Sri Mulyani Teken Aturan Insentif PPN untuk Pembelian Rumah

Menteri Keuangan Sri Mulyani Indrawati menyampaikan hasil rapat berkala Komite Stabilitas Sistem Keuangan (KSSK) I Tahun 2025 di Jakarta, Jumat (24/1/2025). Foto: Aditya Pradana Putra/ANTARA FOTO

Kementerian Keuangan (Kemenkeu) mengeluarkan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 13 Tahun 2025 tentang Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran (TA) 2025.

PMK ini merupakan paket kebijakan ekonomi untuk kesejahteraan berupa insentif PPN atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun yang ditanggung pemerintah TA 2025.

Dalam Pasal 2 ayat 1, PPN yang terutang atas penyerahan (a) rumah tapak dan (b) satuan rumah susun, yang memenuhi persyaratan, ditanggung pemerintah untuk TA 2025.

Rumah tapak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a merupakan bangunan gedung berupa rumah tinggal atau rumah deret baik bertingkat maupun tidak bertingkat, termasuk bangunan tempat tinggal yang sebagian dipergunakan sebagai toko atau kantor.

Kemudian, satuan rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b merupakan satuan rumah susun yang berfungsi sebagai tempat hunian.

"PPN terutang yang ditanggung pemerintah atas penyerahan merupakan PPN atas penyerahan yang terjadi pada saat ditandatanganinya akta jual beli yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah atau ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli lunas di hadapan notaris," tulis Pasal 3 (1), diterima kumparan Jumat (7/2).

Foto udara kawasan kompleks perumahan di Malang, Jawa Timur, Jumat (29/11/2024). Foto: Irfan Sumanjaya/ANTARA FOTO

PPN pembelian rumah ini akan ditanggung pemerintah terhitung dari tanggal 1 Januari 2025 sampai dengan tanggal 31 Desember 2025, serta dilakukan penyerahan hak secara nyata untuk menggunakan atau menguasai rumah tapak siap huni atau satuan rumah susun siap huni yang dibuktikan dengan berita acara serah terima sejak tanggal 1 Januari 2025 sampai tanggal 31 Desember 2025.

Berita acara serah terima sebagaimana dimaksud paling sedikit memuat nama dan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) pengusaha kena pajak penjual, nama dan nomor pokok wajib pajak atau nomor induk kependudukan pembeli, tanggal serah terima, kode identitas rumah yang diserahterimakan, pernyataan bermeterai telah dilakukan serah terima bangunan, juga nomor berita acara serah terima.

PPN yang bakal ditanggung pun diatur jumlah transaksi pembelian rumahnya, artinya rumah tapak atau satuan rumah susun harus memenuhi persyaratan harga jual paling banyak Rp 5 miliar dan

merupakan rumah tapak baru atau satuan rumah susun baru yang diserahkan dalam kondisi siap huni.

Rumah tapak baru atau satuan rumah susun baru ialah rumah tapak atau satuan rumah susun yang telah mendapatkan kode identitas rumah dan pertama kali diserahkan oleh Pengusaha Kena Pajak penjual yang menyelenggarakan pembangunan rumah tapak atau satuan rumah susun dan belum pernah dilakukan pemindahtanganan.

"Kode identitas rumah sebagaimana dimaksud merupakan kode identitas atas rumah tapak dan satuan rumah susun yang disediakan melalui aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan dan suburusan pemerintahan kawasan permukiman yang merupakan lingkup urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat," tulus Pasal 4 (3).

Suasana pembangunan rumah susun (rusun) hunian ASN di Ibu Kota Nusantara (IKN), Penajam Paser Utara, Kalimantan Timur, Jumat (13/09/2024). Foto: M Risyal Hidayat/ANTARA FOTO

Dalam hal atas rumah tapak atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud, yakni telah dilakukan pembayaran uang muka atau cicilan kepada Pengusaha Kena Pajak penjual sebelum berlakunya PMK ini, dapat diberikan insentif PPN ditanggung Pemerintah dengan ketentuan, dimulainya pembayaran uang muka atau cicilan pertama kali kepada Pengusaha Kena Pajak penjual paling cepat tanggal 1 Januari 2025; dan pemenuhan ketentuan sejak tanggal 1 Januari 2025 sampai tanggal 31 Desember 2025.

