Bangun Rumah di Kampung: Antara Izin Warga dan Aturan Hukum
Founder Scriptumluris.id
·waktu baca 6 menit
Tulisan dari Fahmi Fadi, SH tidak mewakili pandangan dari redaksi kumparan
PerbesarPernah melihat orang membangun rumah di kampung tanpa memasang papan proyek, tanpa terlihat mengurus izin ke kantor pemerintah, tetapi pembangunan tetap berjalan sampai selesai?
Pemandangan seperti ini mudah ditemukan. Pemilik tanah biasanya cukup meminta izin kepada ketua RT atau RW, memberi tahu tetangga kanan-kiri, kemudian tukang mulai bekerja. Selama tidak mengganggu lingkungan sekitar, pembangunan pun berjalan seperti biasa.
Hal tersebut kemudian menimbulkan anggapan bahwa membangun rumah di kampung berbeda dengan membangun rumah di perkotaan. Seolah-olah selama tanahnya milik sendiri dan tetangga sudah mengetahui, pembangunan rumah tidak lagi membutuhkan dokumen perizinan dari pemerintah.
PBG Berlaku untuk Bangunan Gedung
Dalam sistem hukum bangunan gedung saat ini, istilah yang digunakan bukan lagi Izin Mendirikan Bangunan (IMB), melainkan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).
Perubahan tersebut merupakan bagian dari reformasi perizinan setelah berlakunya kebijakan Cipta Kerja dan kemudian diatur lebih lanjut melalui PP Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Peraturan tersebut masih berstatus berlaku.
PBG pada dasarnya berkaitan dengan persetujuan untuk membangun, mengubah, memperluas, mengurangi, dan merawat bangunan sesuai standar teknis yang berlaku. Persoalan bangunan dilihat dari aspek teknis dan kesesuaian bangunan dengan ketentuan yang berlaku. Lokasi rumah berada di kota, perumahan, pinggiran kota, maupun perkampungan bukan berarti secara otomatis membuat kewajiban hukumnya berbeda.
Izin RT/RW Bukan Pengganti PBG
Disinilah sering terjadi kesalahpahaman. Ketika seseorang hendak membangun rumah dan meminta persetujuan dari RT, RW, atau tetangga, sebenarnya ada kepentingan sosial yang sedang dijaga. Misalnya agar pembangunan tidak menimbulkan konflik, mengganggu akses jalan, merusak fasilitas umum, atau menimbulkan persoalan dengan tetangga.
Persetujuan tersebut tentu dapat membantu menjaga hubungan sosial di lingkungan, tetapi izin dari RT/RW atau persetujuan tetangga tidak sama dengan PBG. RT dan RW bukan lembaga yang menerbitkan PBG, seseorang tidak dapat menganggap bahwa setelah mendapat persetujuan lingkungan, seluruh kewajiban administratif bangunannya otomatis selesai. Sederhananya, izin dari lingkungan dan persetujuan bangunan dari pemerintah mempunyai fungsi yang berbeda.
Lalu Mengapa Banyak Rumah di Kampung Tetap Dibangun Tanpa PBG?
Kalau aturan mengenai bangunan gedung berlaku, mengapa kenyataannya masih banyak rumah di kampung yang dibangun tanpa terlihat mengurus PBG? Jawabannya tidak selalu karena masyarakat sengaja melanggar aturan.
Ada persoalan lain yang membuat kondisi di lapangan berbeda dengan ketentuan formal:
1. Kebiasaan yang Sudah Berlangsung Lama
Di sejumlah daerah, membangun rumah sudah menjadi aktivitas yang dianggap biasa. Masyarakat terbiasa melihat orang tua atau tetangganya membangun rumah dengan cara yang sama selama bertahun-tahun. Selama tidak ada konflik dengan tetangga dan tidak ada petugas yang datang, pembangunan dianggap aman. Kebiasaan tersebut kemudian menjadi semacam aturan sosial tidak tertulis. Masalahnya, kebiasaan masyarakat tidak otomatis mengubah ketentuan hukum yang berlaku.
2. Pengawasan Tidak Selalu Terlihat
Masyarakat juga bisa saja merasa bahwa pemerintah tidak melakukan pengawasan karena tidak pernah melihat petugas datang ke lokasi. Tidak terlihatnya pengawasan bukan berarti suatu kegiatan otomatis menjadi diperbolehkan. Dalam praktik pemerintahan, kemampuan pengawasan tentu dipengaruhi oleh luas wilayah, jumlah bangunan, sumber daya pemerintah daerah, serta prioritas penanganan di masing-masing daerah. Perbedaan antara apa yang diwajibkan secara hukum dan apa yang terlihat dilakukan masyarakat sehari-hari memang bisa terjadi.
3. Rumah Dibangun untuk Kebutuhan Pribadi
Rumah di kampung umumnya dibangun untuk tempat tinggal keluarga. Berbeda dengan pembangunan gedung komersial, perumahan, atau tempat usaha yang sejak awal lebih banyak bersentuhan dengan aktivitas ekonomi dan administrasi pemerintahan. Hal tersebut membuat pembangunan rumah pribadi sering kali tidak terlalu terlihat dari sisi pengawasan, tetapi fungsi rumah sebagai tempat tinggal pribadi bukan berarti otomatis menghapus kewajiban untuk memenuhi ketentuan bangunan gedung.
Punya Tanah Sendiri Bukan Berarti Bebas Membangun
Ada satu pemahaman yang juga cukup umum: kalau tanah sudah memiliki sertifikat atas nama sendiri, pemiliknya dianggap bebas membangun apa pun di atas tanah tersebut.
