Vacant Property Tax : Solusi Krisis Hunian di Tengah Bonus Demografi ?

Ilustrasi Vacant Property Tax

Sebagai negara dengan jumlah penduduk terbesar keempat di dunia, Indonesia memiliki populasi mencapai 283,49 juta jiwa yang diperkirakan akan terus meningkat setiap tahunnya. Peningkatan ini terutama disebabkan oleh fenomena bonus demografi yang diprediksi akan terjadi pada tahun 2030-2040. Dalam kurun waktu tersebut, Indonesia memiliki jumlah penduduk usia produktif yang lebih tinggi daripada penduduk usia non produktif. Hingga Juni 2024, jumlah penduduk usia produktif telah mencapai 69,58% dari total penduduk Indonesia. Fenomena bonus demografi ini tidak lepas dari tantangan pemenuhan kebutuhan dasar, salah satunya perumahan.

Kepemilikan perumahan seharusnya menjadi hak setiap individu di Indonesia. Namun demikian, akses terhadap rumah layak huni di Indonesia masih sangat terbatas. Data dari Badan Pusat Statistik menunjukkan bahwa hanya sekitar 65,25% rumah tangga yang memiliki akses terhadap rumah layak huni. Situasi ini juga diperparah dengan peningkatan harga rumah di berbagai wilayah. Indeks Harga Properti Perumahan tahun 2024 menunjukkan kenaikan sebesar 2,76% untuk properti baru yang mencakup rumah dan apartemen. Bahkan, jika dibandingkan dengan periode COVID 19, harga properti telah mengalami kenaikan sebesar 10,90% dari tahun 2019. Kenaikan ini disebabkan oleh beberapa faktor, mulai dari kenaikan harga material bangunan, kenaikan harga tanah, hingga tingginya permintaan terhadap perumahan (BPS, 2024). Faktor lain yang semakin memperburuk kondisi pasar properti di Indonesia adalah ketimpangan pendapatan. Masyarakat berpenghasilan tinggi (High Net Worth Individual) cenderung memiliki properti sebagai instrumen investasi, bukan sebagai tempat tinggal. Akibatnya, banyak properti sengaja dibiarkan menganggur, lalu dijual ketika harganya telah meningkat. Praktik ini menciptakan kelangkaan properti yang mendorong kenaikan harga di pasar dan mempersulit akses masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah untuk memiliki rumah layak huni.

Dalam mengatasi permasalahan tersebut, pemerintah telah meluncurkan berbagai kebijakan untuk meningkatkan akses rumah layak huni. Pemberian insentif PPN ditanggung pemerintah, Program Kredit Pemilikan Rumah (KPR), bahkan pembebasan BPHTB dan retribusi PBG bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Namun, berbagai kebijakan tersebut masih berfokus pada sisi permintaan (demand-side) dengan memberikan bantuan kepada masyarakat agar lebih mudah membeli rumah. Sementara itu, permasalahan utama yang menyebabkan harga rumah terus meningkat adalah keterbatasan pasokan (supply-side). Tanpa adanya langkah konkret untuk meningkatkan ketersediaan rumah yang terjangkau, kebijakan insentif di sisi permintaan justru dapat memicu lonjakan harga properti akibat meningkatnya daya beli tanpa diimbangi dengan peningkatan jumlah rumah yang tersedia. Selain itu, insentif seperti pembebasan BPHTB dan retribusi PBG bagi masyarakat berpenghasilan rendah masih belum cukup untuk mengatasi spekulasi properti yang dilakukan oleh investor berpenghasilan tinggi.

