Menilik Kembali Wajah Baru Dukuh Atas Bantu Gerakkan Ekonomi Jakarta
PerbesarRendi sehari-hari menjajakan bakso tusuk di Jalan Blora-Kendal, Dukuh Atas. Meski terik matahari di musim kemarau sangat menusuk, ia tidak lelah menunggu lalu-lalang pengunjung, siapa tahu ada yang tertarik mampir ke dagangannya.
Ia memandang bahwa kawasamn tersebut selalu ramai, apalagi ketika akhir pekan. Hampir satu dekade lalu, jalanan di sana ramai oleh mobil maupun motor. Kini, hanya pejalan kaki yang terlihat hilir-mudik menuju Stasiun KRL Sudirman atau Terowongan Kendal.
"Di sini lumayan juga kan buat orang nongkrong, kalau malam buat main juga, pada pulang kerja juga lewat sini, lumayan ramai," ujar Rendi saat berbincang bersama kumparan.
Sebelum berjualan di Dukuh Atas, Rendi bekerja di Tangerang, Banten. Namun sekitar 5 bulan lalu, ia memutuskan pindah untuk mencari peruntungan baru di ibu kota. Ia pun memilih Dukuh Atas sebagai lokasinya menjajakan bakso tusuk.
"Namanya jualan juga kan tergantung juga. Kalau ramainya mah Alhamdulillah gitu lumayan. Kalau jualan di sini paling dapet Rp 500-700 ribuan lah per hari," ungkapnya.
Setelah revitalisasi oleh PT MRT Jakarta (Perseroda), kawasan Jalan Kendal-Blora lebih memprioritaskan pejalan kaki. Dengan penataan jalur pedestrian dan perubahan fungsi Terowongan Kendal sejak tahun 2019, ruang gerak kendaraan bermotor menjadi lebih terbatas.
Dengan demikian, semakin banyak pelaku Usaha Mikro Kecil Menengah (UMKM) menjamur di kawasan tersebut. Namun, Rendi menyebutkan para PKL hanya diberi waktu mulai pukul 17.00 hingga 22.00 untuk berjualan pada hari kerja, dan dibebaskan pada akhir pekan.
Senada, Basri, pedagang Sate Padang, mengakui kawasan Dukuh Atas lebih ramai sebelum revitalisasi. Ia telah berdagang sejak Pasar Blora masih eksis, yang kini lahannya sudah dialihfungsikan menjadi bangunan mixed-use pertama di Jakarta, Transport Hub.
"Lebih ramai setelah penataan, (berbeda) 50 persen. Pendapatan ya Rp 1 juta per hari," kata Basri.
Division Head Property Management Division MRT Jakarta, Muchamad Iqbal Bimo Arifianto, mengatakan bahwa permasalahan klasik di Jakarta selalu seputar jalanan macet, minimnya konektivitas dan ruang publik, hingga bangunan fungsi tunggal.
Selain menyediakan layanan transportasi publik yang andal dan nyaman, perusahaan mendapatkan mandat membangun kawasan berorientasi transit (TOD) di sekitar Stasiun MRT, tidak terkecuali di Dukuh Atas.
"MRT Jakarta hadir sebagai katalis regenerasi perkotaan. Bagaimana dari transportasi publik yang andal, lalu menciptakan integrasi transportasi sebagai prioritas, lalu sekarang revitalisasi ruang publik, ujungnya bagaimana pertumbuhan ekonomi melalui interkoneksi," jelasnya saat Kelas MRTJ Fellowship Program 2026, ndikutip Senin (28/9).
Menurutnya, pola pikir lama melihat bahwa stasiun hanya menjadi tempat kereta berhenti. MRT Jakarta ingin mengubah gaya hidup masyarakat urban yang lebih berbasis aktivasi di ruang publik. Kawasan TOD juga diharapkan menjadi wadah bagi pengembangkan komunitas, dan menciptakan nilai ekonomi baru.
"Kita mampu menciptakan akses yang baik, tempat yang menarik, fasilitas yang nyaman, komunitas yang aktif, maka kawasan tersebut berubah menjadi sebuah destinasi," kata Bimo.
Selain Transport Hub, kawasan TOD yang juga terkenal bagi masyarakat Jakarta yakni Blok M Hub. Namun, masih ada beberapa kawasan lain yang telah dirancang misalnya Stasiun Kota Tua, Stasiun Thamrin, Extended Concourse Bundaran HI, Pedestrian Deck Dukuh Atas, revitalisasi lanjutan atau Ultimate Development Blok M, serta Lebak Bulus Park & Ride dan bangunan Mixed-Use.
Titik Pertumbuhan Ekonomi Baru
Pengamat Transportasi, Djoko Setijowarno, menilai bahwa pengembangan kawasan berorientasi transit di Jakarta sangat berdampak dan mampu menjadi motor penggerak pertumbuhan ekonomi kota secara keseluruhan.
