Ada Diskon PPN 100 Persen, Rumah Baru Seharga Rp 400 Juta Jadi Berapa?

Ilustrasi rumah dengan KPR bersubsidi. Foto: Dok. Kementrian PUPR

Pemerintah resmi merilis insentif pada sektor properti dengan menanggung Pajak Pertambahan Nilai (PPN) untuk rumah tapak dan rumah susun dengan harga jual maksimal Rp 5 miliar.

Dalam skema insentif tersebut, 100 persen PPN ditanggung pemerintah untuk rumah dengan harga jual maksimal Rp 2 miliar. Lalu, untuk rumah dengan harga jual lebih dari Rp 2 miliar sampai dengan Rp 5 miliar, pemerintah memberikan diskon sebesar PPN 50 persen.

Adapun besaran tarif PPN adalah 10 persen dari harga jual. Artinya jika Anda membeli rumah seharga Rp 400 juta, maka Anda harus membayar PPN sebesar Rp 40 juta. Sehingga Anda seharusnya membayar Rp 440 juta. Namun karena saat ini pemerintah memberikan diskon, maka tarif PPN tersebut dihapuskan.

Namun perlu diingat bahwa dalam jual beli rumah, komponen pajak yang harus dibayarkan bukan hanya PPN saja. Ada beberapa komponen lain yang juga harus diperhatikan seperti Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), Pajak Penghasilan (PPh) dan biaya notaris.

Berikut kumparan mencoba melakukan simulasi pembelian rumah seharga Rp 400 juta dengan fasilitas diskon PPN 100 persen.

Petugas pemasaran perumahan menyerahkan dokumen Kredit Pemilikan Rumah (KPR) kepada pembeli di Perumahan Taman Harapan, Tajur Halang, Bogor, Jawa Barat, Rabu (17/2/2021). Foto: Muhammad Adimaja/ANTARA FOTO

Pertama, kita hitung dahulu Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Diketahui harga rumah yang akan dibeli adalah Rp 400 juta maka Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) juga sama yaitu Rp 400.000.000. Misalnya rumah yang dibeli ada di daerah Bekasi. Sehingga diketahui Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) Kota Bekasi adalah Rp 60.000.000. Perlu dicatat besaran NPOPTKP berbeda untuk masing-masing wilayah, ya.

Dasar perhitungan BPHTB yaitu Rp 400.000.000 - Rp 60.000.000 = Rp 340.000.000. Sehingga BPHTB yang harus dibayar adalah 5 persen x Rp 340.000.000 = Rp 17.000.000.

Kemudian ada juga biaya untuk Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Dasar perhitungan PBB adalah 0,5 persen dari NJKP (Nilai Jual Kena Pajak). Sementara NJKP merupakan 20 persen dari NJOP.

NJOP diketahui sebesar Rp 400.000.000, sedangkan NJOP Tidak Kena Pajak adalah Rp 12.000.000. Maka NJOP untuk penghitungan PBB yaitu Rp 400.000.000 - Rp 12.000.000 = Rp 388.000.000. Maka NJKP: 20 persen x Rp 388.000.000 = Rp 77.600.000. Sehingga PBB yang harus dibayarkan: 0,5 persen x Rp 77.600.000 = Rp 388.000.

Selanjutnya pembelian rumah juga dikenai Pajak Penghasilan (PPh). Tarif PPh adalah 2,5 persen dari harga jual. Jika harga jualnya sekitar Rp 400 juta, maka PPh yang harus dibayar adalah Rp 10 juta. Pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) terutang harus dilakukan sebelum Akta Jual Beli diterbitkan, sesuai dengan kesepakatan harga rumah antara penjual dan pembeli.

Kemudian ada juga biaya notaris. Besaran biaya akta notaris ini sebesar 0,5 persen hingga 2 persen dari nilai transaksi penjualan properti. Untuk harga rumah Rp 100 juta hingga Rp 1 miliar, maka honorarium yang diterima notaris tersebut adalah 1,5 persen. Maka 1,5 persen x Rp 400 juta adalah Rp 6.000.000.

Biaya akta notaris ini mencakup biaya cek sertifikat, biaya surat keterangan, biaya validasi pajak, biaya AJB (Akta Jual Beli).

Dengan demikian biaya tambahan yang harus dibayar yaitu BPHTB Rp 17 juta, PBB Rp 388.000, PPh Rp 10 juta dan biaya notaris Rp 6 juta. Totalnya yaitu Rp 33.388.000.

Jika PPN tidak didiskon maka jumlah tersebut masih ditambah Rp 40 juga sehingga yang sedianya harus dibayarkan adalah Rp 73.388.000

Sebagai catatan, komponen untuk harga jual rumah tersebut berbeda pada masing-masing pengembang. Ada yang harga jual rumah sudah termasuk dalam biaya tambahan itu, namun banyak juga yang harga jual belum termasuk biaya tambahan tersebut.

Untuk itu perlu menjadi pembeli yang bijak dan cermat. Selamat berburu rumah impian!