Menata Ulang Nalar Pajak Bumi

Gelombang protes warga atas lonjakan drastis Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) di Kabupaten Pati pekan lalu hanyalah puncak gunung es. Fenomena serupa, di mana tagihan PBB naik ratusan persen secara tiba-tiba, juga muncul di sejumlah daerah seperti Jombang, Cirebon, hingga Kota Malang. Yang terbaru pada Selasa (13/8/2025), di Bone, Sulawesi Selatan, warga protes dengan membakar ban di depan kantor Bupati.

Lonjakan ini memantik pertanyaan mendasar, bagaimana logika pemerintah daerah dalam menetapkan pajak yang seolah abai pada kemampuan warganya?

Secara normatif, kebijakan ini memiliki dasar hukum yang jelas. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah memang mengamanatkan bahwa dasar pengenaan PBB-P2 adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), yang idealnya dievaluasi setiap tiga tahun. Sementara UU No. 1/2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (HKPD), mengatur batas atas tarif PBB-P2 telah dinaikkan dari 0,3% menjadi 0,5%, memberikan ruang fiskal yang lebih lebar bagi Pemda.

Ketentuan pelaksanaannya diatur dalam PP No. 35/2023, antara lain memberi ruang bagi pemerintah daerah untuk menetapkan persentase dasar pengenaan sebesar 20%–100% dari (NJOP − NJOPTKP) per kelompok objek, serta kewenangan pengurangan/pembebasan bagi wajib pajak tertentu. Metodologi penilaian NJOP sendiri diperbarui melalui PMK No. 85/2024 (berdasar transaksi wajar, perbandingan, nilai perolehan baru, atau nilai jual pengganti).

Di atas kertas, logika fiskal pemerintah daerah mudah dipahami. Di Pati, misalnya, dengan target Pendapatan Asli Daerah (PAD) 2025 sebesar Rp 548 miliar, kontribusi PBB yang pada 2024 hanya sekitar Rp 29 miliar jelas dianggap tidak optimal. PBB menjadi instrumen fiskal yang paling mudah diandalkan untuk menggenjot PAD.

Masalahnya, logika fiskal ini menabrak realitas sosial ketika diterapkan secara kaku. Fakta pasar sebetulnya tidak mendukung lonjakan seekstrem itu. Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) Bank Indonesia menunjukkan kenaikan harga rumah primer relatif terbatas: 0,90% (yoy) pada triwulan II/2025. Artinya, lonjakan tagihan ratusan persen tak mungkin dijelaskan oleh dinamika harga pasar semata. Pemicunya adalah rekalibrasi kebijakan lokal yang dilakukan setelah Pemda, termasuk Kabupaten Pati, lalai memperbarui NJOP selama bertahun-tahun, bahkan hingga 14 tahun.

Ketika penyesuaian akhirnya dilakukan, akumulasi kenaikan nilai properti selama lebih dari satu dekade seolah ditagihkan dalam satu waktu. Untuk memahami anatomi lonjakan ini, rumusnya adalah: PBB terutang = tarif × {persentase dasar pengenaan × (NJOP − NJOPTKP)}. Lonjakan bisa terjadi walau tarif tetap, bila Pemda menggeser tuas kebijakan lain seperti menaikkan persentase dasar pengenaan (yang dimungkinkan PP 35/2023) atau memperbarui klasterisasi NJOP secara drastis. Inilah "kejutan" yang ditemui masyarakat.

Contoh sederhana, NJOP lama Rp300 juta → NJOP baru Rp600 juta; NJOPTKP Rp10 juta. Jika persentase dasar pengenaan naik dari 40% ke 80% dan tarif tetap 0,10%, maka:

Sebelumnya: PBB = 0,10% × [40% × (300−10)] juta = 0,001 × 116 juta = Rp116.000.

Setelah penyesuaian: PBB = 0,10% × [80% × (600−10)] juta = 0,001 × 472 juta = Rp472.000.

Kenaikan sekitar 306%. Namun bila pemda menurunkan persentase dasar pengenaan ke 50%, tagihan menjadi Rp295.000 (naik 154%). Tuas kebijakan, bukan harga pasar, yang menentukan besar kecilnya guncangan.

