Rumah Kian Sempit, Kota Kian Mahal

Rumah kecil dengan lahan yang berdekatan merupakan fenomena yang sudah hadir di kota kota besar, namun perhatian akan potensi ini belum digali dan masih dianggap sebagai isu yang negatif.

Bagi sebagian generasi muda, rumah semakin menyerupai tujuan yang terus bergerak menjauh. Pendapatan tidak selalu tumbuh secepat harga properti. Pekerjaan dapat berpindah, kontrak kerja dapat berakhir, sedangkan kebutuhan untuk tinggal dekat dengan pusat aktivitas tidak bisa ditunda. Rumah yang dianggap terjangkau pun sering kali berada jauh dari tempat bekerja, seolah-olah kemampuan membeli harus dibayar dengan waktu perjalanan yang lebih panjang.

Pilihan yang tersedia tampak sederhana, tetapi tidak selalu mudah. Membeli rumah berarti berhadapan dengan uang muka, cicilan, bunga pembiayaan, biaya perawatan, serta kepastian pendapatan dalam jangka panjang. Menyewa menawarkan fleksibilitas, tetapi juga menghadirkan ketidakpastian mengenai harga, masa tinggal, dan hubungan dengan pemilik bangunan. Adapun tinggal di hunian seadanya mungkin mengurangi beban pengeluaran, tetapi belum tentu memberikan ruang hidup yang sehat.

Persoalannya tidak semata-mata terletak pada harga rumah yang mahal. Ada jarak yang semakin sulit dijembatani antara kemampuan ekonomi seseorang dan bentuk hunian yang tersedia di pasar. Jarak itu juga bersifat fisik: rumah yang lebih terjangkau belum tentu dekat dengan pekerjaan, transportasi umum, atau fasilitas yang dibutuhkan sehari-hari.

Pertanyaan tentang hunian perlu diperluas. Apakah penyediaan rumah harus selalu dimulai dengan membangun unit baru? Apakah kepemilikan merupakan satu-satunya cara untuk memperoleh keamanan tempat tinggal? Dan apakah ruang yang lebih kecil dapat menjadi pilihan yang masuk akal, selama kualitas hidup penghuninya tetap terjaga?

Di antara pertanyaan-pertanyaan itu, mungkin terdapat hidden gem yang belum cukup diperhatikan: aset yang sudah ada, tetapi tidak digunakan secara optimal, serta kemungkinan merancang ulang kebutuhan ruang manusia di tengah keterbatasan kota.

Ketika Pendapatan Tidak Sejalan dengan Harga Rumah

Kesulitan memperoleh hunian tidak lahir dari satu penyebab. Ia terbentuk melalui pertemuan berbagai faktor, mulai dari harga tanah, biaya konstruksi, akses pembiayaan, ketidakpastian pekerjaan, hingga cara pengembang menentukan lokasi dan tipe rumah yang ditawarkan.

Generasi milenial dan Gen Z kerap dibicarakan sebagai kelompok yang memiliki preferensi berbeda terhadap tempat tinggal. Fleksibilitas, kedekatan dengan pekerjaan, akses transportasi, dan kemudahan berpindah dapat menjadi pertimbangan penting. Namun, perubahan preferensi tersebut tidak dapat dilepaskan dari keadaan ekonomi dan struktur kota yang mereka hadapi.

Tidak tepat apabila kesulitan membeli rumah semata-mata dijelaskan melalui perubahan gaya hidup atau anggapan bahwa generasi muda terlalu konsumtif. Keputusan seseorang untuk membeli, menyewa, atau tinggal bersama keluarga juga dipengaruhi oleh pendapatan, kestabilan pekerjaan, tanggungan rumah tangga, akses kredit, dan harga hunian di lokasi yang tersedia.

Pasar perumahan sendiri tidak selalu menawarkan pilihan yang sesuai dengan kebutuhan tersebut. Rumah tapak di kawasan pinggiran dapat terlihat lebih terjangkau, tetapi jarak terhadap tempat kerja menimbulkan biaya lain. Hunian di pusat kota menawarkan kedekatan dengan aktivitas, tetapi harga tanah dan bangunannya dapat melampaui kemampuan sebagian calon penghuni.

