Barometer Stabilitas Properti Melalui SHPR

Properti adalah sektor menjanjikan dan stabil dalam harga. Seluruh generasi berbondong ingin memiliki properti baik untuk digunakan atau untuk investasi.

Sektor properti adalah sektor strategis dalam perekonomian karena terkait dengan aktivitas ekonomi lainnya. Perkembangan sektor ini tidak hanya mencerminkan kondisi pasar rumah, tetapi juga menjadi indikator kesehatan ekonomi. Aktivitas pembangunan perumahan mendorong permintaan industri pendukung, seperti baja, semen, kayu, transportasi, dan kontruksi.

Sektor properti juga sebagai penyerap tenaga kerja. Oleh karena itu, perubahan properti menjadi sinyal awal (leading indicator) terhadap perubahan siklus ekonomi. Untuk memantau perkembangan, diperlukan indikator yang menggambarkan harga properti. Salah satu indikator yang memiliki peran penting adalah Survei Harga Properti Residensial (SHPR) yang diselenggarakan oleh Bank Indonesia (BI). SHPR menjadi instrumen penting dalam memotret kondisi pasar properti dan menjadi barometer stabilitas properti nasional.

SHPR adalah survei triwulanan yang bertujuan mengukur perkembangan harga properti residensial di pasar primer, yaitu rumah yang dijual langsung oleh pengembang kepada konsumen. Melalui SHPR, BI mengumpulkan informasi tentang perubahan harga rumah berdasarkan perkembangan penjualan, tipe dan biaya bangunan, hingga faktor-faktor yang memengaruhi aktivitas. Data tersebut disusun dalam bentuk indeks yang menganalisis tren perubahan harga.

Berbeda dengan data transaksi individual, SHPR menggambarkan data yang lengkap tentang kondisi pasar secara nasional maupun regional. Dengan demikian, SHPR menjadi sumber informasi bagi regulator, perbankan, pengembang, akademisi, investor, dan masyarakat yang ingin melihat perkembangan pasar properti.

Perkembangan harga properti yang tercermin dalam SHPR menjadi salah satu indikator menilai stabilitas sektor properti. Pada kondisi ekonomi yang sehat, harga properti umumnya mengalami kenaikan bertahap dan selaras dengan pertumbuhan pendapatan masyarakat dan inflasi. Kenaikan harga menunjukkan keseimbangan permintaan dan penawaran di pasar. Sebaliknya, apabila harga rumah meningkat terlalu cepat dalam waktu singkat, kondisi tersebut dapat menjadi indikasi overheating atau pembentukan gelembung harga (property bubble). Fenomena ini sering kali dipicu oleh tingginya aktivitas spekulatif, ekspansi kredit berlebihan, atau ekspektasi masyarakat terhadap kenaikan harga di masa depan. Jika gelembung harga pecah, dampaknya meluas terhadap sektor perbankan dan stabilitas sistem keuangan.

Dalam hal lain, perlambatan pertumbuhan harga properti juga memberikan sinyal pelemahan sektor properti. Ketika daya beli masyarakat menurun akibat perlambatan ekonomi, ketidakpastian ekonomi meningkat, atau tingginya suku bunga, permintaan rumah cenderung melemah sehingga pertumbuhan harga menjadi lebih rendah. Kondisi tersebut biasanya diikuti oleh perlambatan dan pembangunan penjualan rumah baru, dan meningkatnya persediaan rumah yang belum dijual. Dalam konteks ini, SHPR menggambarkan siklus bisnis properti sebelum dampaknya terlihat secara penuh.

Salah satu keunggulan SHPR adalah kemampuannya menangkap pasar berdasarkan tipe rumah. Sebagai contoh, rumah tipe kecil umumnya lebih sensitif terhadap perubahan daya beli masyarakat dan kredit rumah, sedangkan rumah tipe besar lebih dipengaruhi oleh kondisi investasi. Dengan adanya informasi yang terperinci tersebut, SHPR mampu menggambarkan kondisi masing-masing segmen pasar properti.

