Mau Bangun Rumah Sendiri? Kenali Dulu PPN KMS

sumber: freepik.com

Memiliki rumah sendiri adalah impian banyak orang. Membangunnya dari nol memberikan kepuasan tersendiri karena kita bisa mendesain sesuai keinginan. Namun, tahukah Kawan Pajak bahwa membangun rumah sendiri juga memiliki implikasi pajak?

Dalam kegiatan membangun atau merenovasi bangunan tanpa melibatkan kontraktor, Kawan Pajak akan dikenakan Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan membangun sendiri (PPN KMS). Hal ini diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 61/PMK.03/2022 tentang Pajak Pertambahan Nilai Atas Kegiatan Membangun Sendiri. Meskipun terlihat sederhana, membangun sendiri ternyata memiliki aturan perpajakan yang penting untuk dipahami.

Apa Itu Kegiatan Membangun Sendiri?

Kegiatan membangun sendiri merupakan kegiatan membangun bangunan, baik bangunan baru maupun perluasan bangunan lama, yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan usaha, yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain. Terdapat beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam kegiatan ini, yaitu bangunan yang dibangun harus memenuhi beberapa kriteria tertentu.

Kriteria Bangunan yang Dibangun Sendiri:

• Bahan Bangunan: Bangunan yang dibangun harus terbuat dari bahan konstruksi utama seperti kayu, beton, batu bata, baja, atau bahan sejenis.

• Tujuan Penggunaan: Bangunan tersebut bisa digunakan untuk tempat tinggal atau sebagai tempat kegiatan usaha.

• Luas Bangunan: luas bangunan yang dibangun paling sedikit 200m2 (dua ratus meter persegi)

Jadi, meskipun Kawan Pajak mungkin hanya membangun rumah untuk tempat tinggal, jika luasnya paling sedikit 200m2 (dua ratus meter persegi) dan menggunakan bahan konstruksi yang tepat, maka kegiatan membangun sendiri tersebut dikenakan PPN.

Jangka waktu membangun:

Kegiatan membangun sendiri dapat dilakukan secara sekaligus dalam suatu jangka waktu tertentu atau secara bertahap sebagai satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara tahapan membangun tersebut tidak lebih dari 2 (dua) tahun.

Dalam hal tenggang waktu antara tahapan kegiatan membangun bangunan lebih dari 2 (dua) tahun, kegiatan tersebut dihitung sebagai kegiatan membangun bangunan yang terpisah.

Pengenaan PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri

PPN atas kegiatan membangun sendiri terutang sejak pembangunan dimulai hingga bangunan tersebut selesai dengan menggunakan tarif besaran tertentu. Besaran tertentu merupakan hasil perkalian 20% (dua puluh persen) dengan tarif Pajak Pertambahan Nilai sebagaimana diatur dalam Pasal 7 ayat (1) Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai dikalikan dengan dasar pengenaan pajak.

Yang menjadi dasar pengenaan PPN kegiatan membangun sendiri adalah keseluruhan jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan untuk setiap Masa Pajak sampai dengan bangunan selesai, namun tidak termasuk biaya perolehan tanah.

Proses Pembayaran PPN dalam Kegiatan Membangun Sendiri

Setelah Kawan Pajak menghitung besaran PPN yang terutang, Kawan Pajak harus segera membayar pajak tersebut dengan mengisi Surat Setoran Pajak (SSP). Pembayaran ini harus dilakukan paling lambat pada tanggal 15 bulan berikutnya setelah masa pajak berakhir.

SSP PPN KMS ini dianggap sebagai dokumen yang dipersamakan dengan faktur pajak. Oleh karena itu nilai PPN yang tercantum dalam setoran PPN KMS dapat dikreditkan sepanjang memenuhi ketentuan pengkreditan Pajak Masukan.

Pelaporan PPN: Kewajiban yang Tak Bisa Diabaikan

Setelah melakukan pembayaran PPN, langkah berikutnya adalah melaporkan pembayaran pajak tersebut. Bagi yang terdaftar sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP), Kawan Pajak harus melaporkan penyetoran PPN melalui Surat Pemberitahuan Masa PPN.

