Jangan Takut Beli Aset Lelang Bank!
Tulisan dari Arman Baeha tidak mewakili pandangan dari redaksi kumparan
PerbesarLelang Bank Bukan Sesuatu yang Perlu Ditakuti
Lelang aset perbankan masih kerap dipandang masyarakat sebagai transaksi yang penuh risiko. Sebagian calon pembeli khawatir akan menghadapi gugatan, kesulitan menguasai rumah, atau persoalan hukum setelah memenangkan lelang. Kekhawatiran tersebut dapat dipahami. Namun, apakah itu berarti masyarakat harus menghindari seluruh aset yang dilelang oleh bank? Tentu tidak.
Lelang merupakan mekanisme penjualan yang memiliki dasar hukum dan prosedur resmi. Dalam konteks kredit dengan jaminan Hak Tanggungan, Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan memberikan dasar bagi pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual objek jaminan melalui pelelangan umum apabila debitur cidera janji. Pelaksanaannya juga tunduk pada ketentuan lelang yang berlaku, termasuk Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122 Tahun 2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
Artinya, aset lelang bank bukanlah aset yang secara otomatis bermasalah. Lelang adalah salah satu mekanisme hukum untuk menyelesaikan kewajiban kredit ketika debitur tidak memenuhi kewajibannya. Yang perlu dilakukan calon pembeli bukan takut terlebih dahulu, melainkan memahami prosedur dan melakukan pemeriksaan secara cermat sebelum mengikuti lelang.
Lelang sebagai Tahap Penyelesaian Kredit
Proses Lelang di Dunia Perbankan pada umumnya bukan langkah pertama yang langsung ditempuh ketika debitur mengalami kesulitan membayar. Bank terlebih dahulu melakukan penanganan dan upaya penyelesaian kredit sesuai ketentuan internal serta peraturan yang berlaku. Bentuk penanganan dapat mencakup komunikasi dengan debitur, penagihan, evaluasi kondisi kredit, dan kemungkinan restrukturisasi apabila memenuhi persyaratan.
“Pada prinsipnya, lelang merupakan salah satu upaya penyelesaian terakhir yang ditempuh bank ketika kewajiban kredit debitur tidak dapat diselesaikan melalui langkah-langkah penyelesaian sebelumnya. Sebelum sampai pada tahap lelang, bank tentu telah melakukan berbagai upaya penanganan kredit sesuai dengan standar operasional prosedur (SOP) yang berlaku, termasuk mempertimbangkan dan mengupayakan penyelesaian bersama debitur. Namun, apabila berbagai upaya tersebut tidak membuahkan hasil, lelang menjadi salah satu instrumen bagi bank untuk memperoleh kembali dana kredit yang sebelumnya telah disalurkan,” ujar Arman Baeha, praktisi perbankan di bidang Recovery and Collection yang saat ini juga sedang menempuh pendidikan S1 Ilmu Hukum di Universitas Pamulang.
Pandangan tersebut menunjukkan bahwa lelang tidak semata-mata dimaksudkan untuk menjual aset, tetapi juga menjadi bagian dari mekanisme penyelesaian kredit. Di sisi lain, proses tersebut harus tetap dilaksanakan berdasarkan kewenangan, dokumen, dan prosedur hukum yang dapat dipertanggungjawabkan.
Bagaimana Hukum Melindungi Pemenang Lelang?
Pemenang lelang yang telah memenuhi kewajiban pembayaran dan memperoleh dokumen lelang memiliki dasar hukum untuk menindaklanjuti perolehan objek sesuai ketentuan. Risalah Lelang merupakan dokumen autentik yang membuktikan pelaksanaan lelang. Untuk objek berupa tanah atau bangunan, pemenang juga perlu menindaklanjuti proses administrasi peralihan hak sesuai peraturan pertanahan.
Bagaimana jika aset masih ditempati debitur atau pihak lain? Kondisi tersebut dapat menimbulkan persoalan penguasaan fisik, tetapi tidak serta-merta membatalkan lelang atau menghapus hak pemenang. Hukum membedakan keabsahan proses lelang, peralihan hak, dan penguasaan fisik atas objek. Ketiganya berkaitan, tetapi bukan hal yang sama.