Kepemilikan tanah dan legalitas bangunan merupakan dua persoalan yang berbeda. Sertifikat tanah membuktikan hak seseorang atas tanah sesuai jenis hak yang dimilikinya. Bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut tetap harus memenuhi ketentuan mengenai penyelenggaraan bangunan gedung. Artinya memiliki tanah sendiri bukan berarti seseorang dapat mengabaikan seluruh aturan mengenai pembangunan. Pembangunan juga perlu memperhatikan ketentuan tata ruang, kondisi lingkungan, serta persyaratan teknis bangunan yang berlaku.
Apa Risikonya Jika Bangunan Tidak Memiliki PBG?
Risiko tidak selalu langsung muncul ketika rumah selesai dibangun. Justru persoalan legalitas bangunan sering baru terasa ketika pemilik membutuhkan dokumen tersebut untuk keperluan tertentu. Misalnya ketika rumah hendak dijual, diwariskan, dikembangkan menjadi tempat usaha, direnovasi secara besar, atau digunakan dalam transaksi yang membutuhkan pemeriksaan dokumen. Dalam kondisi seperti itu, kelengkapan dokumen bangunan menjadi lebih penting.
Ketika Rumah Hendak Dijual
Calon pembeli berkepentingan terhadap sertifikat tanah. Mereka juga dapat mempertanyakan legalitas bangunan yang berdiri di atasnya. Semakin lengkap dokumen tanah dan bangunan, semakin mudah pula calon pembeli melakukan pemeriksaan sebelum transaksi.
Sebaliknya, jika terdapat persoalan administratif pada bangunan, hal tersebut dapat menjadi bahan pertimbangan dalam transaksi. Bukan berarti rumah tanpa PBG otomatis tidak dapat dijual, tetapi persoalan dokumen dapat membuat proses pemeriksaan menjadi lebih rumit.
Ketika Membutuhkan Pembiayaan
PBG juga dapat menjadi bagian dari dokumen yang diperiksa dalam transaksi pembiayaan atau proses penilaian agunan, tergantung kebijakan lembaga keuangan dan jenis pembiayaannya. Anggapan bahwa sertifikat tanah saja cukup juga tidak tepat.
Lembaga keuangan memiliki kebijakan sendiri dalam menilai tanah dan bangunan sebagai agunan. Regulasi perbankan sendiri mengenal tanah dan bangunan sebagai jenis aset yang dapat menjadi agunan dengan persyaratan tertentu. Lebih tepat mengatakan bahwa ketidaklengkapan dokumen bangunan dapat menjadi persoalan dalam proses tertentu, bukan bahwa setiap bank pasti langsung menolak rumah yang belum memiliki PBG.
Bagaimana dengan Rumah Lama yang Sudah Terlanjur Berdiri?
Tidak semua rumah di kampung merupakan bangunan baru. Banyak rumah sudah berdiri puluhan tahun sebelum sistem PBG berlaku. Persoalan rumah lama tidak bisa disamakan begitu saja dengan orang yang baru hendak membangun rumah sekarang.
Pemerintah memiliki mekanisme dan ketentuan tersendiri terkait bangunan yang telah berdiri sebelum aturan baru berlaku. Artinya pemilik rumah lama sebaiknya tidak langsung menyimpulkan bahwa rumahnya pasti ilegal hanya karena tidak memiliki dokumen bernama PBG.
Yang perlu diperhatikan adalah kapan bangunan tersebut didirikan, dokumen apa yang pernah dimiliki, serta ketentuan yang berlaku pada saat bangunan tersebut dibangun. Jika hendak melakukan jual beli, renovasi besar, atau keperluan administratif lainnya, status bangunan tersebut sebaiknya diperiksa kepada pemerintah daerah atau instansi yang berwenang.
Jadi, Apakah Membangun Rumah di Kampung Tetap Butuh PBG?
Jawabannya jangan menganggap kampung sebagai wilayah yang otomatis bebas dari aturan bangunan. Pembangunan rumah tetap perlu memperhatikan ketentuan penyelenggaraan bangunan gedung yang berlaku. PBG merupakan bagian dari sistem tersebut, sementara persetujuan dari RT, RW, atau tetangga berada pada ranah sosial dan lingkungan.
Keduanya tidak dapat dipertukarkan. Memang, realitas di lapangan bisa berbeda. Ada rumah yang dibangun tanpa proses administratif yang terlihat, tetapi selama tidak ada masalah dengan tetangga atau pemerintah, pembangunan tetap berjalan. Tidak adanya teguran bukan berarti bangunan tersebut otomatis telah memenuhi seluruh persyaratan hukum.
Justru persoalan legalitas biasanya baru terasa ketika rumah tersebut masuk ke dalam urusan yang lebih serius, seperti transaksi jual beli, pembiayaan, renovasi besar, pengembangan usaha, atau pemeriksaan dokumen. Jika seseorang hendak membangun rumah baru, lebih aman untuk tidak hanya mengandalkan kalimat “yang penting tanahnya milik sendiri dan tetangga sudah mengizinkan.”
Kesimpulannya, kepemilikan tanah memang penting. Persetujuan lingkungan juga penting, tetapi keduanya bukan pengganti kewajiban administratif dan teknis bangunan. Rumah di kampung tetap berada dalam kerangka hukum yang sama. Yang berbeda bukan aturannya, melainkan bagaimana aturan tersebut diterapkan dan terlihat dalam kehidupan sehari-hari.