Pelemahan Rupiah Justru Dorong Tingkat Hunian Apartemen di Jakarta
PerbesarPelemahan nilai tukar rupiah terhadap dolar AS ternyata memberikan angin segar bagi pasar khususnya apartemen servis (serviced apartment) di Jakarta.
Sektor ini terbukti tetap tangguh dan mencatatkan pertumbuhan positif di tengah dinamika ekonomi.
Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, mencatat sepanjang kuartal III, tingkat hunian (occupancy rate) apartemen servis di Jakarta mencapai angka 61 persen.
Angka tersebut mengalami kenaikan sekitar 1,6 persen jika dibandingkan dengan kuartal sebelumnya.
Sementara itu, rata-rata tarif sewa apartemen servis terpantau relatif stabil di kisaran Rp 457 ribu per meter persegi per bulan.
Ferry menjelaskan, salah satu pendorong utama daya tahan sektor ini adalah profil para penyewa yang didominasi oleh warga negara asing (ekspatriat). Mayoritas ekspatriat ini menerima tunjangan tempat tinggal (housing allowance) dalam denominasi dolar AS.
"Ketika rupiah melemah, dengan tenggat anggaran dolar yang sama, mereka sebenarnya memiliki daya beli dalam rupiah yang lebih besar," ujar Ferry di Jakarta, Rabu (7/10).
Menariknya, tambahan daya beli dari selisih kurs tersebut tidak serta-merta dimanfaatkan ekspatriat untuk menawar harga sewa agar lebih murah. Sebaliknya, kondisi ini justru mendorong peningkatan kualitas hunian.
Banyak penyewa memilih untuk berpindah ke unit yang lebih luas, naik ke kategori kelas unit yang lebih baik, atau menggunakannya sebagai posisi tawar untuk mendapatkan fasilitas tambahan dari pengelola.
Di sisi lain, dari segi penawaran (supply), tidak ada tambahan pasokan unit baru pada kuartal ini. Hal tersebut membuat kompetisi antar-operator apartemen servis menjadi relatif terbatas. Kondisi ini membuat para operator tetap disiplin dalam mempertahankan tarif sewa pasar.
Transaksi Mayoritas KPR
Hampir seluruh transaksi pembelian apartemen saat ini menggunakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Berdasarkan data Colliers per 7 Oktober 2026, sebanyak 47 persen transaksi pembelian apartemen menggunakan KPR, naik sekitar 4 persen secara kuartalan.
Sementara itu, pembelian apartemen secara tunai mencapai 29 persen, sedangkan pembelian dengan skema cicilan tunai sebesar 24 persen.
"Angka 47 persen transaksi menggunakan KPR, jadi naik sekitar 4 persen quarter on quarter, sementara pembelian tunai itu ada sekitar 29 persen dan cicilan tunai sekitar 24 persen,” katanya.
Ferry menilai kondisi itu menunjukkan aspek keterjangkauan dalam pembelian apartemen tidak lagi cukup diukur berdasarkan harga per meter persegi.
Menurutnya, konsumen kini lebih mempertimbangkan kebutuhan dana di awal hingga besaran cicilan yang harus dibayarkan setiap bulan.
"Jadi bagi konsumen yang jauh lebih terasa justru berapa down payment yang mereka harus siapkan, kemudian berapa cicilan setiap bulannya dan berapa bunga KPR nya,” katanya.
Selain uang muka, biaya transaksi awal dan pilihan bank yang bekerja sama dengan pengembang juga menjadi pertimbangan konsumen.
Menurut Ferry, pilihan bank penting karena ada perbedaan tingkat bunga kredit atau lending rate di antara kelompok bank.
Ferry melanjutkan, skema pembiayaan kini mulai menjadi bagian dari produk apartemen itu sendiri. Pengembang dapat bekerja sama dengan perbankan untuk menawarkan struktur KPR yang lebih menarik bagi calon pembeli.
"Jadi developer bisa bekerja sama dengan bank untuk menawarkan struktur KPR yang lebih menarik, menekankan kebutuhan cash di awal dan membuat KPR yang lebih terkelola gitu ya,” ujar Ferry.