Vacant Property Tax

Dalam satu dekade terakhir, beberapa negara telah menerapkan pendekatan inovatif dalam mengatasi permasalahan property kosong. Misalnya, Jepang dan Spanyol yang telah mengimplementasikan dua strategi utama. Strategi pertama yaitu pemerintah memberlakukan denda atau pajak tambahan bagi pemilik yang membiarkan propertinya kosong dalam jangka waktu lama. Strategi kedua yaitu pemberian insentif untuk mendorong pemanfaatan property melalui bantuan renovasi atau program sewa sosial. Sementara itu, di Indonesia, permasalahan utama yang menyebabkan kenaikan harga rumah lebih banyak dipicu oleh keterbatasan pasokan. Mengacu penerapan dari negara lain, solusi yang dapat dipertimbangkan adalah penerapan Vacant Property Tax (VPT) atau pajak properti kosong. Vacant property tax merupakan kebijakan perpajakan yang diberlakukan oleh pemerintah daerah untuk mengurangi jumlah properti yang dibiarkan kosong atau tidak dihuni dalam jangka waktu lama. Keberadaan properti kosong dapat memberikan dampak negatif terhadap pasar perumahan, menciptakan ketidakseimbangan antara permintaan dan penawaran, serta menurunkan efisiensi pemanfaatan lahan. Pajak ini dirancang untuk memberikan insentif bagi pemilik properti agar segera menyewakan, menjual, atau memanfaatkan properti mereka untuk meningkatkan ketersediaan hunian bagi masyarakat lainnya.

Kebijakan ini telah diterapkan Eropa, Amerika, dan Asia dengan tarif dan jangka waktu pengkategorian kosong yang beragam. Di Amerika Serikat, tepatnya di Kota Oakland, California, kebijakan Vacant Property Tax diterapkan dengan tarif mulai 3000 hingga 6000 USD untuk properti yang digunakan kurang dari 50 hari. Inggris mengenakan Vacant Property Tax dalam bentuk biaya tambahan atau premium atas properti tidak dihuni atau tidak memiliki perabotan selama lebih dari dua tahun. Prancis, melalui Taxe sur les Logements Vacants atau TLV yang diterapkan sejak tahun 1999 menetapkan jangka waktu pembebasan TVL adalah dua tahun. Penetapan tarif pajak di Prancis bersifat progresif, yaitu 10% dari nilai sewa pada tahun pertama, meningkat menjadi 12,5% pada tahun kedua, dan mencapai 15% pada tahun ketiga. Sementara itu, Kota Vancouver, Canada, telah memberlakukan Vacant Property Tax sejak tahun 2017 dengan tarif 5% untuk properti yang tidak dihuni selama lebih dari enam bulan. Aspek menarik dari penerapan Vacant Property Tax di berbagai negara adalah adanya sistem pengecualian pajak. Pengecualian diberikan kepada pemilik properti yang mengalami keadaan "force majeure" , seperti tugas militer, masalah kesehatan, atau kesulitan finansial. Properti dalam proses pembangunan, renovasi, atau peralihan kepemilikan juga dikecualikan karena sifatnya sementara.

Manfaat Penerapan Vacant Property Tax

Bagi Indonesia, terutama daerah metropolitan seperti Jakarta dan Surabaya , Vacant Property Tax menawarkan berbagai keuntungan di tengah krisis hunian. Pertama, kebijakan ini berpotensi mendorong optimalisasi penggunaan properti yang selama ini terbengkalai. Hasil studi dari Mariona Segu dari Université Paris Sud menunjukkan penurunan tingkat kekosongan properti sebesar 13% setelah diterapkannya Taxe sur les Logements Vacants di Perancis. Angka ini bukan sekadar statistik, tetapi merepresentasikan ribuan unit hunian yang kembali ke pasar dan siap dihuni oleh mereka yang membutuhkan tempat tinggal. Kedua, dari perspektif fiskal, penerapan Vacant Property Tax sebagai ekstensifikasi dari Pajak Bumi dan Bangunan, memberikan amunisi tambahan bagi pemerintah daerah dalam membiayai pembangunan infrastruktur dan pelayanan publik.

Tantangan Penerapan Vacant Property Tax

Implementasi Vacant Property Tax bukanlah suatu jalan tanpa hambatan. Tantangan utama implementasi kebijakan ini adalah penetapan kriteria properti kosong yang adil dan terukur. Bagaimana pemerintah harus mendefinisikan “kosong”? Apakah sebuah properti yang sedang dalam tahap pengembangan atau perencanaan harus dikenakan pajak yang sama dengan properti yang sengaja dibiarkan tidak terpakai? Pertanyaan-pertanyaan tersebut membutuhkan kajian mendalam untuk memperoleh kerangka regulasi yang jelas. Temuan penelitian Mariona Segu memberikan perspektif menarik tentang dampak jangka panjang kebijakan Vacant Property Tax. Meskipun dalam jangka pendek kebijakan ini berpotensi meningkatkan ketersediaan properti dan menurunkan harga, terdapat risiko jangka panjang yang perlu diantisipasi. Kebijakan Vacant Property Tax dapat berisiko menjadi pedang bermata dua, alih-alih mendorong optimalisasi pemanfaatan properti, justru dapat menurunkan minat investor untuk membangun properti baru. Dampak lanjutannya dapat berlawanan dengan tujuan awal, yaitu justru menciptakan kelangkaan pasokan properti dan mendorong kenaikan harga properti di masa depan.

