan langkah-langkah yang kredibel untuk memantau efektivitas regulasi dan kepatuhan masyarakat. Pemerintah daerah perlu memperkuat basis data terkait pemanfaatan rumah di wilayahnya. Untuk mengurangi biaya administrasi, masyarakat juga dapat diminta melaksanakan deklarasi terbuka terkait properti mereka setiap tahun, seperti yang diterapkan di Toronto, Kanada.

Pengenaan pajak atas rumah kosong, diharapkan dapat mengoptimalkan otonomi daerah dan desentralisasi fiskal yang merupakan alat untuk mencapai tujuan bernegara, yaitu pemerataan kesejahteraan di seluruh NKRI. Hal ini dapat diperoleh melalui penguatan local taxing power daerah yang pada akhirnya akan meningkatkan kemandirian fiskal daerah. Sosialisasi, kepastian hukum, dan pengawasan akan menjadi kunci sukses dalam implementasi pajak atas rumah kosong ini. Di sisi lain, penerapan pajak rumah kosong diharapkan menjadi disinsentif bagi pemilik properti yang memanfaatkan properti mereka untuk spekulasi kenaikan harga di masa depan., Sehingga, mereka akan terdorong untuk memasuki pasar sewa atau penjualan properti yang pada akhirnya dapat meningkatkan keterjangkauan harga sewa atau pembelian properti.