Belum lagi persoalan administrasi dan hukum. Status kepemilikan, kejelasan dokumen, legalitas bangunan, ketentuan sewa, serta biaya transaksi menjadi bagian dari keputusan yang tidak sederhana. Harga yang terlihat menarik di awal belum tentu mencerminkan biaya dan risiko yang harus ditanggung sepanjang masa penggunaan bangunan.

Persoalan hunian bukan sekadar soal menyediakan rumah sebanyak-banyaknya. Yang juga perlu diperhitungkan adalah siapa yang dapat mengakses rumah tersebut, berapa biaya yang harus dikeluarkan, di mana lokasinya, dan apakah bangunan itu benar-benar layak untuk dihuni.

Angka yang Tidak Cukup Dibaca sebagai Jumlah Rumah

Data Badan Pusat Statistik dalam publikasi Statistik Perumahan 2026 memberikan gambaran mengenai skala persoalan tersebut. Pada 2026, backlog kepemilikan rumah tercatat sekitar 9,29 juta rumah tangga atau 12,39 persen. Sementara itu, backlog kelayakhunian mencapai 18,01 juta rumah tangga atau 24,03 persen. Angka ini menunjukkan bahwa persoalan perumahan memiliki setidaknya dua dimensi: akses terhadap kepemilikan dan kualitas tempat tinggal. BPS, 2026.

Angka tersebut juga perlu dibaca secara cermat. Backlog kepemilikan bukanlah ukuran khusus untuk generasi muda, sedangkan backlog kelayakhunian menunjukkan persoalan yang tidak otomatis selesai ketika seseorang telah memiliki rumah. Kepemilikan dan kelayakan adalah dua hal yang berbeda.

Pada tahun yang sama, BPS mencatat bahwa 70,30 persen rumah tangga telah memiliki akses terhadap rumah layak huni. Artinya, masih terdapat pekerjaan besar untuk memastikan bahwa tempat tinggal bukan sekadar bangunan yang ditempati, melainkan lingkungan yang mendukung kehidupan penghuninya.

Data tersebut belum dengan sendirinya membuktikan bahwa rumah kecil atau penyewaan merupakan solusi terbaik. Namun, ia memberikan alasan untuk memperluas cara kita mengukur keberhasilan kebijakan perumahan. Jumlah unit yang dibangun perlu dibaca bersama keterjangkauan, kualitas bangunan, lokasi, dan kemampuan masyarakat untuk mempertahankan tempat tinggalnya.

Rumah yang dibangun tetapi tidak sesuai dengan kemampuan calon penghuninya belum tentu menjawab persoalan akses. Sebaliknya, rumah yang sudah tersedia tetapi dibiarkan tidak berfungsi juga menyimpan pertanyaan mengenai pemanfaatan aset di dalam kota.

Beban Hunian Tidak Berhenti pada Harga Beli

Ketika rumah yang terjangkau semakin jauh dari pusat pekerjaan, biaya hunian dapat berpindah bentuk. Harga beli mungkin lebih rendah, tetapi penghuni harus mengeluarkan biaya perjalanan, menghabiskan waktu di jalan, dan menyesuaikan kehidupan sehari-hari dengan jarak yang lebih panjang.

Perjalanan pergi dan pulang kerja yang memakan waktu bukan sekadar persoalan transportasi. Ia berpengaruh terhadap waktu istirahat, kesempatan belajar, interaksi keluarga, dan kualitas kehidupan di luar pekerjaan. Jika perjalanan dilakukan menggunakan kendaraan pribadi, beban tersebut juga berhubungan dengan konsumsi energi dan kemacetan.

Lain hal, mereka yang memilih tinggal dekat dengan pusat aktivitas tidak selalu memperoleh hunian yang layak. Rumah sewa dengan pencahayaan terbatas, ventilasi buruk, sanitasi tidak memadai, atau ruang yang terlalu padat dapat menjadi pilihan karena alternatif yang lebih baik sulit dijangkau. Kondisi demikian tidak boleh dianggap sebagai konsekuensi yang wajar dari keterbatasan ekonomi.

Namun, persoalan ini juga tidak dapat disederhanakan dengan menyalahkan pembangunan perumahan di pinggiran atau menganggap seluruh rumah sewa berkualitas buruk. Kondisi setiap kota berbeda. Untuk memahami persoalan secara lebih tepat, diperlukan pembacaan terhadap lokasi pekerjaan, jaringan transportasi, distribusi harga hunian, dan kualitas bangunan yang benar-benar tersedia.

