Jutaan Rumah Versus Jutaan Risiko
Ketua Masyarakat Kebijakan Publik Indonesia, Pengajar di Lemhannas, dan Pasca Sarjana Unjani
·waktu baca 8 menit
Tulisan dari Dr. Riant Nugroho tidak mewakili pandangan dari redaksi kumparan
PerbesarPada peringatan Hari Buruh 2026, pemerintah mencanangkan pembangunan minimal satu juta rumah per tahun. Narasi resmi yang dibangun pemerintah memang sangat menarik dan penting: menyediakan hunian bagi kaum buruh sekaligus menciptakan lapangan kerja secara masif.
Hingga Mei 2026, realisasi program tersebut disebut telah mencapai 350.000 unit, dan pemerintah menargetkan percepatan hingga satu juta unit pada tahun yang sama. Dengan asumsi setiap unit rumah membutuhkan sedikitnya lima pekerja selama proses konstruksi, program ini diproyeksikan mampu menciptakan jutaan lapangan kerja baru.
Secara politik, gagasan ini terdengar progresif. Secara ekonomi, ia tampak menjanjikan. Secara sosial, ia terlihat populis dan berpihak.
Namun, bila dibaca lebih dalam, muncul pertanyaan yang jauh lebih mendasar, apakah program pembangunan jutaan rumah ini benar-benar didorong oleh kebutuhan riil masyarakat terhadap hunian? Ataukah sesungguhnya ia lebih merupakan instrumen untuk menggerakkan pertumbuhan ekonomi melalui sektor properti?
Pertanyaan ini penting, sebab sejarah ekonomi dunia menunjukkan bahwa ketika properti tidak lagi dibangun berdasarkan kebutuhan tinggal (use value), melainkan didorong oleh kebutuhan pertumbuhan ekonomi, ekspansi kredit, dan optimisme politik, maka risiko yang muncul bukanlah kemakmuran jangka panjang, melainkan property bubble—gelembung properti yang pada waktunya dapat pecah dan mengguncang fondasi ekonomi nasional.
Dan sejarah telah berulang kali memberi pelajaran tentang hal itu. Karena itu, narasi ini
Mengajak kita untuk membaca Politik Perumahan Indonesia, antara upaya menggenjot pertumbuhan ekonomi, dan ncaman bubble property.
Properti sebagai Mesin Pertumbuhan Ekonomi
Harus diakui, sektor properti memang memiliki daya dorong ekonomi yang luar biasa besar. Data menunjukkan bahwa industri properti mampu menggerakkan hingga 185 sektor industri terkait, mulai dari semen, baja, kaca, cat, kayu, furnitur, elektronik rumah tangga, jasa konstruksi, perbankan, hingga transportasi logistik. Sektor ini juga berkontribusi sekitar 2,82 persen terhadap pertumbuhan ekonomi nasional, menyerap tenaga kerja dalam jumlah besar, serta menyumbang lebih dari 30 persen penerimaan pajak melalui berbagai instrumen fiskal.
Dalam perspektif John Maynard Keynes dan ekonomi Keynesian, hal ini sepenuhnya masuk akal. Ketika ekonomi melambat, negara membutuhkan sektor yang memiliki multiplier effect tinggi. Properti adalah salah satu sektor paling ideal untuk tujuan tersebut.
Pembangunan satu juta rumah berarti meningkatnya permintaan semen, baja, kaca, tenaga kerja, transportasi, kredit perbankan, hingga jasa desain dan furnitur. Uang berputar. Pajak bertambah. Lapangan kerja tercipta.
Dari perspektif pertumbuhan jangka pendek, properti memang tampak sebagai mesin ekonomi yang hampir sempurna.
Karena itu, sangat mungkin program jutaan rumah bukan semata-mata program sosial, melainkan juga sebuah program stimulus ekonomi. Tidak ada yang salah dengan stimulus ekonomi. Yang menjadi persoalan adalah ketika stimulus tersebut tidak dibangun di atas permintaan riil pasar.
Backlog Perumahan: Fakta Sosial atau Ilusi Pasar?
Pemerintah mendasarkan program ini pada angka backlog kepemilikan rumah yang disebut mencapai 9,9 juta keluarga, disertai antara 16,5 hingga 26,9 juta rumah tidak layak huni. Atas dasar itulah program tiga juta rumah dijalankan sebagai respons terhadap kebutuhan nasional. Di atas kertas, angka ini tampak menjadi justifikasi yang sangat kuat. Namun dalam perspektif ekonomi publik, backlog tidak selalu identik dengan permintaan pasar.
