Harga Tanah yang Dibeli Tak Sesuai dengan Akta AJB, Harus Bagaimana?
Kelengkapan dokumen menjadi salah satu hal yang harus diperhatikan bila akan membeli aset berupa tanah atau bangunan. Termasuk memastikan harga serta kondisi yang disepakati sesuai dengan yang tertera di Akta Jual Beli.
Lantas, bagaimana bila kondisi tanah dan harga transaksi tanah yang disepakati tidak sesuai dengan yang tertera di Akta Jual Beli (AJB) Tanah dan Bangunan?
Apakah ada sanksi hukum bagi pihak penjual? Lalu, bagaimana solusinya?
Berikut jawaban Nia Sita Mahesa, S.H., M.H., pengacara yang tergabung dalam Justika:
Pada umumnya sebelum melakukan jual beli tanah dan bangunan yang dilakukan dengan Akta Jual Beli (AJB) melalui Notaris/PPAT pastinya akan melakukan beberapa tahapan-tahapan antara lain:
Pemeriksaan keabsahan sertifikat dan surat tanda terima setoran PBB (Pajak Bumi Bangunan) dilakukan oleh Notaris/PPAT untuk mencocokkan data di Kantor Pertanahan setempat untuk memastikan tanah dan/atau sesuai dengan sertifikat, tidak dalam sengketa, tidak dijaminkan dan tidak dalam status penyitaan.
Persetujuan Suami/Istri apabila tanah dan/atau bangunan tersebut adalah harta bersama untuk menyetujui pasangannya dalam menjual tanah dan/atau bangunan tersebut.
Penjual harus membayar PPHTB dan Pembeli membayar BPHTB.
Pada tahap Pembuatan dan Penandatanganan AJB, Penjual, Pembeli, Saksi dan Notaris/PPAT akan menandatangani AJB apabila Penjual dan Pembeli telah setuju isi daripada AJB tersebut. Kemudian diberikan salinan kepada Pembeli dan Penjual sebagai dokumen masing-masing.
Pertanyaannya, apakah semua tahapan di atas telah dilalui?
Jika ya, maka kesalahan/kealfaan, paksaan, bahkan penipuan terletak pada Notaris/PPAT yang memberikan keterangan data yang tidak benar pada Akta Jual Beli. Akan tetapi, apabila belum melakukan pengecekan data ke BPN sesuai SHM yang dimiliki, sebaiknya dilakukan terlebih dahulu.
Apabila dikemudian hari terdapat tahapan-tahapan dalam pembuatan AJB tidak sesuai dengan prosedur, maka secara hukum AJB tersebut cacat hukum. Artinya, AJB tersebut dapat dibatalkan dan tidak mempunyai kekuatan hukum yang mengikat antara lain sebagai berikut:
AJB telah ditandatangani tetapi harga pembelian belum dibayar lunas oleh Pembeli dan BPHTB.
Penandatanganan AJB tidak dilakukan di hadapan PPAT/Notaris yang akan menandatangani Akta (Akta titipan).
Penandatanganan AJB oleh Pembeli dan Penjual tidak pada waktu yang bersamaan di hadapan PPAT.
AJB telah ditandatangani tetapi sertifikat belum diperiksa kesesuaiannya dengan buku tanah di kantor Pertanahan.
Pembuatan AJB dilakukan di luar wilayah kerja PPAT tanpa dihadiri oleh saksi-saksi.
AJB ditandatangani di luar kantor PPAT tanpa dihadiri oleh saksi-saksi.
Nilai harga transaksi yang dimuat dalam AJB berbeda dengan nilai transaksi yang sebenarnya.
Akibat hukum dari ketujuh konstruksi pembuatan AJB Jual Beli Tanah dan Bangunan antara lain:
Akta terdegradasi pembuktiannya menjadi akta di bawah tangan karena tidak memenuhi persyaratan yang ditentukan oleh undang-undang.
PPAT dapat dikenakan sanksi dan denda atas pelanggarannya hingga diberhentikan tidak hormat dari jabatannya.
Para pihak atau pihak ketiga dapat memanfaatkan kondisi ini untuk mengajukan gugatan atas degradasi akta otentik menjadi akta di bawah tangan yang mengakibatkan batal demi hukum oleh Putusan Pengadilan.
AJB dapat dibatalkan oleh Pengadilan karena terdapat cacat prosedur atau cacat administrasi meskipun tanpa adanya gugatan tentang hak atas tanah dan bangunan tersebut.
Dengan demikian, dalam kasus ini, apabila pembuatan AJB tanah dan bangunan yang tidak sesuai dengan harga transaksi yang sebenarnya melanggar Permen ATR/BPN Nomor 2 Tahun 2018 Tentang Pembinaan dan Pengawasan PPAT dan Kode Etik PPAT karena ketidakbenaran data yang ditulis dalam Akta.
Sanksi yang dapat dikenakan berupa:
Teguran tertulis;
Pemberhentian sementara;
Pemberhentian dengan hormat; dan
Pemberhentian dengan tidak hormat.
PPAT yang terbukti memberikan keterangan yang tidak benar dalam Akta dapat diberhentikan dengan tidak hormat. Kemudian apabila PPAT terbukti melakukan pengisian blanko akta tidak dilakukan sesuai dengan kejadian status dan data yang benar serta tidak didukung dengan dokumen menurut ketentuan peraturan perundang-undangan maka kepala kantor wilayah BPN akan memberhentikan sementara paling lama 1 tahun.
Sanksi berdasarkan Kode Etik PPAT Pasal 6 ayat (1) antara lain:
Teguran;
Peringatan;
Pemecatan sementara dari keanggotaan Ikatan PPAT;
Pemberhentian dengan tidak hormat dari keanggotaan Ikatan PPAT.
Penjatuhan sanksi bagi PPAT oleh Majelis Kehormatan Daerah dan Majelis Kehormatan Pusat Ikatan PPAT yang dilakukan berdasarkan pemeriksaan dan kewenangan masing-masing.
Selain itu juga dapat mengajukan gugatan ke pengadilan yang berwenang untuk membatalkan Akta Jual Beli tersebut apabila terbukti cacat hukum atau tidak dipenuhinya Pasal 1320 KUHPerdata syarat sahnya suatu perjanjian dan sekaligus menuntut ganti rugi Pasal 1365 KUHPerdata.
Artikel ini merupakan kerja sama kumparan dan Justika