Dari sisi regulasi, Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Pusat dan Daerah membatasi tarif PBB P2 maksimal pada angka 0,5%. Penerapan VPT sebagai pajak tambahan membutuhkan revisi pada peraturan tersebut, mengingat peraturan pemerintah daerah tidak boleh bertentangan dengan peraturan pemerintah pusat. Proses harmonisasi kerangka hukum ini tentunya membutuhkan waktu dan biaya yang tidak sedikit. Yang tidak kalah penting, implementasi VPT ini menimbulkan potensi resistensi dari pemilik properti. Pengenaan pajak baru hampir selalu memicu upaya penghindaran pajak melalui berbagai skema kreatif. Pemilik properti dapat melakukan tax evasion dengan memanipulasi status properti, mengatur jangka waktu kekosongan, atau mengalihkan kepemilikan kepada pihak lain. Apabila praktik-praktik tersebut tidak diantisipasi dengan sistem pengawasan yang ketat, maka dapat menurunkan efektivitas kebijakan secara keseluruhan.

Kesimpulan

Permasalahan keterjangkauan perumahan di Indonesia tidak hanya disebabkan oleh keterbatasan daya beli masyarakat, tetapi juga ketimpangan pasokan akibat praktik spekulasi properti. Fenomena bonus demografi semakin meningkatkan kebutuhan hunian layak, sementara tingginya harga rumah dan dominasi properti oleh High Worth Net Individual semakin membatasi akses masyarakat terhadap rumah layak huni. Vacant Property Tax dapat menjadi terobosan baru dalam mendorong optimalisasi pemanfaatan lahan dan mengurangi jumlah properti yang kosong demi keuntungan investasi. Namun, kebijakan ini bukan tanpa tantangan. Selain memerlukan regulasi yang jelas dan harmonisasi dengan aturan perpajakan yang ada, Vacant Property Tax harus dirancang dengan sistem pengawasan yang ketat agar dampak kontraproduktif dapat diminimalisasi. Penerapan Vacant Property Tax bukanlah satu-satunya solusi, tetapi mampu menjadi langkah awal yang patut dipertimbangkan di tengah krisis properti saat ini. Jika dirancang dan dilaksanakan dengan baik, kebijakan ini tidak hanya mengatasi kelangkaan hunian, tetapi juga memberikan manfaat fiskal bagi pemerintah daerah.

Referensi

Baba, H., Ruiz-Varona, A., & Asami, Y. (2022). Policies and Tax Systems for Regulating Vacant Houses A Case Study on Spain and Japan. Urban and Regional Planning Review, 9, 153-166. https://doi.org/10.14398/urpr.9.153

Dinata, I. P., Tandioga, F. A., Cendekiawan, M., & Suci, S. N. (2024). VACANT HOUSE TAX, A SOLUTION TO HIGH HOUSE PRICES. Journal of International Public Sector Accounting Review.

Rahmawati, A., Rachmadhika, H. A., Raainaa, N. A., & Saud, Y. V. (2024). Menuju Skema Vacant Property Tax (VPT) Yang Efektif: Studi Komparatif Dan Implikasinya Di Indonesia. Jurnalku, 4(3), 241-259.

Segú, M. (2020). The impact of taxing vacant on housing markets: Evidence from France. Journal of Public Economics, 185, 104079. https://doi.org/10.1016/j.jpubeco.2019.104079

https://www.bps.go.id/id/publication/2024/12/20/adf684ebfadf6b11627eaac9/indeks-harga-properti-perumahan-2024.html

https://www.kemhan.go.id/balitbang/2024/12/03/jumlah-penduduk-yang-besar-merupakan-tantangan-bagi-negara-indonesia.html

https://www.cbc.ca/news/canada/british-columbia/vancouver-empty-homes-tax-5-1.6434178#:~:text=Vancouver%20is%20raising%20the%20tax,the%20city's%20low%20vacant%20rate.