Backlog hanya menunjukkan bahwa terdapat keluarga yang belum memiliki rumah.
Backlog tidak otomatis berarti keluarga tersebut siap membeli, mampu mencicil, ingin memiliki, atau menjadikan rumah sebagai prioritas utama dalam hidup mereka.
Di sinilah masalah klasik kebijakan publik sering terjadi, menganggap kebutuhan normatif sama dengan permintaan ekonomi. Semua orang membutuhkan rumah. Tetapi tidak semua orang ingin membeli rumah. Dan lebih penting lagi, tidak semua orang mampu membeli rumah.
KPR 40 Tahun: Solusi atau Alarm Bahaya?
Pemerintah kini menyiapkan skema KPR subsidi dengan tenor hingga 40 tahun, dengan cicilan sekitar Rp600.000–Rp800.000 per bulan dan bunga maksimal 5 persen. Di permukaan, kebijakan ini sangat membantu masyarakat berpenghasilan rendah.
Namun dari perspektif ekonomi keuangan, kebijakan ini juga dapat dibaca sebagai sebuah alarm. Mengapa? Karena ketika tenor kredit terus diperpanjang, hal itu sering menunjukkan bahwa harga aset telah bergerak terlalu jauh melampaui daya beli masyarakat.
Dalam teori pasar aset, ketika masyarakat tidak lagi mampu membeli aset dengan tenor normal, sistem biasanya hanya memiliki dua pilihan: harga dikoreksi turun, atau utang diperpanjang. Ketika yang dipilih adalah memperpanjang utang, sesungguhnya pasar sedang menunda koreksi harga. Dan sejarah menunjukkan bahwa penundaan koreksi harga sangat sering berujung pada bubble.
Pelajaran dari Jepang, Amerika, China, dan Indonesia
Pada akhir 1980-an, Japan menjadikan properti sebagai mesin pertumbuhan sekaligus mesin spekulasi. Harga tanah di Tokyo melonjak luar biasa. Perbankan mengucurkan kredit besar. Pemerintah mendorong ekspansi. Semua percaya harga akan terus naik.
Tahun 1991, bubble pecah. Harga properti runtuh. Sistem perbankan terguncang. Ekonomi Jepang memasuki periode yang kemudian dikenal sebagai Lost Decades.
Dampaknya terasa lebih dari dua dekade.
Pada 2008, AS mengalami krisis yang bahkan lebih sistemik. Kredit rumah diberikan kepada kelompok berisiko tinggi, lalu dikemas menjadi instrumen keuangan kompleks yang dikenal sebagai Collateralized Debt Obligations. Selama harga rumah naik, sistem terlihat sehat. Begitu harga stagnan, kredit macet melonjak. Lehman Brothers runtuh.
Sistem keuangan global terguncang. Dunia masuk resesi. Krisis ini bukan karena dunia kekurangan rumah. Krisis ini terjadi karena terlalu banyak rumah dibangun berdasarkan ekspansi kredit.
Kini China menghadapi persoalan serupa. Perusahaan raksasa seperti Evergrande dan Country Garden mengalami gagal bayar. Kota-kota baru dibangun. Jutaan unit tersedia. Tetapi permintaan riil tidak cukup. Lahir fenomena ghost cities—kota tanpa penghuni.
Indonesia sendiri bukan tanpa pengalaman.
Pada krisis Asia 1997–1998, sektor properti Indonesia tumbuh sangat agresif sebelum akhirnya mengalami koreksi tajam. Kredit mengalir deras, optimisme tinggi, lalu runtuh ketika nilai tukar melemah dan suku bunga melonjak. Banyak proyek berhenti. Banyak pengembang kolaps. Banyak aset mangkrak. Karena itu, kehati-hatian bukanlah pesimisme. Kehati-hatian adalah prinsip kebijakan unggul dalam memori sejarah.
Generasi Milenial dan Gen Z Tidak Lagi Berpikir Seperti Orang Tuanya
Inilah variabel baru yang nampaknya agak diabaikan dalam perencanaan pembangunan. Generasi milenial dan Gen Z hidup dalam lanskap ekonomi yang sangat berbeda dengan generasi sebelumnya. Data menunjukkan harga properti naik antara 7–20 persen per tahun, sementara kenaikan pendapatan hanya berkisar 3–5 persen. Akibatnya, akses terhadap kepemilikan rumah menjadi semakin sulit.