"TOD bukan sekadar proyek penataan kota agar terlihat rapi dan ramah pejalan kaki, melainkan model transformasi ekonomi perkotaan yang menciptakan nilai baru (value creation). Dampak makro adalah mendorong perekonomian kota secara keseluruhan," jelasnya saat dihubungi kumparan.
Djoko menyebutkan kehadiran TOD dapat menggerakkan ekonomi melalui siklus aktivitas baru. Ketika area sekitar stasiun diubah menjadi area guna campuran (mixed-use) yang mengintegrasikan hunian, komersial, dan transportasi, maka arus lalu lintas manusia (foot traffic) melonjak drastis.
Hal ini dapat menciptakan aktivitas bisnis baru. Melonjaknya pejalan kaki memicu menjamurnya usaha ritel, kafe, hingga ruang kerja komersial. Selain itu, dia menyebutkan bahwa pengguna MRT Jakarta juga dapat menghemat waktu, karena konektivitas yang terjalin dengan adanya TOD.
"Riset menunjukkan pengguna MRT menghemat rata-rata 15–18 menit per perjalanan. Efisiensi waktu tempuh ini mengurangi kerugian akibat kemacetan dan langsung meningkatkan produktivitas tenaga kerja kota," tuturnya.
Dampak lainnya adalah kenaikan nilai lahan dan skema Land Value Capture (LVC). Djoko mengatakan, secara mikro, ketersediaan aksesibilitas tinggi langsung mendongkrak harga tanah dan properti di sekitar radius stasiun.
"Di kawasan Dukuh Atas, nilai jual lahan dan bangunan mengalami kenaikan signifikan pasca-pengoperasian moda terintegrasi. Secara umum, nilai lahan di sekitar koridor MRT diperkirakan naik lebih tinggi 5 persen dibanding wilayah non-akses transit," jelas Djoko.
Tidak hanya itu, lanjut dia, agregasi aktivitas komersial di kawasan TOD secara langsung menaikkan penerimaan kas daerah misalnya dari Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), Pajak Restoran/Hotel, Hiburan, hingga Pajak Reklame di koridor TOD.
"Pengelola transit seperti MRT Jakarta memperoleh pendapatan alternatif dari sewa ruang komersial, periklanan, hingga naming rights stasiun. Pendapatan ini membuat sistem transportasi umum jauh lebih mandiri secara finansial," katanya.
Pada akhirnya, proyek yang terus digencarkan dapat menjadi magnet investasi dari dalam maupun luar negeri. Dia menuturkan, pengembangan kawasan TOD membuka peluang kerja sama pendanaan kreatif (creative financing) dan skema kemitraan (Joint Venture) dengan pihak swasta maupun investor internasional.
"Kehadiran kawasan terintegrasi yang jelas menurunkan risiko investasi properti karena kepastian potensi pasar dan lalu lintas konsumen yang stabil," imbuh Djoko.
Sementara itu, Pengamat Transportasi Publik Institut Teknologi Bandung (ITB), Harun Al Rasyid Lubis, menilai bahwa TOD tidak otomatis menghasilkan pertumbuhan ekonomi jika tidak ada konektivitas lanjutan yang terjalin dengan moda transportasi lain.
"Dampaknya akan jauh lebih besar apabila transportasi terintegrasi dengan tata ruang, pedestrian yang baik, feeder, mixed-use development, perumahan yang terjangkau, serta mekanisme Land Value Capture sehingga sebagian kenaikan nilai ekonomi kawasan dapat dikembalikan untuk membiayai infrastruktur publik," ungkapnya.
Dengan demikian, menurutnya, kawasan TOD harus dapat berkembang lebih dari sekadar konsep pembangunan kawasan, menjadi model bisnis pembangunan perkotaan Jakarta yang berkelanjutan.
"Jadi, pertanyaan ke depan bukan hanya berapa besar nilai ekonomi yang diciptakan TOD, tetapi juga berapa besar nilai tersebut dapat ditangkap kembali untuk membiayai transportasi dan pembangunan kota berikutnya," tutur Harun.
Bagi Rendi, ramainya Dukuh Atas berarti satu hal sederhana, lebih banyak orang yang mungkin berhenti di depan gerobaknya. Ia mungkin tidak menghitung berapa nilai investasi yang masuk ke kawasan, berapa kenaikan harga lahan, atau berapa besar efek berganda yang dihasilkan TOD.
Namun, di balik langkah kaki itulah roda ekonomi kawasan berputar. Orang datang menggunakan transportasi publik, berjalan di ruang yang telah ditata, lalu berbelanja dan makan di sekitar kawasan. Dukuh Atas perlahan menunjukkan wajah lain dari TOD, bukan hanya tempat orang berpindah, tetapi ruang ketiga yang terintegrasi menciptakan peluang ekonomi baru.