Selain mencerminkan kondisi permintaan, SHPR juga memberikan informasi mengenai faktor-faktor penawaran. Salah satunya adalah perkembangan biaya pembangunan yang disebabkan harga bahan dan lahan, biaya tenaga kerja, serta biaya perizinan. Apabila biaya pembangunan meningkat, harga jual rumah cenderung meningkat. Namun demikian, kemampuan pengembang dalam menaikkan harga juga sangat dipengaruhi oleh kondisi permintaan masyarakat. Dengan demikian, perubahan harga properti yang tercermin dalam SHPR merupakan interaksi antara faktor permintaan dan penawaran.

SHPR berperan merumuskan kebijakan makroprudensial yang dilalukan oleh BI. Perkembangan harga properti menjadi indikator yang dipertimbangkan dalam kebijakan Rasio Loan to Value (LTV) atau Financing to Value (FTV) untuk kredit dan pembiayaan properti. Ketika SHPR menunjukkan adanya percepatan harga yang berpotensi menimbulkan risiko sistemik, BI menyesuaikan kebijakan guna menjaga agar pertumbuhan kredit properti tetap sehat. Sebaliknya, apabila sektor properti mengalami perlambatan, kebijakan makroprudensial dapat diarahkan untuk mendukung pemulihan permintaan melalui pelonggaran persyaratan pembiayaan. SHPR dapat dikatakan sebagai alat pemantauan dan dasar pengambilan keputusan.

Data SHPR berperan strategis bagi perbankan dalam mengelola risiko kredit. Perbankan memanfaatkan informasi tren harga properti untuk menilai kualitas agunan kredit perumahan dan pembiayaan. Stabilitas harga rumah menjadi salah satu faktor penting dalam menjaga nilai jaminan kredit. Ketika harga properti mengalami penurunan tajam, nilai agunan berkurang sehingga meningkatkan risiko gagal bayar.

Bagi pengembang, SHPR menjadi referensi menentukan strategi bisnis, seperti pemilihan lahan, penetapan harga, dan segmentasi pasar. Informasi tren harga dan penjualan membantu pengembang menyusun investasi. Di sisi lain, investor memanfaatkan SHPR sebagai dasar dalam menilai prospek investasi. Stabilitas harga yang tercermin dalam SHPR memberikan keyakinan bahwa pasar berkembang secara sehat.

SHPR telah berkembang sebagai indikator stabilitas sektor properti di Indonesia. Informasi yang dihasilkan tidak hanya menggambarkan perkembangan harga rumah, tetapi juga menunjukkan keseimbangan antara permintaan dan penawaran, kondisi biaya pembangunan, pembiayaan, serta ekspektasi pelaku pasar. Sebagai barometer stabilitas sektor properti, SHPR memberikan sinyal dini tentang potensi risiko maupun peluang dalam perumahan.

Dilansir dari website BI, Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia menunjukkan harga properti residensial di pasar primer pada triwulan I 2026 tumbuh terbatas. Kondisi ini tecermin dari Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada triwulan I 2026 yang tumbuh sebesar 0,62% (yoy), sedikit lebih rendah dibandingkan dengan pertumbuhan pada triwulan IV 2025 sebesar 0,83% (yoy).

Dari sisi penjualan, hasil survei mengindikasikan penjualan unit properti residensial tipe menengah meningkat, sementara penjualan unit properti residensial tipe kecil dan besar belum kuat. Secara keseluruhan, penjualan properti residensial di pasar primer turun sebesar 25,67% (yoy), setelah tumbuh sebesar 7,83% (yoy) pada triwulan IV 2025.

Dari sisi pembiayaan, hasil survei menunjukkan bahwa sumber utama pendanaan untuk pembangunan properti residensial masih berasal dari dana internal pengembang, dengan pangsa mencapai 80,66% dari total kebutuhan pembiayaan. Dari sisi konsumen, mayoritas pembelian rumah di pasar primer dilakukan melalui skema pembelian Kredit Pemilikan Rumah (KPR), dengan pangsa sebesar 69,87% dari total skema pembelian.