Yang perlu dikritik adalah cara kita memisahkan perumahan dari sistem kehidupan perkotaan. Rumah sering dihitung sebagai unit bangunan, sementara biaya untuk mencapai pekerjaan, memperoleh layanan dasar, dan mempertahankan kualitas hidup justru berada di luar perhitungan tersebut.

Mengapa Kita Menganggap Rumah Harus Selalu Dimiliki?

Ada anggapan yang cukup kuat bahwa keberhasilan seseorang pada akhirnya harus diwujudkan dalam kepemilikan rumah. Menyewa kerap dipandang sebagai tahap sementara, bahkan dianggap sebagai tanda bahwa seseorang belum mencapai kestabilan ekonomi.

Padahal, kepemilikan bukan satu-satunya ukuran keamanan hunian. Bagi seseorang yang masih berpindah pekerjaan, sedang membangun usaha, atau belum memiliki kepastian pendapatan, menyewa dapat menjadi keputusan yang lebih rasional. Dengan syarat, tersedia kepastian kontrak, perlindungan dari praktik yang merugikan, dan standar kelayakhunian yang memadai.

Tentu saja menyewa tidak selalu lebih murah. Dalam jangka panjang, biaya sewa dapat terakumulasi, sedangkan kepemilikan dapat memberikan manfaat ekonomi dan keamanan tertentu. Perbandingan keduanya harus memperhitungkan harga beli, biaya pembiayaan, pemeliharaan, pajak dan biaya terkait, kemungkinan perubahan lokasi kerja, serta risiko yang ditanggung penghuni.

Persoalannya bukan memilih kepemilikan atau penyewaan sebagai pilihan yang mutlak lebih baik. Persoalannya adalah mengapa masyarakat sering kali tidak memiliki cukup pilihan yang aman dan layak di antara keduanya.

Hal serupa terjadi pada rumah kecil. Keterbatasan luas sering dianggap sebagai tanda ketidakmampuan ekonomi, sementara rumah besar menjadi simbol keberhasilan. Pandangan tersebut mengabaikan kenyataan bahwa kebutuhan ruang tidak selalu sama. Seseorang yang tinggal sendiri tidak membutuhkan susunan ruang yang identik dengan keluarga beranggotakan lima orang. Kebutuhan pekerja yang tinggal sementara di sebuah kota pun berbeda dari kebutuhan keluarga yang menetap dalam jangka panjang.

Menariknya, memperkecil rumah tidak boleh menjadi alasan untuk menurunkan standar kehidupan. Ruang yang sempit tetapi pengap, gelap, tidak aman, dan tidak memiliki sanitasi layak bukanlah inovasi arsitektur. Itu hanya keterbatasan yang dipindahkan ke dalam bangunan.

Mencari Hidden Gem di Dalam Kota

Ada kemungkinan lain yang patut ditelusuri sebelum kota terus memperluas pembangunan ke lahan baru. Di sejumlah kawasan, rumah lama, bangunan yang kehilangan fungsi, atau bagian bangunan yang tidak digunakan mungkin memiliki potensi untuk diaktifkan kembali.

Sebuah rumah yang tidak lagi ditempati, misalnya, belum tentu harus dibongkar atau dibiarkan kosong. Jika status kepemilikan jelas, kondisi struktur memadai, dan perbaikan secara teknis maupun ekonomi memungkinkan, rumah tersebut dapat dipertimbangkan sebagai hunian sewa.

Demikian pula dengan bangunan yang sebagian ruangnya tidak lagi digunakan. Pada kondisi tertentu, adaptasi fungsi dapat membuka kemungkinan baru. Namun, hal ini tidak berarti setiap bangunan kosong dapat langsung diubah menjadi rumah. Ada persoalan struktur, pencahayaan, penghawaan, akses, sanitasi, keselamatan kebakaran, perizinan, dan biaya pemeliharaan yang harus diperiksa.

Kita juga belum memiliki dasar yang cukup untuk menyimpulkan bahwa seluruh aset kosong merupakan cadangan hunian yang siap digunakan. Bangunan dapat kosong karena sengketa kepemilikan, kerusakan berat, lokasi yang tidak sesuai, atau biaya renovasi yang terlalu tinggi. Karena itu, inventarisasi aset dan pemeriksaan lapangan menjadi langkah awal yang penting.