Dalam konteks lelang eksekusi Hak Tanggungan, Pasal 200 ayat (11) HIR dan Pasal 218 ayat (2) RBg menjadi dasar terkait pengosongan objek. SEMA Nomor 4 Tahun 2014 juga memuat pedoman mengenai permohonan pengosongan kepada Ketua Pengadilan Negeri bagi pemenang lelang eksekusi Hak Tanggungan dalam kondisi tertentu. Apabila penghuni lama menolak mengosongkan objek, pemenang lelang dapat menempuh mekanisme pengadilan yang sesuai. Pengosongan tidak boleh dilakukan dengan tindakan sepihak atau kekerasan.
Jalur hukum tersebut harus dilihat berdasarkan jenis lelang, dasar eksekusi, dan keadaan konkret objek. Tidak semua jenis lelang atau sengketa pihak ketiga otomatis memiliki prosedur yang sama. Adanya gugatan juga tidak dengan sendirinya berarti pemenang pasti kehilangan hak. Pokok perkara tetap harus dinilai berdasarkan bukti dan putusan pengadilan yang berkekuatan hukum.
Jangan Hanya Tergiur Harga Limit
Sikap yang tepat bukan menganggap semua aset lelang pasti aman, tetapi juga bukan beranggapan semua aset lelang pasti bermasalah. Calon pembeli perlu melakukan pemeriksaan atau due diligence sebelum menyetorkan uang jaminan. Hal-hal yang patut diperhatikan antara lain:
1. Membaca pengumuman lelang, syarat dan ketentuan, serta jadwal pembayaran dengan teliti.
2. Memastikan identitas objek, alamat, batas-batas tanah, luas, dan kesesuaian dokumen.
3. Memeriksa status kepemilikan dan informasi mengenai Hak Tanggungan atau beban lain yang relevan.
4. Meninjau kondisi fisik serta memastikan apakah objek kosong, dihuni debitur, disewakan, atau dikuasai pihak ketiga.
5. Menghitung biaya yang mungkin timbul, termasuk pajak, biaya administrasi, pengurusan peralihan hak, dan kemungkinan biaya pengosongan.
6. Meminta penjelasan kepada bank atau penyelenggara lelang apabila terdapat informasi yang belum jelas.
Pemeriksaan ini penting karena harga limit yang menarik belum tentu menggambarkan seluruh biaya dan konsekuensi yang akan dihadapi pembeli. Calon peserta juga sebaiknya mempertimbangkan bantuan notaris, PPAT, atau konsultan hukum apabila nilai transaksi besar atau terdapat indikasi sengketa.
Berani Membeli, tetapi Tetap Cermat
Lelang aset bank dapat menjadi kesempatan bagi masyarakat untuk memperoleh properti melalui mekanisme resmi. Pada saat yang sama, lelang membantu bank menjalankan fungsi pengelolaan risiko dan pemulihan kredit. Kepentingan bank, debitur, dan pembeli perlu ditempatkan dalam koridor hukum yang seimbang.
Karena itu, jangan biarkan ketakutan terhadap kemungkinan gugatan membuat masyarakat langsung menutup diri dari kesempatan membeli aset lelang. Namun, jangan pula menjadikan harga murah sebagai satu-satunya alasan untuk mengambil keputusan. Pemenang lelang perlu memahami hak dan kewajibannya, sedangkan bank harus memastikan proses penjualan dilaksanakan sesuai ketentuan dan informasi objek disampaikan secara benar.
Pada akhirnya, membeli aset lelang bank bukan soal berani mengambil risiko tanpa perhitungan. Ini tentang mengambil keputusan berdasarkan informasi yang cukup, pemeriksaan yang cermat, dan pemahaman terhadap perlindungan hukum yang tersedia. Dengan proses yang transparan, kepatuhan terhadap prosedur, serta kehati-hatian calon pembeli, lelang dapat menjadi mekanisme yang memberi manfaat dan kepastian bagi para pihak.
Arman Surya A. Baeha, Mahasiswa S1 Ilmu Hukum Unpam