Cara Menghitung Biaya Appraisal Properti yang Tepat

Ilustrasi appraisal properti. Foto: Shutterstock/Kumparan.

Cara menghitung biaya appraisal sangat penting untuk dipahami sebelum membeli tanah, bangunan, atau properti lainnya. Appraisal menjadi faktor yang menentukan nilai ekonomis aset dan potensi harta kekayaan seseorang.

Appraisal secara harfiah dapat diartikan sebagai penilaian atau proses mengestimasi nilai. Dalam dunia properti, appraisal adalah proses mengestimasi nilai tanah atau bangunan yang didukung oleh analisis yang rasional, sehingga dapat menentukan harga terbaik saat akan menjual atau membeli properti.

Metode Appraisal

Ilustrasi appraisal properti. Foto: Unsplash.

Appraisal dapat dilakukan dengan tiga metode atau pendekatan. Dikutip dari situs Kementerian Keuangan, berikut jenis-jenis metode penilaian.

1. Pendekatan Harga Pasar

Pendekatan harga pasar adalah proses estimasi nilai wajar aset berdasarkan harga jual aset yang serupa dengan objek penilaian. Metode appraisal ini mengharuskan penilai melakukan survei lapangan dan mencari aset serupa sebagai objek pembanding.

Dalam mencari objek pembanding, penilai harus mempertimbangan unsur sejenis dan sebanding agar hasil penilaiannya akurat. Dengan kata lain, objek pembanding harus memiliki karakteristik dan spesifikasi yang sama dengan objek penilaian.

2. Pendekatan Biaya

Nilai wajar properti ditentukan dari biaya pembuatan atau penggantian baru (New Replacement Cost/NRC) dikurangi dengan penyusutan. NRC adalah biaya mendirikan gedung atau bangunan dengan kondisi baru.

Secara umum, objek-objek appraisal yang dihitung dengan pendekatan biaya adalah gedung dan bangunan. Khusus bangunan, NRC dihitung melalui luas bangunan dan fasilitas dalam satuan m2 yang dikalikan dengan harga satuan yang terlampir pada Daftar Komponen Penilaian Bangunan (DKPB).

3. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Ilustrasi appraisal properti. Foto: Unsplash.

Metode penilaian dengan pendekatan pendapatan dilakukan dengan menghitung jumlah pendapatan yang dihasilkan dari aset tersebut. Aset yang dihitung menggunakan pendekatan pendapatan adalah aset-aset yang menghasilkan pendapatan (Highest and Best Use/HBU).

Cara Menghitung Biaya Appraisal

Berikut contoh menghitung biaya appraisal menggunakan pendekatan pendapatan (income approach) dan pendekatan biaya (cost approach).

1. Pendekatan Cost Approach

A memiliki rumah satu lantai seluas 300 meter yang dibangun pada tahun 2013. Bangunan tersebut ingin dijual pada 2018 sehingga dilakukan penilaian.

Diketahui DKPB saat itu di wilayah Pekanbaru sebesar Rp 2.539.679 dengan penyusutan fisik 32 persen. Penyusutan ekonomis dan fungsional diasumsikan 0 persen.

Nilai Objek Penilaian= Nilai Objek Penilaian = (NRC x (1 - P)) x (1 – Kf) x (1 – Ke)

Keterangan:

P = Penyusutan Fisik

Kf = Penyusutan Fungsional

Ke = Penyususutan Ekonomis

NRC = Luas Bangunan x DKPB

NRC = 300 meter persegi x Rp2.539.679

NRC= Rp 761.903.700

Nilai Objek Penilaian = (NRC x (1 – P)) x (1 – Kf) x (1 – Ke)

Nilai Objek Penilaian = Rp 761.903.700 ( 1 – 32%) x (1 – 0%)

Nilai Objek Penilaian = atau dibulatkan menjadi Rp 518.094.000.

2. Pendekatan Income Approach

Pak Ahmad mempunyai sebuah properti di pinggir jalan utama yang memiliki pendapatan kotor efektif sebesar Rp 600.000.000. Properti yang sebanding memiliki pendapatan kotor efektif sebesar Rp 650.000.000 dengan nilai jual Rp 1.625.000.000. Berapa nilai properti Pak Ahmad?

Nilai Objek Penilaian = EGIM x EGI Objek Pembanding

EGIM= PP / EGI Pembanding

Keterangan:

EGIM (Effective gross income/EGI Multiplier) = Multiplier pendapatan kotor efektif.

PP= Price Pembanding

EGI Multiplier = 1.625.000.000 / 650.000.000 = 2,5

Nilai Objek Penilaian = 2,5 x 600.000.000

Nilai Objek Penilaian = Rp 1.500.000.000

Baca Juga: Harga Rumah Baru di China Turun Tajam Imbas Krisis Properti

(GLW)