Di sinilah istilah hidden gem memperoleh makna yang lebih substantif. Ia bukan sekadar rumah kecil yang menarik secara visual, melainkan potensi yang belum terhubung dengan kebutuhan nyata masyarakat. Sebuah bangunan baru menjadi peluang hunian apabila dapat diakses secara legal, diperbaiki dengan biaya yang masuk akal, dan ditempati secara aman.

Arsitek, pekerjaan tersebut membuka wilayah praktik yang berbeda dari pembangunan baru. Arsitektur tidak selalu harus dimulai dari lahan kosong. Ia juga dapat dimulai dari membaca kembali bangunan yang sudah ada, memahami mengapa ruang tersebut tidak digunakan, lalu mencari kemungkinan adaptasi tanpa mengabaikan sejarah, karakter, dan keterbatasannya.

Menyewa sebagai Pilihan, Bukan Kegagalan

Mengaktifkan aset melalui penyewaan dapat menjadi salah satu jalur untuk memperluas akses hunian. Akan tetapi, upaya ini memerlukan lebih dari sekadar mempertemukan pemilik rumah dengan calon penyewa.

Pemerintah daerah dapat memetakan aset yang berpotensi digunakan kembali, memeriksa kesesuaian tata ruang, dan memfasilitasi proses perbaikan. Pemilik bangunan perlu memperoleh kepastian mengenai kontrak, tanggung jawab pemeliharaan, dan risiko penggunaan aset. Calon penyewa membutuhkan informasi yang transparan mengenai harga, durasi tinggal, kondisi bangunan, serta mekanisme penyelesaian sengketa.

Bank dan penyedia pembiayaan juga dapat dipertimbangkan sebagai bagian dari ekosistem tersebut, misalnya melalui pembiayaan renovasi yang sesuai dengan karakter aset dan kemampuan pemilik. Namun, kelayakan setiap skema harus dihitung secara realistis. Biaya perbaikan, pendapatan sewa, tingkat kekosongan, dan pengeluaran pemeliharaan tidak dapat diabaikan.

Arsitek dan asosiasi profesi memiliki peran dalam menilai apakah bangunan layak dipertahankan, bagian mana yang perlu diperbaiki, dan bagaimana kualitas ruang dapat ditingkatkan. Vendor material dapat membantu menyediakan pilihan material yang sesuai dengan iklim dan biaya, sedangkan pengelola kawasan dan penyedia transportasi dapat memperhitungkan hubungan antara hunian dengan pusat aktivitas.

Pemerintah tetap memegang peran penting dalam regulasi, tata ruang, pengawasan, dan perlindungan masyarakat. Namun, penyelesaian persoalan hunian memerlukan pembagian tanggung jawab yang jelas, bukan anggapan bahwa satu aktor dapat menyelesaikan seluruh masalah.

Ukuran keberhasilan pun tidak cukup berupa jumlah bangunan yang kembali digunakan. Perlu diketahui apakah biaya sewanya terjangkau, apakah penghuninya dapat tinggal dengan aman, apakah jarak perjalanan berkurang, dan apakah pemilik memiliki alasan ekonomi untuk mempertahankan bangunan dalam kondisi baik.

Penyewaan baru menjadi alternatif yang berarti apabila ia memperluas pilihan masyarakat, bukan sekadar membuka pasar baru bagi pemilik aset.

Memperkecil Rumah, Bukan Kelayakan Hidup

Jalur kedua adalah meninjau kembali ukuran rumah yang dianggap ideal. Rumah kompak, micro housing, dan tiny house menawarkan kemungkinan untuk menggunakan ruang secara lebih efisien. Akan tetapi, ukuran yang kecil bukan tujuan pada dirinya sendiri.

Desain harus dimulai dari kebutuhan penghuni: berapa orang yang tinggal, bagaimana mereka bekerja, memasak, beristirahat, menyimpan barang, dan berinteraksi. Ruang multifungsi, penyimpanan terintegrasi, serta susunan sirkulasi yang efisien dapat mengurangi kebutuhan luas tanpa menghilangkan fungsi dasar.

Namun, rumah kompak tetap harus memperhatikan pencahayaan alami, ventilasi, kenyamanan termal, privasi, keselamatan, dan sanitasi. Penghematan luas tidak boleh mengorbankan kesehatan penghuni. Persyaratan teknis bangunan dan ketentuan yang berlaku tetap harus menjadi batas perancangan.