Survei menunjukkan 36 persen Gen Z merasa belum siap secara finansial; 45 persen merasa pendapatan mereka terlalu rendah; 34 persen bekerja dalam kondisi pekerjaan yang tidak tetap. Namun persoalannya bukan hanya kemampuan finansial. Ada perubahan nilai.
Generasi muda hidup dalam ekonomi yang semakin fleksibel. Remote work, gig economy, co-living, mobility lifestyle, work from anywhere. Bagi generasi ini, rumah tidak lagi otomatis dipandang sebagai simbol sukses.
Rumah tidak lagi selalu menjadi prioritas utama. Menyewa sering dianggap lebih rasional. Mobilitas dianggap lebih bernilai dibanding kepemilikan. Bagi Gen Z, bisa jadi KPR 20 hingga 40 tahun justru dipandang sebagai bentuk pengikatan hidup yang membatasi kebebasan. Ini adalah perubahan sosiologis besar yang perlu dipahami sepenuhnya oleh policy makers.
Risiko Overbuilding
Bila pemerintah mengejar angka satu juta rumah per tahun tanpa membaca perubahan perilaku pasar, maka sedikitnya terdapat lima risiko besar. Pertama, supply lebih tinggi dari demand efektif. Rumah dibangun, tetapi tidak terbeli. Kedua, normalisasi utang generasi. Tenor 40 tahun dapat menjadikan utang jangka panjang sebagai hal yang dianggap normal.
Ketiga, ketergantungan pengembang pada subsidi. Ketika subsidi berhenti, pasar melemah. Subsidi kepada pengembangan juga punya dua masalah: potensi munculnya KKN antara pemberi subsidi (Pemerintah) dan pengembang di satu sisi; di sisi lain subsidi dibiayai oleh pajak, kalau tidak mampu, dengan mencetak uang atau mencetak utang, atas nama rakyat. Keempat, meningkatnya risiko kredit macet. Jika pekerjaan buruh tidak stabil, maka non-performing loan dapat meningkat. Kelima, munculnya kota-kota baru yang minim penghuni. Kota dibangun, tetapi aktivitas ekonominya tidak tumbuh.
Penutup: Membangun Rumah atau Membangun Pertumbuhan?
Memang keduanya bisa berjalan bersama, namun harus hati-hati, karena biasanya yang terjadi adalah kebijakan satu mengorbankan yang lain. Karena itu, kebijakan membangun jutaan rumah perlu dibaca secara jernih. Diyakini bahwa kebijakan ini memang lahir dari niat yang tulus dan konsep yang benar, karena merupakan instrumen pertumbuhan ekonomi yang sah dan diperlukan.
Namun bila pertumbuhan ekonomi dijadikan tujuan utama, sementara permintaan riil, perubahan demografi, perilaku generasi, dan risiko kredit diabaikan, maka Indonesia berpotensi mengulang kesalahan yang pernah dialami Jepang, Amerika, bahkan China. Negara harus berhati-hati.
Karena krisis properti tidak lahir ketika rumah kurang. Krisis properti lahir ketika terlalu banyak rumah dibangun untuk menggerakkan ekonomi, tetapi terlalu sedikit orang yang benar-benar ingin—dan mampu—membelinya.
Dan ketika rumah berubah dari tempat tinggal menjadi instrumen pertumbuhan, maka rumah tidak lagi sekadar rumah. Ia dapat berubah menjadi gelembung. Dan setiap gelembung, pada waktunya, akan diuji oleh realitas.
Agenda kita bukan menolak program sejuta rumah. Agenda kita adalah memastikan bahwa ambisi pembangunan tidak melahirkan risiko sistemik. Pertama, kebijakan berbasis target memang penting. Namun dalam kebijakan publik yang matang, setiap target besar harus selalu diiringi manajemen risiko yang sama besarnya. Ke dua, kebijakan publik hari ini tidak bisa sektoral, tidak ada lagi kebijakan tunggal; senantiasa multi-sektoral, senantiasa majemuk. Menghitung kebijakan properti, yakni perumahan rakyat, tidak cukup hanya menggunakan satu pendekatan, namun mendayagunakan berbagai pendekatan.
Karena kegagalan kebijakan, kata Michael Porter, sudah menjadi fenomena umum, dan hasilnya adalah katastropik. Penanggungnya bukan Pemerintahan pada suatu rezim, melainkan rakyat. Karena pada saat itu, rezim sudah berlalu. Kebijakan publik perlu menyeimbangkan pemahaman optimis dan skeptis, agar mendapatkan kemanfaatan yang terbaik. Bukan itu saja, namun juga kejujuran sebuah kebijakan: apa yang sebenarnya dibela dari suatu kebijakan.