Sebagai Penilai Publik, saya melihat ada dua akar masalah krusial. Pertama, metode penentuan NJOP yang semata-mata berbasis harga pasar (transaksi wajar) mengabaikan sama sekali aspek fundamental dalam kebijakan publik, yakni kemampuan membayar (Ability to Pay/ATP) dan kesediaan membayar (Willingness to Pay/WTP) dari masyarakat. Benar bahwa PBB berbasis kepemilikan aset, bukan pendapatan. Namun konsekuensinya langsung memotong pendapatan riil rumah tangga. Ketika kenaikan NJOP melampaui pertumbuhan pendapatan warga, resistensi sosial mudah muncul.

Data dari Kota Malang seharusnya menjadi pelajaran penting. Jauh sebelum gelombang kenaikan drastis saat ini, pada Juli 2019 saja sudah ada lebih dari 500 berkas permohonan keringanan PBB yang masuk ke pemerintah kota. Ini adalah sinyal jelas bahwa kemampuan membayar warga sudah tertekan bahkan dengan tarif lama.

Kedua, ketaatan pembaruan NJOP yang rendah (banyak daerah tidak memperbarui tiap tiga tahun) menciptakan bom waktu, yakni akumulasi kenaikan yang mestinya terjadi bertahap, akhirnya “mengejar” dalam satu musim pajak.

Antitesis yang perlu diakui adalah permintaan agar pemda menunda pembaruan NJOP selamanya juga tidak adil. Keterlambatan bertahun-tahun menciptakan ketimpangan, ada wajib pajak yang membayar jauh di bawah nilai ekonomis lahan. Maka, pembenahan basis pajak memang perlu, tetapi tempo dan desain transisinya menentukan daya terima publik.

Lalu, bagaimana jalan keluarnya?

Kebijakan pajak yang baik tidak bisa hanya mengejar target penerimaan. Melainkan juga harus dirancang secara humanis dan berbasis data komprehensif. Ada beberapa langkah konkret yang bisa ditempuh, dengan memanfaatkan instrumen yang sudah ada dalam regulasi.

Pertama, sebelum memperbarui NJOP, pemerintah daerah wajib melakukan studi awal mengenai ATP dan WTP masyarakat. Usulan ini relevan dan dapat dijembatani ke instrumen yang sudah tersedia dalam PP No. 35/2023, yang memberi kewenangan kepala daerah untuk memberikan pembebasan atau pengurangan, serta memungkinkan pengelompokan objek berbeda agar persentase dasar pengenaan disesuaikan, misalnya lebih rendah untuk kelompok rentan atau pemanfaatan tertentu. Batasan kenaikan PBB kumulatif, misalnya tidak melebihi rata-rata inflasi daerah dalam lima tahun terakhir, juga bisa menjadi instrumen kontrol.

Kedua, manfaatkan instrumen tarif dan persentase dasar pengenaan secara bijak. UU 1/2022 memberikan ruang yang luas. Alih-alih hanya menaikkan NJOP, Pemda bisa melakukan analisis sensitivitas. Jika NJOP naik signifikan, maka tarif atau persentase dasar pengenaan justru bisa diturunkan.

Mekanisme "peredam kejut" ini akan membuat total pajak terutang naik secara wajar. Untuk mewujudkannya, ada tiga langkah operasional yang sebaiknya ditempuh:

1. Lakukan uji dampak (ex-ante) dengan simulasi berbagai skenario untuk melihat dampaknya pada berbagai lapisan masyarakat.

2. Siapkan fokus komunikasi publik dan sediakan kanal banding atau keringanan yang mudah diakses dan terarah (misalnya untuk lansia, UMK mikro, dan pensiunan).

3. Terapkan transisi bertahap (phase-in), misalnya per zona, agar kejutan tagihan bisa dibatasi tanpa mengorbankan agenda pembenahan basis pajak.

Pada akhirnya, PBB semestinya bukan sekadar instrumen teknis untuk mengisi pundi-pundi PAD. Kebijakan tersebut adalah wujud kontrak sosial antara negara dan warganya. Memaksakan logika fiskal tanpa menimbang realitas ekonomi masyarakat hanya akan melahirkan pembangkangan sipil dan menumbuhkan ketidakpercayaan. Sudah saatnya pemerintah daerah tidak hanya bertindak sebagai penilai properti yang kaku, tetapi juga sebagai pendengar setia realitas kehidupan warganya. Sebab, membangun daerah tidak boleh dilakukan dengan cara mencekik rakyatnya sendiri.