Dalam konteks Indonesia, persoalan ini menjadi lebih menarik karena rumah tidak dapat dilepaskan dari iklim dan kebudayaan. Pendekatan yang berhasil di negara dengan kondisi iklim berbeda belum tentu dapat diterapkan begitu saja di sini. Kelembapan, hujan, paparan matahari, arah angin, dan kebutuhan akan naungan perlu dipertimbangkan sejak awal.

Arsitektur Nusantara memberi beragam pelajaran mengenai hubungan ruang dalam dan ruang luar. Teras, halaman, ruang antara, dan naungan bukan semata-mata unsur estetika, tetapi dapat menjadi bagian dari cara bangunan merespons iklim serta membentuk kehidupan sosial.

Prinsip ini penting agar rumah kompak tidak berhenti sebagai produk pasar yang mengecilkan denah. Ia perlu menjadi hasil pemikiran tentang bagaimana ruang dapat digunakan secara efisien sekaligus tetap sesuai dengan konteks tempatnya.

Dalam pengertian itu, arsitektur bukan sekadar seni mengurangi ukuran, melainkan kemampuan menentukan apa yang perlu dipertahankan, apa yang dapat diubah, dan bagaimana setiap keputusan memengaruhi kehidupan penghuninya.

Rumah yang Baik Tidak Selalu Rumah yang Besar

Persoalan hunian tidak akan selesai hanya dengan membangun rumah lebih kecil atau mengaktifkan semua bangunan kosong. Harga tanah, ketidakpastian pendapatan, akses pembiayaan, legalitas, distribusi pekerjaan, dan kualitas infrastruktur tetap perlu ditangani. Kedua pendekatan tersebut harus dipandang sebagai bagian dari pilihan kebijakan yang lebih luas, bukan pengganti seluruh upaya penyediaan perumahan.

Keduanya dapat membantu mengubah pertanyaan yang selama ini diajukan. Alih-alih hanya bertanya berapa banyak rumah baru yang dapat dibangun, kita juga perlu bertanya berapa banyak aset yang layak diaktifkan, siapa yang dapat mengaksesnya, dan bagaimana ruang dirancang agar sesuai dengan kebutuhan penghuninya.

Bagi saya, hunian kecil tidak semestinya dipahami sebagai kompromi yang otomatis menurunkan kualitas hidup. Ia dapat menjadi pilihan yang masuk akal apabila dirancang berdasarkan kebutuhan, kemampuan ekonomi, konteks lingkungan, dan standar kesehatan bangunan. Demikian pula, menyewa tidak harus menjadi tanda kegagalan memiliki rumah, selama tersedia sistem yang memberikan kepastian dan perlindungan.

Boleh dikatakan rumah bukan hanya persoalan luas lantai, harga jual, atau jumlah kamar. Ia merupakan tempat manusia menjalani kehidupan sehari-hari, membangun hubungan sosial, beristirahat, dan beradaptasi dengan lingkungannya.

Arsitektur yang baik perlu menjaga tiga hal yang sejak lama menjadi dasar pemikiran Vitruvius: kekuatan, fungsi, dan keindahan. Dalam konteks hunian masa kini, ketiganya juga harus diterjemahkan bersama kesehatan, kenyamanan, dan kelayakan hidup.

Rumah yang lebih kecil tidak boleh menjadi alasan untuk menerima kehidupan yang lebih buruk. Sebaliknya, keterbatasan ruang seharusnya mendorong kita untuk merancang dengan lebih cermat.

Mungkin hidden gem yang kita cari bukanlah rumah mungil yang tersembunyi di sebuah sudut kota. Ia adalah kemungkinan yang selama ini terabaikan: bahwa ruang yang sudah tersedia dapat digunakan kembali, bahwa rumah tidak selalu harus dimiliki untuk dapat dihuni dengan layak, dan bahwa kualitas sebuah rumah tidak semestinya ditentukan oleh ukurannya semata.

Di tengah kota yang semakin mahal, pekerjaan arsitektur bukan hanya menciptakan bangunan baru. Ia juga perlu membantu masyarakat menemukan cara yang lebih masuk akal untuk hidup di dalam kota yang sudah ada.