NUS Business School Ungkap Rumah Terjangkau Singapura, Ini Bedanya dengan DKI
PerbesarBisa memiliki rumah yang terjangkau bukan hanya menjadi persoalan negara berkembang. Singapura sebagai salah satu negara maju di Asia juga menghadapi tantangan untuk memastikan masyarakat tetap bisa mendapatkan rumah yang sesuai dengan kemampuan pendapatan mereka.
Provost's Chair Professor di Department of Real Estate, NUS Business School, Sing Tien Foo, mengatakan salah satu kunci Singapura adalah membangun sistem perumahan publik yang luas. Pemerintah tidak hanya membangun rumah, tetapi juga memberikan subsidi dan dukungan pembiayaan agar masyarakat dapat mengakses hunian.
Model tersebut terutama diterapkan melalui Housing and Development Board (HDB), lembaga pemerintah yang membangun dan mengelola perumahan publik Singapura.
Menurut Sing, keterjangkauan rumah dapat dilihat salah satunya dari rasio harga rumah terhadap pendapatan (price-to-income ratio). Semakin kecil angkanya, semakin ringan harga rumah dibandingkan pendapatan masyarakat.
Dalam data indeks Urban Land Institute (ULI), yang dipaparkannya, harga HDB di Singapura berada di sekitar 4,7 kali pendapatan tahunan rumah tangga median.
Sebagai gambaran, rasio di bawah lima kali pendapatan tahunan dianggap sebagai tingkat yang relatif terjangkau. Namun, angka tersebut khusus menggambarkan perumahan publik HDB, bukan seluruh rumah di Singapura. Harga rumah privat di Singapura jauh lebih tinggi.
"Pendapatan sangat penting untuk menargetkan pasar rumah yang cocok bagi warga Singapura. Di sini, 80 persen warga tinggal di perumahan publik, hanya 20 persen yang bisa punya rumah sendiri. Di negara lain justru sebaliknya, perumahan publik 20 persen untuk masyarakat terbawah," kata Sing.
Bangun Rumah dan Beri Subsidi Sesuai Pendapatan
Sistem perumahan publik Singapura mulai berkembang melalui HDB yang dibentuk pada 1960 untuk mengatasi krisis perumahan. Dalam perkembangannya, sekitar 84 persen warga Singapura tinggal di flat HDB, menurut data yang dipaparkan Sing.
Sing menjelaskan keberhasilan sistem tersebut ditopang oleh beberapa strategi. Pemerintah memiliki satu badan yang menangani perumahan publik dan menggunakan pendekatan menyeluruh, mulai dari perencanaan, penyediaan serta pengelolaan lahan, pembangunan hingga alokasi hunian.
Dari sisi pembiayaan, pemerintah Singapura sejak 1968 memungkinkan penggunaan tabungan Central Provident Fund (CPF) untuk membantu pembayaran rumah. Skema tersebut kemudian dilengkapi dengan CPF Housing Grant dan pinjaman HDB.
Besaran bantuan juga disesuaikan dengan kondisi pendapatan masyarakat. Dengan cara tersebut, subsidi tidak diberikan secara sama rata, tetapi diarahkan kepada kelompok yang membutuhkan.
Sing mencontohkan pemerintah juga menyesuaikan batas pendapatan untuk memperluas akses masyarakat. Batas pendapatan untuk membeli rumah HDB bersubsidi dinaikkan dari S$14.000 menjadi S$16.000 per bulan. Sementara batas pendapatan untuk membeli Executive Condominium (EC) dinaikkan dari S$16.000 menjadi S$18.000 per bulan.
Menurut Sing, kenaikan batas dari S$16.000 menjadi S$18.000 membuat sekitar 10 persen lebih banyak masyarakat memenuhi syarat untuk mengakses perumahan.
Meski demikian, sistem tersebut bukan tanpa tantangan. Ketika pendapatan masyarakat meningkat, permintaan terhadap rumah juga dapat naik dan mendorong harga. Masyarakat juga menginginkan hunian dengan kualitas dan fasilitas yang semakin baik.
Karena itu, pemerintah Singapura terus menyesuaikan kebijakan perumahan, termasuk melalui klasifikasi HDB Standard, Plus, dan Prime, dengan tingkat subsidi dan ketentuan yang berbeda.
"Jadi bagaimana caranya pemerintah Singapura bujuk warga pindah dari kampung ke flat? Pertama, dibangun sanitasi yang bagus. Kedua, didirikan pemerintah (subsidi), dan lalu aksesnya mudah dan yang tinggal di situ tidak hanya satu etnis saja, jadi harus dicampur," kata Sing.
Rumah Jakarta 25,9 Kali Pendapatan
Strategi Singapura tersebut menjadi menarik jika dibandingkan dengan kondisi Jakarta. Berdasarkan ULI Asia-Pacific Home Attainability Index yang dipaparkan Sing, harga rumah tapak di Jakarta mencapai 25,9 kali pendapatan tahunan rumah tangga median.
Sementara itu, rasio harga apartemen Jakarta berada di 8,3 kali pendapatan tahunan.
Di Jakarta, butuh 26 kali pendapatan untuk punya rumah, apartemen 8,3 kali pendapatan. Jadi cukup mahal," kata Sing.
Angka tersebut merupakan perbandingan harga rumah dengan pendapatan tahunan, bukan gaji bulanan. Artinya, rasio 25,9 menunjukkan harga rumah tapak di Jakarta sekitar 25,9 kali pendapatan tahunan rumah tangga median.
"Sementara harga di luar kota Jakarta masih bisa terjangkau tapi kualitas belum bisa terpenuhi," lanjutnya.
Sebagai pembanding, rasio HDB Singapura dalam data yang dipaparkan Sing adalah 4,7 kali. Dengan demikian, perumahan publik Singapura dalam ukuran tersebut lebih terjangkau dibandingkan rumah tapak maupun apartemen di Jakarta.
Rasio yang tinggi juga terlihat di sejumlah kota Asia lainnya. Shenzhen tercatat mencapai 35 kali pendapatan tahunan, Ho Chi Minh City 32,5 kali, dan Da Nang 26,7 kali.
Menurut Sing, penyediaan hunian terjangkau tidak harus selalu diarahkan pada kepemilikan rumah. Pemerintah juga dapat menyediakan hunian sewa bersubsidi atau bekerja sama dengan sektor swasta untuk menambah pasokan rumah dengan harga yang lebih terjangkau.
"Jadi solusi ketersediaan rumah itu bukan kepemilikan rumah, tapi perumahan sewa subsidi. Cuma kadang lokasinya jauh dan fasilitasnya di bawah ekspektasi," ujarnya.
Bagi Singapura, tantangannya kini adalah menjaga agar rumah publik tetap terjangkau ketika pendapatan, harga properti, kebutuhan masyarakat, dan kualitas hunian terus berkembang.