Apa Itu Penilaian Properti?

Mungkin kita sering mendengar istilah penilaian properti ini jika berhubungan dengan saat kita mencari informasi memiliki hunian berupa rumah melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Tidak hanya itu, pada saat kita ingin mengambil pinjaman dengan jaminan properti berupa rumah, pihak Bank akan melakukan Penilaian Properti atas rumah yang akan dijaminkan untuk diketahui nilai dari rumah tersebut.

Nilai ini akan dipergunakan oleh bank untuk dapat menentukan besaran pinjaman atau besaran dana yang cairkan untuk KPR. Apa yang dimaksud dengan nilai ini?

Nilai adalah opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau manfaat ekonomi yang akan diperoleh oleh orang yang memiliki aset tersebut sedangkan definisi Penilaian menurut Standar Penilai Indonesia (SPI) 2018 adalah proses pekerjaan untuk memberikan estimasi dan pendapat nilai ekonomi suatu objek penilaian pada saat tertentu sesuai dengan SPI dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Penilai melakukan Penilaian Properti (sumber : pexels.com)

Prinsip-Prinsip dalam Penilaian Properti

Pada saat melakukan penilaian ini, Tim Penilai yang ditunjuk oleh bank yaitu penilai dari Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) memegang prinsip – prinsip penilaian yaitu:

1. Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) yaitu penggunaan yang semaksimal mungkin adalah penggunaan yang akan memberikan keuntungan yang maksimal.

Dalam hal ini, objek penilaian adalah Rumah dan peruntukkan untuk daerah tersebut adalah untuk residensial maka rumah adalah pemanfaatan tertinggi dan terbaik dari daerah tersebut.

2. Penawaran dan Permintaan (Supply and Demand) yaitu nilai akan naik dan turun mengikuti keseimbangan penawaran dan permintaan

3. Pengganti (Substitution) yaitu pembeli suatu properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti dibandingkan dengan biaya pembelikan properti lain yang sama.

Bila ada rumah dengan tipe A dengan harga B di suatu tempat maka pembeli tidak akan membeli harga lebih dari harga B dengan rumah tipe A di daerah yang sama.

4. Antisipasi yaitu Nilai Suatu Properti adalah harapan akan keuntungan di masa yang akan datang akan penggunaan properti tersebut. Penjual yang akan menjual properti dengan harga yang lebih mahal jika di daerah tempat properti nya akan dibangun Perumahan baru.

5. Perubahan yaitu properti akan terus berubah, nilai dipengaruhi oleh banyak variabel seperti jumlah penduduk, perubahan kondisi ekonomi, kebijakan pemerintah akan properti, pembukaan jalan baru dan perubahan politik negara

6. Penyesuaian (Conformity) adalah properti yang terletak pada lingkungan yang cocok baik sosial maupun ekonominya akan mempunyai nilai maksimum. Rumah yang tergolong mewah akan memiliki nilai maksimal jika berada di kawasan elite jika rumah ini berada di daerah kumuh maka nilainya akan tidak akan maksimum.

7. Persaingan (Competition) adalah nilai properti akan dipengaruhi oleh persaingan dengan produk sejenis yang dikeluarkan pesaing. Harga Apartemen dengan tipe yang sama tetapi pengembang yang berbeda memiliki harga yang relatif sama.

8. Increasing and decreasing return/balance adalah penambahan biaya suatu properti belum tentu akan menambah penghasilan properti tersebut. Rumah sewa dengan adanya penambahan fasilitas belum menjamin penghasilan dari rumah sewa itu akan bertambah.

9. Eksternalitas adalah nilai properti juga akan dipengaruhi oleh faktor di luar properti tersebut. Harga semua rumah akan berpengaruh dari gaya arsitektur dan kepercayaan akan pengembang yang membangunnya.

10. Kontribusi adalah semua bagian properti biasanya memberikan kontribusi pada total nilai. Tanah yang berada di daerah komersil akan memberikan nilai yang cukup tinggi walau terdapat bangunan di tanah tersebut yang sudah usang.

Pendekatan dalam Penilaian Properti

Selain dari prinsip – prinsip penilaian yang berpengaruh dalam pembentukan suatu nilai adalah hal yang lebih penting lagi yaitu pendekatan yang digunakan dalam penilaian. Pendekatan Penilaian terdapat tiga pendekatan yaitu pendekatan pasar, pendekatan biaya, dan pendekatan pendapatan.

Pendekatan Pasar adalah pendekatan yang menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, di mana informasi harga transaksi dan penawaran tersedia.

Pendekatan pasar ini paling sering digunakan dikarenakan indikasi nilai lebih mendekati apa yang terjadi di pasar. Apalagi bila dalam kasus objek penilaian berupa rumah, Data transaksi dan penawaran untuk rumah yang sama atau sejenis lebih mudah didapatkan.

Untuk pendekatan penilaian selanjutnya adalah Pendekatan biaya, Pendekatan ini yaitu pendekatan yang menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi di mana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih daripada biaya untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi.

Pendekatan ini melihat dari biaya terbentuk dari spesifikasi dari bangunan tersebut. Jenis Bahan dan volume yang digunakan dalam pembangunan rumah tersebut akan mempengaruhi dalam menggunakan pendekatan ini. Untuk pendekatan terakhir yang digunakan dalam penilaian, Pendekatan Pendapatan adalah pendekatan yang mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Pendekatan ini cocok digunakan untuk penilaian terhadap aset yang memiliki fungsi utama untuk menghasilkan pendapatan seperti ruko, gedung perkantoran, dan gedung tempat perbelanjaan.

Dengan hal yang dijelaskan di atas, kini kita menjadi paham mengenai apa itu penilaian properti, prinsip – prinsip yang mendasari penilaian properti dan pendekatan yang digunakan dalam penilaian properti.

Pada dasarnya, penilaian properti dilakukan berdasarkan data, informasi, dan hal–hal yang berpengaruh sesuai dengan hal yang terjadi di lapangan. Hal ini membuat kita bisa mempercayai nilai dari hasil penilaian properti.