"PPN ditanggung pemerintah sebagaimana dimaksud dimanfaatkan untuk setiap satu orang pribadi atas perolehan satu rumah tapak atau satu satuan rumah susun," tulis PMK tersebut.

PPN ditanggung pemerintah ini diberikan untuk masa pajak Januari 2025 sampai dengan Masa Pajak Desember 2025.

Adapun, rumah tapak atau satuan rumah susun yang telah mendapatkan fasilitas pembebasan PPN sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan tidak dapat memanfaatkan insentif PPN ditanggung pemerintah berdasarkan ketentuan PMK ini.

Berikut ini contoh transaksi dan pembuatan faktur pajak atas pemanfaatan insentif pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun TA 2025: Ibu Nindya melakukan pembelian rumah tapak dengan kode identitas rumah SBY0870312025T003A8 seharga Rp 2 miliar.

Pembayaran dilakukan dengan metode cash bertahap selama empat kali, masing-masing sebesar Rp 500 juta yang dibayarkan ke developer PT X pada bulan Januari 2025, bulan Februari 2025, bulan Maret 2025, dan bulan April 2025.

Lalu, rumah selesai dibangun pada bulan Mei 2025. Penandatanganan akta jual beli dan serah terima yang dibuktikan dengan berita acara serah terima dilakukan pada bulan Mei 2025.

Maka ketentuannya:

1. Pembayaran uang muka atau cicilan pertama yang dilakukan Ibu Nindya tidak lebih cepat dari 1 Januari 2025.

2. PPN ditanggung Pemerintah diberikan atas PPN terutang untuk pembayaran bulan Januari 2025, bulan Februari 2025, bulan Maret 2025, dan bulan April 2025 sebesar 100 persen karena serah terima dilakukan pada bulan Mei 2025.

3. Atas pembayaran yang dilakukan Ibu Nindya bulan Januari 2025, bulan Februari 2025, bulan Maret 2025, dan bulan April 2025 masing-masing sebesar Rp 500 juta PT X melakukan pembuatan dua Faktur Pajak sebagai berikut:

- Faktur Pajak pertama menggunakan kode faktur 07 (nol tujuh) atas bagian pembayaran sebesar 50 persen x Rp 500 juta = Rp 250.000.000,00; dengan dasar pengenaan pajak = 11/12 x Rp 250.000.000,00 = Rp 229.166.666,67; dan PPN terutang sebesar 12 persen x Rp229.166.666,67 = Rp27.500.000,00 ditanggung pemerintah,

- Dan, Faktur Pajak kedua menggunakan kode faktur 07 (nol tujuh) atas bagian pembayaran sebesar 50 persen x Rp 500 juta = Rp 250.000.000,00; dengan dasar pengenaan pajak = 11/12 x Rp 250.000.000,00 = Rp 229.166.666,67; dan PPN terutang sebesar 12 persen x Rp229.166.666,67 = Rp 27.500.000,00 ditanggung pemerintah.

4. Faktur Pajak tersebut pada angka 3 mencantumkan kode identitas rumah pada kolom nama barang, diberikan keterangan “PPN DITANGGUNG PEMERINTAH EKSEKUSI PMK NOMOR … TAHUN 2025”, dan dilaporkan pada Surat Pemberitahuan PPN Masa Januari 2025, Masa Februari 2025, Masa Maret 2025, dan Masa April 2025.

5. PT X harus mendaftarkan berita acara serah terima tersebut dalam aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan dan suburusan pemerintahan kawasan permukiman yang merupakan lingkup urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat paling lambat pada akhir bulan berikutnya setelah bulan penyerahan yaitu tanggal 30 Juni 2025.