Bagi Kawan Pajak yang bukan PKP, pelaporan dianggap telah dilakukan sepanjang Kawan Pajak telah melakukan pembayaran PPN yang sesuai. Hal ini tentu sangat memudahkan bagi mereka yang tidak berstatus PKP dalam memenuhi kewajiban PPN atas kegiatan membangun sendiri.

Imbauan dan Penindakan atas Ketidakpatuhan

Dalam hal Kawan Pajak tidak melaksanakan kewajiban penyetoran atau pelaporan PPN KMS dengan benar, maka pihak DJP berhak untuk mengeluarkan imbauan tertulis kepada Kawan Pajak. Imbauan ini berfungsi untuk mengingatkan agar kewajiban perpajakan dimaksud segera dipenuhi.

Imbauan ini akan diberikan jika ada kekurangan dalam pembayaran atau pelaporan PPN yang dilakukan oleh pihak yang melakukan kegiatan membangun sendiri. Jika imbauan tersebut diabaikan atau tidak dipenuhi, maka tindak lanjut sesuai ketentuan perpajakan akan diterapkan. Oleh karena itu, sangat penting untuk selalu memenuhi kewajiban perpajakan agar tidak menimbulkan masalah hukum di masa depan.

Pajak Masukan: Apa yang Perlu Diketahui?

Selain PPN yang terutang atas kegiatan membangun sendiri, ada juga ketentuan tentang Pajak Masukan. Pajak Masukan adalah PPN yang dibayar atas pembelian barang dan jasa yang digunakan dalam kegiatan membangun. Dalam hal ini, perlu diketahui bahwa Pajak Masukan yang dibayar atas perolehan Barang Kena Pajak dan/atau Jasa Kena Pajak, impor Barang Kena Pajak, serta pemanfaatan Barang Kena Pajak tidak berwujud dan/atau pemanfaatan Jasa Kena Pajak dari luar daerah pabean di dalam daerah pabean sehubungan dengan kegiatan membangun sendiri tidak dapat dikreditkan.

Contoh Perhitungan

Pada April 2022 Tuan X memulai membangun sebuah rumah untuk tempat tinggal pribadinya. Luas keseluruhan dari rumah tersebut adalah sebesar 200 m2. Biaya-biaya yang dikeluarkan oleh Tuan X dalam upaya membangun rumah tersebut sampai dengan selesainya bangunan tersebut adalah sebagai berikut:

• pembelian tanah sebesar Rp200.000.000,

• pembelian bahan baku bangunan keseluruhan Rp180.000.000,

• biaya upah mandor dan pekerja bangunan Rp70.000.000.

Maka berapakah PPN yang terutang atas pembangunan rumah tersebut?

Jawab:

luas bangunan yang dibangun seluas 200 m2, maka kegiatan membangun rumah tinggal yang dilakukan Tuan X dikenai PPN KMS, dengan perhitungan sebagai berikut:

= 20 % X TARIF PPN X DPP

= (20% X 11% ) X Biaya, tidak termasuk biaya pembelian tanah

= (20% X 11%) X (Rp 180.000.000 + Rp 70.000.000)

Dengan demikian, PPN terutang atas KMS oleh Tuan X adalah

= 20% X 11% X Rp250.000.000 = Rp 5.500.000

Kesimpulan: Kewajiban Perpajakan yang Harus Dipenuhi

Melakukan kegiatan membangun sendiri tidak serta merta dikenakan PPN, terdapat syarat dan ketentuan yang menjadi ruang linkup pengenaannya. Dalam hal termasuk dalam ruang lingkup kegiatan membangun sendiri yang dikenakan PPN sebagaimana yang telah diuraikan di atas, maka tentu harus dipenuhi dengan baik dan benar. PPN yang terutang atas kegiatan membangun sendiri harus dibayar tepat waktu dan dilaporkan sesuai ketentuan yang berlaku.

Selain itu, memahami peraturan perpajakan dengan baik, dapat membantu Kawan Pajak menghindari sanksi atau denda yang mungkin timbul akibat kelalaian dalam membayar atau melaporkan PPN. Dengan menjalankan kewajiban perpajakan secara transparan, Kawan Pajak turut mendukung keberhasilan sistem perpajakan di Indonesia dan berkontribusi dalam penerimaan negara.

*)Artikel ini merupakan pendapat pribadi penulis dan bukan cerminan sikap instansi tempat penulis bekerja.