Sudah Beli Rumah, tetapi Developer Pailit: Bagaimana Nasib Hak Pembeli?

Sumber Foto: Dokumentasi Pribadi di Pengadilan Niaga pada Pengadilan Negeri Surabaya

Bayangkan seseorang sudah mengumpulkan uang bertahun-tahun untuk membeli rumah. Ia telah menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), bahkan mungkin telah melunasi pembayarannya. Namun sebelum Akta Jual Beli (AJB) dan proses balik nama selesai, developer justru dinyatakan pailit.

Pertanyaannya, “apakah pembeli hanya bisa menuntut uangnya kembali, atau masih memiliki hak atas rumah yang telah dibelinya?”.

Pertanyaan ini menjadi menarik ketika objek rumah yang telah dibeli ternyata turut menjadi persoalan dalam proses kepailitan. Sebab, bagi pembeli rumah tersebut bukan sekadar angka dalam Daftar Tagihan, melainkan tempat tinggal yang mungkin telah lama diperjuangkan.

Ketika Pembeli Berhadapan dengan Proses Kepailitan

Dalam proses kepailitan, pembeli dapat mengajukan tagihan yang kemudian diverifikasi. Apabila diakui sebagai Kreditor Konkuren, pembeli memiliki kedudukan sebagai kreditor dalam proses pemberesan harta pailit.

Namun, persoalan menjadi lebih rumit ketika pembeli tidak hanya mengharapkan pengembalian uang, tetapi juga memperjuangkan hak atas objek rumah yang menjadi bagian dari sengketa boedel pailit.

Apakah pengakuan sebagai Kreditor Konkuren dengan sendirinya mengakhiri hak pembeli terhadap rumah tersebut? Pertanyaan inilah yang perlu dilihat berdasarkan fakta dan pertimbangan hukum dalam perkara yang bersangkutan.

Ketika Pengakuan sebagai Kreditor Konkuren Menjadi Persoalan

Persoalan tersebut dapat dilihat dalam Putusan Pengadilan Niaga pada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat Nomor 28/Pdt.Sus-Gugatan-Lain-Lain/2024/PN.Niaga.Jkt.Pst. Dalam perkara tersebut, para pembeli mengajukan gugatan untuk memperjuangkan hak atas rumah yang telah dibeli, meminta agar PPJB dinyatakan sah dan agar objek rumah dikeluarkan dari harta pailit.

Namun Pengadilan Niaga menolak seluruh gugatan. Salah satu pertimbangannya adalah para pembeli telah mengajukan tagihan kepada Kurator dan diakui sebagai Kreditor Konkuren dalam Daftar Piutang Tetap (DPT).

Majelis Hakim merujuk pada Pasal 36 Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (“UU KPKPU”). Dalam pertimbangannya, pilihan untuk meminta kelanjutan perjanjian dan mengajukan tagihan ganti rugi tidak dapat ditempuh secara bersamaan. Pengajuan tagihan tersebut dinilai berpotensi menimbulkan pemenuhan secara ganda.

Para pembeli kemudian mengajukan Kasasi. Hasilnya berbeda.

Dalam Putusan Nomor 24 K/Pdt.Sus-Pailit/2025, Mahkamah Agung membatalkan Putusan Pengadilan Niaga dan mengabulkan gugatan para pembeli. Mahkamah Agung mempertimbangkan bahwa para pembeli telah melunasi pembayaran, menerima penyerahan fisik rumah, dan memenuhi kriteria pembeli beritikad baik.

PPJB dinyatakan tetap sah dan mengikat, Mahkamah Agung juga memerintahkan agar objek rumah dikeluarkan dari Daftar Harta Pailit serta proses peralihan hak melalui AJB dan penerbitan sertifikat dilanjutkan.

Perbedaan putusan tersebut menimbulkan pertanyaan yang penting, “apakah pengakuan sebagai Kreditor Konkuren dengan sendirinya menghilangkan hak pembeli atas rumah yang telah dibelinya?”.

Dalam perkara ini, kedua pengadilan memberikan penilaian berbeda terhadap hubungan antara pengakuan tagihan dalam proses kepailitan dan hak pembeli berdasarkan PPJB.

Bukan Sekadar Soal Tagihan

Dalam proses kepailitan, pengakuan sebagai Kreditor Konkuren menempatkan pembeli dalam mekanisme pemenuhan piutang bersama kreditor lain sesuai ketentuan kepailitan. Dalam perkara ini, meskipun tagihan para pembeli telah diakui dan dicatat dalam Daftar Piutang Tetap (DPT), rumah yang mereka beli tetap tercantum dalam Daftar Harta Pailit.

Pengadilan Niaga menilai bahwa para pembeli telah memilih mekanisme pengajuan tagihan dalam proses kepailitan. Atas dasar pertimbangan tersebut, Majelis Hakim menolak tuntutan agar PPJB dilaksanakan melalui gugatan lain-lain. Namun, Mahkamah Agung kemudian memberikan penilaian berbeda dan memerintahkan agar objek rumah dikeluarkan dari Daftar Harta Pailit.

Perbedaan putusan ini menunjukkan bahwa persoalannya tidak berhenti pada pengakuan tagihan. Ada pula pertanyaan mengenai bagaimana kedudukan pembeli sebagai Kreditor Konkuren harus dipertimbangkan ketika pembeli masih memperjuangkan hak atas rumah yang telah dibayar dan diterima secara fisik. Dalam perkara ini, pertanyaan tersebut memperoleh jawaban berbeda pada tingkat Pengadilan Niaga dan Mahkamah Agung.

Pentingnya Memahami Transaksi Sebelum Membeli Rumah

Bagi masyarakat yang hendak membeli rumah, perkara ini menjadi pengingat untuk memperhatikan dokumen dan tahapan transaksi sejak awal. PPJB, bukti pembayaran, bukti penyerahan rumah, serta kejelasan proses menuju AJB dan balik nama merupakan hal-hal yang patut diperiksa dan disimpan dengan baik.

Dokumen yang lengkap memang tidak menjamin sengketa tidak akan terjadi. Namun dokumen tersebut dapat membantu pembeli membuktikan transaksi dan menjelaskan kedudukan hukumnya apabila muncul persoalan di kemudian hari.

Pada akhirnya, perkara ini mengingatkan kita bahwa membeli rumah bukan hanya soal menyelesaikan pembayaran. Ada pula persoalan kepastian hukum atas objek yang dibeli, terutama ketika transaksi berhadapan dengan proses kepailitan.

Sebab, bagi pembeli, rumah bukan sekadar aset dalam dokumen. Rumah bisa menjadi hasil kerja keras selama bertahun-tahun. Karena itu, kepastian atas hak pembeli merupakan persoalan yang layak mendapat perhatian.