Pajak Penghasilan Atas Transaksi Bangun Guna Serah Yang Dipercepat

foto:freepik

Definisi Bangun Guna Serah

Bangun Guna Serah atau biasa dikenal dengan istilah Built Operate and Transfer (BOT) adalah bentuk perjanjian kerjasama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan investor, yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian BOT, dan mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah masa guna serah berakhir.

Adakalanya seorang pengusaha ingin berinvestasi berupa hotel, apartemen, gedung perkantoran, ruko, pusat perbelanjaan, atau bangunan lainnya namun tidak memiliki tanah atau tidak cukup modal untuk membeli tanah di mana dia akan mendirikan bangunan tersebut. Untuk kasus seperti ini seorang pengusaha bisa melakukan perjanjian kerjasama dengan pemegang hak atas tanah untuk mendirikan bangunan yang diinginkan kemudian menyerahkan bangunan tersebut kepada dan menjadi milik pemegang hak atas tanah pada waktu yang ditentukan.

Perlakukan Pajak Penghasilan Atas Transaksi Bangun Guna Serah

Pengenaan PPh terhadap pihak-pihak yang melakukan kerjasama dalam bentuk BOT sudah diatur sejak lama dalam Keputusan Menteri Keuangan nomor 248/KMK.04/1995 jo. Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE - 38/PJ.4/1995. Dalam peraturan-peraturan tersebut dinyatakan bahwa bangunan yang diserahkan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah setelah masa perjanjian bangun guna serah berakhir merupakan penghasilan bagi pemegang hak atas tanah, dan terutang Pajak Penghasilan sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai yang tertinggi antara nilai pasar dengan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) bangunan yang telah diserahkan, dan harus dilunasi oleh pemegang hak atas tanah selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah masa bangun guna serah berakhir.

Pembayaran Pajak Penghasilan sebesar 5% (lima persen) yang dilakukan oleh pemegang hak atas tanah atas penyerahan bangunan yang dilakukan oleh investor tersebut bagi orang pribadi bersifat final dan bagi Wajib Pajak badan adalah merupakan pembayaran Pajak Penghasilan Pasal 25 yang dapat diperhitungkan dengan Pajak Penghasilan yang terutang untuk tahun pajak yang bersangkutan. Apabila pemegang hak atas tanah adalah badan pemerintah, maka dikecualikan dari pengenaan Pajak Penghasilan sebesar 5% (lima persen) tersebut.

Bagaimana Apabila Jangka Waktu BOT Dipercepat?

Seiring dengan berjalannya sebuah perjanjian BOT, bisa saja terjadi perjanjian kerjasama dipercepat jangka waktunya karena hal-hal tertentu. Adanya percepatan ini mensyaratkan pemegang hak atas tanah membayar penggantian atau imbalan dalam jumlah tertentu kepada investor. Lantas bagaimana perlakukan pajak penghasilan (PPh) terhadap pihak-pihak yang melakukan kerjasama tersebut apabila jangka waktu perjanjian dipercepat?

Apabila jangka waktu perjanjian kerjasama dipercepat dan pemegang hak atas tanah membayar penggantian atau imbalan dalam jumlah tertentu kepada investor maka pengantian atau imbalan tersebut merupakan penghasilan bagi investor dan biaya bagi pemegang hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) dengan memperhatikan Pasal 9 ayat (1) Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan beserta perubahannya.