Rusun di atas pasar, potensi baru untuk kota

Pasar Palmerah. Image source: rumah.com

Angka backlog atau selisih kekurangan hunian di Jakarta masih saja terjadi. Persentase kepemilikan hunian rumah tangga di DKI Jakarta. telah naik dari 45,19% di tahun 2010 menjadi 51,09% di tahun 2015. Meski persentase ini naik, rata-rata penambahan hunian terbangun yang hanya 14.768 unit per tahun masih menyisakan selisih kekurangan sebesar 1.276.424 unit pada pendataan terakhir tahun 2015.

Masalah kekurangan hunian ini adalah isu yang genting untuk ditangani. Sebab jika terus dibiarkan, kepadatan penduduk yang tak didukung oleh ketersediaan tempat tinggal dapat mengancam kesejahteraan warga kota.

Dampak Backlog Hunian yang Hantui Jakarta

Kekurangan hunian ini berimbas setidaknya pada sektor ekonomi, kesehatan, pendidikan, dan lingkungan. Daerah hunian yang terjangkau seharusnya terhubung dengan baik dengan kebutuhan penghuninya, misalnya ke tempat kerja. Lantaran tidak terjangkau, masyarakat menjadi tinggal menjauhi Ibu Kota. Akibatnya, waktu tempuh dan jarak perjalanan yang dibutuhkan untuk menuju dan dari tempat kerja menjadi semakin lama dan jauh. Ketersediaan transportasi publik yang nyaman dari tempat tinggal ke tempat kerja bisa berpengaruh untuk mengurangi kemacetan jalan. Jarak tempuh harian akan berkurang, produktivitas pun meningkat.

Sulitnya akses terhadap hunian yang terjangkau juga mencerminkan sulitnya akses terhadap fasilitas pendidikan dan pekerjaan yang layak dengan merata. Imbasnya, mobilitas sosial-ekonomi ke atas pun sulit digerakkan. Padahal, studi National Housing Conference menyatakan keterjangkauan hunian berhubungan dengan prestasi pendidikan. Studi itu menyebut perolehan prestasi pendidikan yang tinggi kebanyakan diraih oleh anak dari keluarga yang tidak menghabiskan terlalu banyak atau terlalu sedikit pendapatan untuk urusan rumah. Ini artinya hunian yang tersedia haruslah terjangkau.

Dampak lain dari harga hunian yang tidak terjangkau yakni munculnya permukiman kumuh. Kawasan ini tercipta karena masyarakat ingin bertahan dan mencari nafkah di Jakarta. Di area ini pula, kualitas keamanan dan sanitasi biasanya kerap terabaikan. Lalu, timbul risiko masalah pernapasan, kardiovaskuler, serta penyebaran penyakit menular lainnya.

Kolaborasi Pemerintah dan Swasta

Melalui Kepgub No. 540 Tahun 1990 dan Kepgub No. 640 Tahun 1992, pemerintah mewajibkan pengembang swasta untuk membangun dan membiayai rumah susun murah (RSM) tiap pengajuan pembebasan lahan setidaknya seluas 5.000 m2 . Kewajiban ini menjadi salah satu dari sekian persyaratan yang harus dipenuhi pengembang untuk memperoleh Izin Prinsip Pemanfaatan Ruang (IPPR). Untuk memenuhi kewajiban ini, pengembang perlu mencari lahan yang sesuai dengan persyaratan pembangunan RSM. Sayangnya, pemenuhan kewajiban ini masih dirasa sulit. Sebab, pengadaan lahan untuk mewujudkannya bukanlah perkara mudah. Yang sudah terwujud pun, biasanya lahan berada jauh dari pusat kegiatan kota, misalnya daerah Marunda.

Demi mewujudkan pengembangan wilayah kota yang harmonis, ada baiknya bila pemerintah sebagai pemegang kekuasaan turut andil lebih jauh dalam proses pembangunan RSM ini. Sementara pembangunan dilaksanakan oleh pengembang sesuai kewajibannya, pemerintah bisa saja berperan dalam penyediaan lahan. Misalnya, dengan memanfaatkan lahan menganggur milik Badan Usaha Milik Daerah (BUMD) dan Badan Usaha Milik Negara (BUMN). Kolaborasi seperti ini akan mempercepat pelaksanaan kewajiban pengembang dan pengadaan hunian yang kian dibutuhkan.

