Apakah Tax Property: Pemicu Intergenerational Inequality & Affordability Issue?

Illustration : Tax Property. Source : Freepik.

Fenomena Gen Z Susah Membeli Rumah

Di banyak negara, kelompok muda makin tertinggal dalam kepemilikan rumah. Studi OECD menunjukkan tingkat pemilikan rumah menurun antar-angkatan: di rata-rata negara OECD-UE, proporsi generasi 1990-an yang sudah memiliki rumah di usia 29 tahun (41%) jauh di bawah generasi 1980-an di usia yang sama (52%). OECD menyimpulkan peluang generasi muda di pasar perumahan lebih sempit dibanding generasi sebelumnya yang memicu kesenjangan antar-generasi.

Harga, Gaji, dan Suku Bunga: Kombinasi yang “mengunci”

Menurut penilaian Bank Indonesia melalui Indeks Harga Properti Residensial (IHPR), pertumbuhan harga rumah memang moderat hanya 1,07% (YoY) pada kuartal I 2025, melambat dari 1,39% (YoY) di akhir tahun 2024, tetapi di kota besar rasio harga terhadap pendapatan tetap tinggi, Jakarta, misalnya, masuk zona “tidak terjangkau” menurut rasio price-to-income versi Numbeo. Beban cicilan juga terdongkrak oleh bunga KPR: OJK mencatat suku bunga kredit properti rata-rata 9,19% (April 2025). Kombinasi ini membuat uang muka dan cicilan “mengunci” akses generasi muda ke pasar primer.

Struktur Pajak Properti di Indonesia dan Perbandingan Global

Yang dimaksud pajak properti di sini mencakup pajak kepemilikan tahunan, pajak perolehan/transfer, serta pungutan lain terkait perumahan. Di Indonesia, beban ini hadir dalam bentuk PBB-P2 dengan tarif maksimal 0,5% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang menjadi kewenangan daerah, serta BPHTB sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi NPOPTKP saat membeli properti. Menurut Daffa Yasril Nurmansyah (2025) di Ortax, PBB-P2 dikenakan atas kepemilikan, penguasaan, atau pemanfaatan tanah/bangunan dan dibebankan langsung kepada wajib pajak (Pasal 38 ayat 1 & Pasal 41 UU No. 1 Tahun 2022 tentang HKPD). Jika dibandingkan, struktur pajak di negara lain tidak kalah membebani: di Amerika Serikat, pajak properti tahunan berbasis nilai pasar dengan tarif di banyak negara bagian melebihi 1%, misalnya New Jersey sekitar 2% lebih (Tax Foundation, 2025), sementara Singapura menerapkan pajak properti tahunan progresif berdasarkan annual value (nilai sewa), dengan tarif 0–32% tergantung jenis hunian dan besaran AV (IRAS Singapura, 2025).

Intergenerational Inequality dalam Kepemilikan Aset

Kesenjangan kepemilikan rumah antar-generasi makin nyata. Generasi tua menikmati harga beli rendah di masa lalu, sementara generasi muda kini harus menanggung harga tinggi, bunga kredit mahal, dan pajak berulang. OECD (2021) mencatat, kepemilikan rumah usia 25–34 tahun turun signifikan di banyak negara maju, sedangkan usia 55 tahun ke atas meningkat. Pola ini tampak serupa di Indonesia, secara nasional sekitar 85% rumah tangga Indonesia sudah menempati rumah sendiri dam terus naik dari 84,8% pada 2023 menjadi 84,9% tahun 2024 (BPS, 2024). Namun, ketidakmerataan tetap terlihat; di perdesaan angka ini mencapai 92,9%, sementara di wilayah perkotaan hanya 79,4% (GoodStats, 2024).

Affordability Issue di Pasar Properti

Secara kebijakan, affordability lazim diukur dengan rasio harga terhadap pendapatan (PIR) dan/atau standar beban biaya perumahan >30% dari pendapatan (overburden). OECD dan Harvard JCHS memakai indikator tersebut untuk memantau keterjangkauan lintas negara/kota. Ketika PIR tinggi dan beban biaya hunian melewati ambang 30%, rumah menjadi “tidak terjangkau” bagi rumah tangga muda berpendapatan menengah-bawah.

“Generasi Senior MENANG Harga & Pajak, Generasi Muda MENANG beban”?

