Tanah Sengketa yang Dibeli di Bawah Tangan Dibangun Perumahan, Bisa Gugat Pemda?

Ada banyak hal yang harus diperhatikan bila akan melakukan jual beli tanah atau rumah. Apalagi bila jual beli dilakukan di bawah tangan.

Sebab, hal itu membuat ruang wanprestasi menjadi terbuka. Bila terjadi, maka urusan akan semakin rumit.

Seperti misalnya contoh kasus di bawah ini:

Saya sudah DP sebuah tanah dengan perjanjian di bawah tangan di depan notaris. Namun, tanpa sepengetahuan saya, tanah tersebut dijual ke pengembang dan dijadikan perumahan.

Lalu, saya gugat pemilik tanah dan juga pengembangnya saya gugat. Karena pemerintah membiarkan perumahan ini tetap dibangun dan dijual meskipun ada sengketa, apakah saya dapat gugat wali kota atau dinas terkait?

Ilustrasi mengukur tanah. Foto: Pixabay

Berikut jawaban Ferdy Rizky Adilya, S.H., M.H., C.L.A., pengacara yang tergabung dalam Justika:

Upaya hukum gugatan yang dimaksud kami asumsikan adalah gugatan perdata, yang didaftarkan kepada Ketua Pengadilan Negeri setelah pemerintah daerah/dinas terkait telah mengeluarkan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) terhadap tanah atas permohonan dari pengembang. Begitu juga selama proses gugatan di Pengadilan berlangsung, pengembang masih bisa menjual objek tanah tersebut.

Terhadap hal demikian, sikap pemerintah yang membiarkan perumahan tetap dibangun padahal sedang dalam sengketa, belum termasuk ke dalam perbuatan melawan hukum kepada Saudara. Sebab, IMB yang diberikan oleh pemerintah bukanlah kepada Saudara, melainkan kepada pengembang sesuai dengan permohonannya yang berdasarkan pada Pasal 15 ayat (1) PP 36 Tahun 2005, yakni:

a. Tanda bukti status kepemilikan hak atas tanah atau tanda bukti perjanjian pemanfaatan tanah;

b. Data pemilik bangunan gedung;

c. Rencana teknis bangunan gedung; dan

d. Hasil analisis mengenai dampak lingkungan bagi bangunan gedung yang menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan.

Pengendara sepeda motor mellintas di salah satu kompleks perumahan yang difasilitasi dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di Palu, Sulawesi Tengah, Senin (7/12/2020). Foto: Basri Marzuki/Antara Foto

Dengan terpenuhinya syarat-syarat tersebut, bisa saja pengembang mendapatkan IMB serta melakukan pembangunan. Meskipun saat ini sedang dalam sengketa gugatan di Pengadilan Negeri atas kepemilikan objek tersebut, dan pemerintah tidak bisa menghentikan pembangunan tersebut secara paksa.

Kecuali tidak sesuai rencana pembangunan dalam IMB, juga itu pun dimaksud kepada pengembang selaku Pemohon atas izin tersebut. Sesuai dengan Pasal 35 ayat (4) Undang-Undang No. 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.

Jika pengembang juga terus melakukan penjualan terhadap objek tanah yang sedang sengketa, padahal pengembang tahu adanya gugatan tersebut, sebaiknya pengembang memberhentikan perbuatan penjualan tersebut sampai dengan perkara gugatan itu memiliki putusan inkrah atau berkekuatan hukum tetap.

Ilustrasi rumah dengan KPR bersubsidi. Foto: Dok. Kementrian PUPR

Karena bagaimana pun, peralihan hak atas tanah secara yuridis dilakukan dengan akta yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dan dengan kewenangannya jika berstatus tanah sengketa, PPAT wajib menolak pembuatan akta peralihan hak atas tanah tersebut, sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 39 ayat (1) huruf f Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 sebagai berikut:

“PPAT menolak untuk membuat akta, jika objek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan atau data yuridisnya”.

Dengan demikian, apabila tanah masih dalam sengketa di pengadilan (objek gugatan), maka BPN melalui PPAT wajib untuk menolak pembuatan akta peralihan tanah tersebut secara tertulis kepada pihak-pihak yang bersangkutan disertai alasannya.

Kesimpulan:

1. Gugatan perdata kepada wali kota/dinas terkait saat ini belum bisa dilakukan karena “prematur” terhadap sengketa belum memiliki akibat hukum apa pun/atau belum berkekuatan hukum tetap (inkrah); dan

2. Terhadap adanya penjualan yang dilakukan meskipun sedang dalam gugatan, maka penggugat bisa menuntut kepada pengembang untuk melakukan tindakan sementara (tuntutan provisi) yaitu menghentikan penjualan tersebut kepada majelis hakim yang memeriksa dan mengadili perkara gugatan tersebut.

Artikel ini merupakan kerja sama kumparan dan Justika