Menilik Lahan Berpotensi

Lahan potensial untuk hunian terjangkau di sini dimaksudkan sebagai lahan yang memiliki daya tarik keramaian publik, seperti misalnya terminal, stasiun, dan pasar. Harapannya, titik-titik keramaian ini bisa dikembangkan menjadi wilayah penggunaan campuran (mixed-use area) untuk memperoleh efektivitas dan efisiensi penggunaan lahan yang optimal.

Pasar sebagai salah satu lahan potensial patut kita perhatikan denyut kehidupannya. Saat ini banyak pasar yang bukannya berkembang malah mengalami kemunduran. Harus diakui, pasar memang tak lagi jadi tujuan yang mengundang untuk berbelanja, terutama bagi kalangan muda. Di Pasar Johar Baru, Jakarta Pusat misalnya, kegiatan jual beli hanya ramai di pagi hari di lantai bawah pasar yang merupakan area penjual sayuran, daging, dan bahan makanan lainnya. Sementara, lantai atasnya begitu sepi dan hanya diisi beberapa toko seperti toko emas, toko perlengkapan sekolah, dan toko mainan anak. Lesunya aktivitas pasar ini perlu disiasati dengan perubahan baik dari sisi desain maupun manajemennya.

Sebutlah contoh lain, Pasar Senen milik PD Pasar Jaya di bilangan Jakarta Pusat. Dengan massa bangunan yang vertikal, bukan tidak mungkin jika bagian bawah bangunan difungsikan sebagai pasar dan bagian atasnya dikembangkan sebagai kawasan hunian. Dengan demikian, diharapkan fungsi pasar bisa didukung oleh kehadiran para penghuni dan hunian pun bisa dihidupi oleh keberadaan pasar.

Selain itu, Pasar Senen terletak di persimpangan lima jalan dan berada dekat dengan pertemuan setidaknya dua mode transportasi, yaitu kereta api dan Transjakarta. Dengan menambah fungsi hunian di Pasar Senen, fasilitas transportasi yang berada di sekitar lokasi ini bisa mendukung konsep transit oriented development (TOD) yang kini sedang gencar digarap. Pengembangan wilayah dengan konsep TOD ini nantinya akan memudahkan keterhubungan transportasi dari daerah satu ke daerah lainnya.

Ide pengembangan Pasar Senen ini kurang lebih sudah terwujud di Pasar Rumput, Jakarta Selatan. Kawasan Pasar Rumput yang tadinya hanya berfungsi sebagai pasar, kini ditambah dengan hunian vertikal di atas bangunannya. Kompleks hunian tersebut juga sudah terintegrasi dengan halte Transjakarta Pasar Rumput. Tak hanya itu, dalam radius sekitar satu kilometer dari Rusunawa Pasar Rumput terdapat Stasiun Manggarai.

Rumah susun Pasar Rumput dibangun oleh Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat. Bayangkan saja jika konsep serupa di banyak lahan BUMD lainnya dengan pembangunan yang dilakukan oleh pengembang. Tentu backlog akan dengan cepat berkurang dan pengembang pun akan lebih mudah untuk menunaikan kewajibannya.

Darurat Pengembangan Wilayah yang Merata

Contoh di atas baru menjelaskan secara garis besar situasi di sekitar Pasar Senen dan Pasar Rumput. Tentunya masih ada lokasi lainnya yang bisa dianggap sebagai lahan berpotensi untuk diolah sebagai lokasi pembangunan RSM. Tak cukup hanya ditentukan, lahan-lahan yang potensial di seluruh penjuru Jakarta harus mendapat perhatian yang sama besarnya untuk dibangun dengan sebaik-baiknya. Untuk itu, harus ada bentuk kerja sama yang proporsional di antara tiap pemangku kepentingan.

Pemerintah sebagai pembuat peraturan dan pemegang kekuasaan harus mampu dan tegas menentukan arah pembangunan. Sementara, pengembang harus kooperatif dan aktif dalam mewujudkannya. Perlahan-lahan, Jakarta yang terbangun dengan adil, ramah, dan menyeluruh bisa jadi nyata, dimulai dari pemenuhan kebutuhan hunian warganya.

Penulis: Linda Hairani, Project Manager at Jakarta Property Institute

Silakan kunjungi website dan akun Instagram kami untuk informasi lebih lanjut seputar perkembangan Jakarta yang layak huni dan kirim surel ke [email protected] untuk ide dan gagasan.