Milenial, Gen Z & Keterbatasan Perumahan: Land Value Tax sebagai Game Changer?

Ilustrasi Ploting Tanah untuk Bangunan (Sumber: Freepik.com)

Rumah adalah kebutuhan dasar yang seharusnya dapat diakses oleh setiap orang. Namun, kenyataannya, banyak Generasi Milenial dan Generasi Z di Indonesia yang menghadapi hambatan besar dalam memiliki rumah sendiri. Menurut Don Tapscott dalam bukunya "Grown Up Digital", Generasi Milenial adalah mereka yang lahir antara 1977 hingga 1997, sementara Generasi Z lahir antara 1998 hingga 2009. Saat ini, Generasi Z yang telah memasuki usia produktif, sangat menginginkan rumah sebagai bagian dari stabilitas dan keamanan hidup mereka. Sayangnya, masalah harga rumah yang terus meningkat menjadi penghalang utama bagi mereka untuk mewujudkan impian tersebut.

Pada tahun 2024, harga rumah di Jakarta terus menunjukkan tren kenaikan yang signifikan. Berdasarkan data dari Rumah123, harga rumah di Jakarta pada semester pertama 2024 mengalami kenaikan bulanan antara 0,8% hingga 1,4% secara tahunan. Kenaikan harga rumah ini sangat mempengaruhi Generasi Z yang, menurut data dari Goodstats, 56% dari mereka memiliki pendapatan rata-rata hanya sekitar Rp2,5 juta per bulan. Sementara itu, harga jual rumah tipe 54 atau lebih kecil di DKI Jakarta berkisar antara Rp350 juta hingga Rp1,2 miliar. Dengan pendapatan yang tidak sebanding dengan harga rumah yang terus meningkat, banyak dari Generasi Z yang merasa kesulitan untuk menabung dan membeli rumah. Masalah ini menjadi semakin rumit ketika mereka harus bersaing dengan investor yang sudah lebih dulu memiliki akses terhadap tanah dan rumah.

Salah satu penyebab utama tingginya harga rumah di Indonesia adalah spekulasi tanah yang dilakukan oleh generasi sebelumnya, terutama Baby Boomers. Banyak dari mereka yang membeli tanah dan rumah ketika harga masih terjangkau, kemudian menahan properti tersebut untuk menunggu harga naik lebih tinggi. Hal ini menciptakan ketimpangan yang serius, di mana lahan kosong yang bisa digunakan untuk pembangunan perumahan malah dibiarkan tidak produktif. Sementara itu, permintaan hunian, terutama dari Generasi Z, semakin meningkat seiring dengan tingginya angka urbanisasi dan pertumbuhan populasi.

Banyak tanah di daerah perkotaan, khususnya di Jakarta, yang dimiliki oleh segelintir orang atau perusahaan besar, namun tidak dimanfaatkan secara maksimal. Tanah yang tidak digunakan ini membatasi ketersediaan lahan untuk pembangunan rumah yang dapat diakses oleh masyarakat, terutama oleh generasi muda dengan pendapatan terbatas. Akibatnya, harga rumah semakin tidak terjangkau bagi mereka yang baru memasuki dunia kerja atau yang baru membangun karier.

Bagi Generasi Z, yang saat ini berada dalam usia yang penuh semangat untuk memulai hidup mandiri, kesulitan memiliki rumah adalah tantangan besar. Meskipun mereka sangat menginginkan kepemilikan rumah sebagai simbol kesuksesan dan stabilitas, kenyataannya mereka harus berhadapan dengan harga yang semakin tinggi, sementara lahan yang tersedia untuk pembangunan rumah semakin terbatas. Jika kondisi ini dibiarkan berlarut-larut, maka kesenjangan sosial antara generasi muda dan pemilik tanah akan semakin lebar.

Untuk mengatasi masalah tersebut, salah satu solusi yang sangat potensial adalah Land Value Tax (LVT). LVT adalah pajak yang dikenakan atas nilai tanah, terlepas dari apakah tanah tersebut dikembangkan atau tidak. Pajak ini tidak memperhitungkan nilai bangunan atau pengembangan lainnya di atas tanah, melainkan hanya fokus pada nilai tanah itu sendiri. Tujuan utama dari LVT adalah untuk mengurangi spekulasi tanah dan mendorong pemanfaatan tanah secara lebih produktif. Hal ini sangat relevan bagi Indonesia, terutama di kota-kota besar seperti Jakarta, di mana banyak tanah kosong yang tidak dimanfaatkan.

Penerapan LVT dapat memaksa pemilik tanah yang selama ini menahan tanah mereka untuk menunggu harga naik, untuk akhirnya mengembangkan atau menjualnya. Dengan demikian, lebih banyak tanah akan tersedia untuk pembangunan rumah baru, yang akan menambah pasokan properti di pasar. Salah satu contoh yang dapat dijadikan acuan adalah kota Harrisburg, Pennsylvania di Amerika Serikat, di mana diterapkan sistem pajak ganda, yaitu pajak tanah yang lebih tinggi dibandingkan pajak bangunan. Hasilnya, terjadi peningkatan penggunaan tanah yang lebih produktif dan stabilisasi harga properti. Jika kebijakan serupa diterapkan di Jakarta, dampaknya akan sangat positif untuk mengurangi ketimpangan harga tanah dan rumah, serta membuka peluang bagi Generasi Z untuk memiliki rumah sendiri.