Generasi tua yang membeli rumah di era 1980–1990-an bisa dibilang berada di “zona emas”: harga tanah masih rendah, ketersediaan lahan luas, dan pajak tahunan mengikuti basis nilai lama sehingga beban jangka panjang relatif ringan. Sebaliknya, generasi muda hari ini menghadapi pasar yang jauh lebih keras. Saat membeli rumah, mereka harus langsung membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi NPOPTKP (Ortax, 2025), lalu menanggung PBB-P2 tahunan hingga 0,5% dari NJKP (UU No. 1 Tahun 2022).

Beban itu belum berhenti. Data Bank Indonesia (2025) menunjukkan backlog perumahan Indonesia masih di kisaran 12,7–15 juta unit, menandakan permintaan tinggi tidak diimbangi suplai. Akibatnya, harga rumah di kawasan perkotaan tetap melesat, sementara bunga KPR rata-rata masih 9,19% per tahun (OJK via Detik, 2024). Generasi muda akhirnya menanggung “triple burden”: pajak di muka, pajak tahunan, dan cicilan dengan bunga tinggi.

Situasi ini menciptakan ironi: ketika generasi tua menikmati aset yang nilainya melonjak seiring waktu, generasi muda justru berjuang agar tidak terjebak dalam lingkaran biaya yang terus membengkak. Alih-alih menjadi tangga mobilitas sosial, rumah kini terasa lebih seperti beban finansial lintas generasi.

Apakah Pajak Properti selalu buruk bagi Generasi Muda?

Tidak selalu. Literatur perbandingan kebijakan perumahan OECD menegaskan desain pajak yang tepat dapat: mengurangi spekulasi tanah/perumahan, mendorong pemanfaatan lahan lebih efisien, dan menjadi basis penerimaan yang stabil bagi daerah. Pajak kepemilikan yang recurrent cenderung kurang mendistorsi dibanding pajak transaksi tinggi. Sebaliknya, bea masuk (stamp duty/BPHTB) yang besar justru menghambat mobilitas dan “mengunci” rumah tangga muda di pasar sewa. Dengan kata lain, masalahnya sering berada pada struktur (tingginya pungutan di muka) dan desain targeting, bukan pada eksistensi pajak properti itu sendiri.

Agenda Reformasi: Meringankan Generasi Muda TANPA Merusak Basis Pajak

Pertama, kurangi beban di muka. Pertimbangkan diskon/pengecualian BPHTB untuk first-time buyer berpenghasilan tertentu, atau menaikkan NPOPTKP di daerah ber-PIR tinggi. Bukti perbandingan OECD menunjukkan pajak transaksi tinggi menghambat mobilitas, mengalihkan bobot ke pajak tahunan yang moderat lebih pro-mobilitas.

Kedua, PBB yang adil dan protektif. Jaga tarif efektif PBB di kisaran rendah-menengah (Indonesia sudah cap 0,5% maksimal), sertai pagu kenaikan tahunan, skema keringanan bagi pensiunan/rumah pertama, dan banding NJOP yang transparan agar lonjakan penilaian tidak “mengusir” penduduk lama dari lingkungan mereka.

Ketiga, sisi pembiayaan. Turunkan hambatan uang muka melalui jaminan kredit DP yang terarah dan matching grant tabungan perumahan bagi usia muda; ini lebih efektif ketika diiringi pasokan: kemitraan pemda-pengembang untuk rumah terjangkau dekat pusat kerja, percepatan perizinan, dan pemanfaatan lahan negara. OECD menegaskan kebijakan supply-side plus instrumen permintaan yang targeted lebih ampuh daripada subsidi universal.

Keempat, ukur keterjangkauan secara konsisten. Gunakan PIR dan overburden 30% sebagai indikator resmi lintas daerah; publikasi berkala per kota/kabupaten akan membantu akuntabilitas dan menajamkan intervensi.

Pajak properti bukan kambing hitam tunggal, tetapi cara kita memungutnya bisa memperuncing atau meredakan ketimpangan antar-generasi. Di Indonesia, reformasi yang menekan pungutan di muka (BPHTB) untuk pembeli pertama, menjaga PBB moderat-progresif, serta mempercepat suplai rumah terjangkau disertai pengukuran keterjangkauan yang jernih akan lebih efektif membuka pintu kepemilikan rumah bagi Gen Z dan milenial. Harga, bunga, dan struktur pajak harus “diorkestrasi” agar rumah pertama kembali masuk akal bukan sekadar mimpi.