Punya Kos Kurang dari 10 Pintu di Jakarta Tetap Kena Pajak, Ini Perhitungannya!

Ilustrasi usaha rumah kos di Jakarta. Foto: Shutterstock

Bisnis rumah kos menjadi salah satu usaha menggiurkan di tengah tren hunian yang semakin beragam. Namun sebelum memulai usaha ini, ada baiknya memahami tentang pengenaan pajak usaha rumah kos walaupun jumlah kamar kurang dari 10 pintu.

Di Jakarta, peraturan pajak rumah kos ini sebelumnya sudah diatur dalam Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 11 Tahun 2010 tentang Pajak Hotel.

Mengacu peraturan tersebut, hotel adalah penyedia jasa penginapan peristirahatan termasuk jasa terkait lainnya dengan dipungut bayaran, yang mencakup juga motel, losmen, gubuk pariwisata, wisma pariwisata, pesanggrahan, rumah penginapan dan sejenisnya, serta rumah kos dengan jumlah kamar lebih dari 10.

Namun, setelah adanya Peraturan Daerah Provinsi DKI Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, nomenklatur dari pajak hotel berubah menjadi Pajak Barang dan Jasa Tertentu (PBJT) atas jasa perhotelan.

Dalam Perda ini istilah rumah kos juga tidak lagi muncul dan diganti dengan penyebutan tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel. Perda juga tidak lagi mengatur batas maksimal atau minimal jumlah kamar rumah kos untuk dapat ditetapkan sebagai objek pajak daerah.

Hal ini sesuai aturan Pasal 53 Ayat 1 UU HKPD dan Pasal 47 Ayat 1 Perda No 1 Tahun 2024 tentang penyediaan tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel termasuk salah satu jenis jasa perhotelan yang menjadi objek PBJT Jasa Perhotelan.

Dengan begitu, rumah kos dikenakan pajak karena dianggap sebagai tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel dengan menyediakan akomodasi dan fasilitas. Termasuk rumah kos dengan jumlah pintu kurang dari 10 kamar tetap dikenakan pajak berdasarkan Perda baru tersebut.

Cara Hitung Pajak Usaha Rumah Kos di Jakarta

Perhitungannya pajak usaha rumah kos di Jakarta mengacu ketentuan PBJT atas jasa perhotelan. Untuk tarif PBJT Jasa Perhotelan sebesar 10 persen dibebankan kepada penyewa kos sebagai subjek pajak atas konsumen barang dan jasa tertentu.

Apabila harga sewa kamar adalah Rp 100 ribu per bulan, maka jumlah yang harus dibayarkan penyewa kepada pemilik adalah Rp 110.000 per bulan. Rinciannya, Rp 100.000 merupakan omzet pemilik kos, dan Rp 10 ribu adalah PBJT Jasa Perhotelan yang harus disetorkan ke pemerintah daerah.

Perlu diingat, objek pajak daerah dengan objek pajak pusat itu berbeda dan tidak akan tumpang tindih. Pada Peraturan Pemerintah RI Nomor 34 Tahun 2017 dijelaskan bahwa penghasilan dari rumah kos atau kos-kosan tidak termasuk sebagai penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan, melainkan digolongkan ke dalam penghasilan usaha.

Pengenaan pajak pada usaha rumah kos atau kos-kosan diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 23 Tahun 2018. Pajak penghasilan dari usaha yang diperoleh wajib pajak tidak melebihi Rp 4,8 miliar dalam satu tahun pajak, maka dikenai pajak penghasilan yang bersifat final dengan tarif pajak sebesar 0,5 persen.

Peraturan yang berkaitan dengan pajak penghasilan juga terdapat dalam Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan, pada pasal 4 ayat (2) huruf e menjelaskan, penghasilan tertentu lainnya, termasuk penghasilan dari usaha yang diterima atau diperoleh wajib pajak yang memiliki peredaran bruto tertentu.

Kemudian, pada pasal 7 ayat (2a) menjelaskan bahwa wajib pajak orang pribadi yang memiliki peredaran bruto tertentu tidak dikenai pajak penghasilan atas bagian peredaran bruto sampai dengan Rp 500 juta dalam satu tahun pajak. Sehingga, penghasilan dari usaha wajib pajak yang penghasilan yang diperoleh Rp 500 juta dari usahanya tidak dipungut pajak atau bebas dari pembayaran pajak.

Misalnya, seorang seseorang memiliki usaha kos 10 kamar di Jakarta dengan penghasilan sebesar Rp 600 juta per tahun. Dengan demikian, maka perhitungan pajak kos-kosannya sebagai berikut:

Penghasilan kena pajak = Rp 600 Juta – Rp 500 Juta

Penghasilan kena pajak = Rp 100 Juta

PPh Final = Penghasilan kena pajak x tarif PPh final

PPh Final = Rp 100 Juta x 0,5 persen

PPh Final = Rp 500.000

Dari perhitungan tersebut, maka pemilik usaha kos tersebut wajib membayar pajak sebesar Rp 500.000 per tahunnya.

Kepala Pusat Data dan Informasi Pendapatan Bapenda Jakarta, Morris Danny mengatakan, berdasarkan penjelasan dan perhitungan di atas, pajak untuk usaha kos tidak terkena dua kali pajak. Morris meminta pemilik rumah kos atau pengusaha kos untuk memenuhi kewajiban perpajakan sebagai bentuk kontribusi kepada negara.

“Kepatuhan terhadap peraturan perpajakan yang berlaku juga dapat memberikan rasa aman dan menghindari risiko sanksi yang mungkin timbul di kemudian hari. Yuk, bangun kesadaran pentingnya membayar pajak dan ikut serta dalam pembangunan daerah dan negara,” ujar Morris.

Artikel ini dibuat oleh kumparan Studio