Dengan diterapkannya LVT, pemilik tanah yang sebelumnya tidak memanfaatkan lahan mereka akan lebih termotivasi untuk menjual atau mengembangkan tanah tersebut, daripada hanya menunggu harga tanah semakin tinggi. Pasokan tanah yang meningkat akan mendorong pengembang properti untuk membangun lebih banyak rumah, yang pada akhirnya akan menurunkan harga rumah di pasar. Dalam kondisi ini, Generasi Z, yang memiliki pendapatan terbatas, akan lebih mudah mengakses pasar properti yang sebelumnya sangat mahal. Rumah yang lebih terjangkau akan tersedia bagi mereka yang selama ini kesulitan memiliki hunian yang sesuai dengan kemampuan finansial mereka.

Penerapan LVT akan membawa dampak langsung yang sangat positif bagi Generasi Z. Salah satunya adalah penurunan harga tanah dan rumah. Karena banyak tanah yang kini terpaksa dikembangkan atau dijual oleh pemiliknya, maka ketersediaan lahan untuk pembangunan rumah akan meningkat. Ini pada gilirannya akan menekan harga tanah dan rumah, sehingga lebih terjangkau bagi Generasi Z. Dengan semakin banyaknya rumah yang dibangun, para pengembang akan bersaing untuk menawarkan rumah dengan harga yang lebih kompetitif. Akibatnya, Generasi Z akan memiliki lebih banyak pilihan hunian yang sesuai dengan pendapatan mereka, sehingga impian mereka untuk memiliki rumah bisa menjadi kenyataan.

Selain itu, penerapan LVT juga akan mengurangi spekulasi tanah yang selama ini merugikan generasi muda. Tanah yang sebelumnya dibiarkan menganggur oleh pemiliknya, akan lebih cepat dimanfaatkan untuk pembangunan hunian. Hal ini tidak hanya mengurangi tekanan harga yang terus meningkat, tetapi juga memberikan kesempatan bagi Generasi Z untuk membeli rumah dengan harga yang lebih masuk akal dan sesuai dengan kemampuan finansial mereka.

LVT juga mendorong pengembang properti untuk membangun lebih banyak rumah yang terjangkau, karena mereka tidak lagi bisa menahan tanah kosong untuk menunggu harga meningkat. Dengan kebijakan ini, pengembang akan lebih fokus pada pembangunan rumah-rumah untuk pasar menengah ke bawah, yang sangat dibutuhkan oleh Generasi Z yang sedang memulai hidup mandiri. Selain itu, adanya persaingan antar pengembang untuk memanfaatkan tanah yang tersedia akan menciptakan pasar properti yang lebih dinamis, dengan harga rumah yang lebih terjangkau dan berbagai pilihan yang sesuai dengan preferensi dan anggaran generasi muda.

Di sisi lain, LVT juga dapat mempercepat urbanisasi berkelanjutan. Dengan lebih banyak lahan yang dimanfaatkan untuk perumahan, pemerintah dapat merancang kebijakan perencanaan kota yang lebih inklusif, yang tidak hanya berfokus pada pembangunan hunian, tetapi juga pada penyediaan infrastruktur yang mendukung, seperti transportasi publik, fasilitas umum, dan ruang terbuka hijau. Hal ini akan sangat bermanfaat bagi Generasi Z, yang lebih cenderung mencari lingkungan tempat tinggal yang terhubung dengan infrastruktur yang efisien dan nyaman. Kehadiran fasilitas umum dan sarana transportasi yang memadai akan meningkatkan kualitas hidup mereka, menjadikan kota sebagai tempat tinggal yang ideal.

Namun, penerapan LVT juga bukan tanpa tantangan. Salah satu kendala utama adalah perlunya sistem penilaian tanah yang akurat dan transparan. Penilaian yang tidak tepat dapat menimbulkan ketidakadilan dalam penerapan pajak. Oleh karena itu, digitalisasi sistem perpajakan dan penggunaan basis data yang kredibel menjadi langkah yang sangat penting untuk mendukung pelaksanaan kebijakan ini. Negara-negara seperti Singapura telah menerapkan sistem ini dengan sukses, di mana basis data nilai tanah yang akurat memungkinkan penilaian yang adil dan pengumpulan pajak yang lebih efisien.

Selain itu, pemerintah juga perlu melakukan sosialisasi kepada masyarakat mengenai manfaat dan tujuan dari penerapan LVT. Banyak orang yang masih belum paham bagaimana pajak ini dapat membantu menciptakan pasar properti yang lebih adil dan terjangkau. Pemerintah juga bisa memberikan insentif bagi pemilik tanah yang mengembangkan tanah mereka untuk kepentingan publik, seperti pembangunan rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah atau bagi mereka yang menjual tanah mereka untuk digunakan sebagai tempat tinggal bagi masyarakat dengan harga yang terjangkau.

Secara keseluruhan, Land Value Tax (LVT) bisa menjadi solusi yang sangat efektif dalam mengatasi krisis kepemilikan rumah bagi Generasi Z di Indonesia. Dengan mengurangi spekulasi tanah, mendorong pemanfaatan tanah secara produktif, dan meningkatkan ketersediaan lahan untuk pembangunan rumah, LVT dapat menciptakan pasar properti yang lebih stabil dan terjangkau. Penerapan kebijakan ini akan memberikan kesempatan lebih besar bagi Generasi Z untuk memiliki rumah yang sesuai dengan kemampuan mereka, sekaligus meningkatkan kualitas hidup mereka melalui akses yang lebih baik ke rumah yang terjangkau dan lingkungan yang lebih baik.

Dengan perencanaan yang matang dan dukungan kebijakan yang tepat, LVT dapat menjadi jawaban untuk menciptakan perumahan yang lebih terjangkau, serta memberikan kesempatan bagi generasi muda untuk memulai kehidupan mereka dengan lebih baik dan lebih stabil.