• 2


Menilai Kelayakan Program Rumah DP Nol

Sungguh menyegarkan publik ketika bahasan kebijakan pemilikan rumah menjadi salah satu materi inti dalam kampanye Pilkada DKI Jakarta. Backlog (kekurangan pemilikan-menurut Badan Pusat Statistik) rumah yang secara nasional mencapai 13,5 juta rumah dan secara lokal DKI mencapai sekitar 1,5 juta rumah (2015) merupakan sasaran utama kebijakan perumahan. Kebijakan perumahan di Indonesia memang secara jujur harus diakui belum berjalan efektif, terlepas dari berbagai kebijakan relaksasi di bidang makro ekonomi, perpajakan dan perijinan yang telah diterbitkan pemerintah. Meningkatnya jumlah backlog rumah dari tahun ke tahun merupakan satu bukti. Salah sasaran dan meningkatnya harga rumah sekunder merupakan bukti lain yang sering kita baca.
Ketika wacana uang muka nol (entah persen entah rupiah) dikemukakan, banyak pihak yang menyambutnya secara gempita, sekaligus penuh kritis pada sisi lainnya. Walaupun belum begitu jelas secara teknis langkahnya, salah satu kandidat cagub DKI Jakarta yang menyodorkan program uang muka nol secara umum memberikan 2 sinyal. Pertama, program ini tetap melibatkan bank dan tidak menggantikan peran pengembang sebagai penyedia rumah. Artinya, kebijakan ini akan lebih fokus pada sisi kebijakan penyaluran kredit dan financial engineering. Kedua, ada masa 6 bulan via tabungan yang akan jadi periode assessment kelayakan kredit calon pembeli sekaligus masa untuk pemupukan tabungan untuk uang muka pembelian rumah. Ada 2 hal yang dilihat : kemampuan bayar calon pembeli sekaligus pemupukan dana.
Bagaimana sebenarnya kelayakan program ini ? Mari kita bedah sejenak.
Pertama, sisi regulasi. Bank Indonesia (BI) secara jelas menunjukkan perhatiannya untuk berhati-hati pada kebijakan uang muka rumah nol persen. Rujukannya tentu berdasarkan Peraturan Bank Indonesia Nomor 17/10/PBI/2015 yang diubah terakhir bulan Agustus 2016 yang mensyaratkan uang muka minimal yang harus dipenuhi calon pembeli melalui kebijakan Loan to Value (LTV). Kehati-hatian ini merupakan hal yang tepat dari regulator sebagai penjaga stabilitas makro ekonomi Indonesia.
Namun demikian, tanpa harus berdebat lebih panjang, BI pun sebenarnya telah memberikan jalan keluar melalui pasal 17 ketentuan yang sama yang mengizinkan uang muka di bawah rasio LTV yang ada, sepanjang program tersebut merupakan program pemerintah pusat atau daerah. Secara tersirat, di sisi ini, BI pun sadar bahwa relaksasi atas kebijakan uang muka secara terbatas dan terkontrol diperlukan agar industri tumbuh dan program penyediaan rumah berjalan. Kuncinya adalah terbatas dan terkontrol. Hal ini juga yang menjelaskan mengapa krisis di beberapa negara terjadi. Krisis di AS - sebagai contoh - bukan hanya terjadi akibat mudahnya pembiayaan rumah, tapi (terutama) akibat produk turunan dari KPR (mortgage). Konon produk turunan ini nilainya bisa beberapa kali dari underlying asset awal sehingga nilai kapitalisasi surat berharga yang beredar jauh di atas nilai KPR sebagai underlying asset-nya. Jadi jelas bahwa 2 kata mujarab : terbatas dan terkontrol menjadi mantra. Hal ini rasanya cukup sesuai dengan diskresi BI untuk mengecualikan kebijakan perumahan pemerintah pusat dan daerah sebagai wilayah yang relatif dapat dikontrol dan dibatasi.
Kedua, sisi teknis. Benarkah rumah di Jakarta bisa dibeli dengan harga yang relatif murah ? Mari kita berhitung. Upah Minimum Provinsi (UMP) DKI Jakarta berkisar di angka Rp 3.3 juta per bulan. Menggunakan rasio kelayakan kredit di angka 30%, maka secara umum ada jumlah sekitar Rp 1 juta sebagai nilai cicilan bulanan pembeli rumah. Kita proyeksikan angka ini untuk 20 tahun ke depan sebagai tenor cicilan, maka kita bisa peroleh harga jual rumah saat transaksi ada di kisaran Rp 180 juta. Pertanyaannya, bisakah Pemprov DKI Jakarta menyediakan rumah di harga tersebut ? Kita abaikan dulu soal penyediaan rumah untuk kelas menengah yang karena alasan komersial lebih mudah solusi penyediaannya.
Jika Anda berpikir bahwa rumah ini berupa rumah tapak hak milik dan berada di kawasan Pondok Indah, Pondok Pinang atau Bintaro, maka sangat sulit untuk mengiyakan logika ini. Tapi bagaimana bila rumah ini diwujudkan dalam bentuk bangunan vertikal dengan ukuran 24-36 m2 dan dibangun dengan kualitas rusunami yang ada ? Maka jawabannya adalah mungkin.
Tentu saja ada beberapa prasyarat yang mesti dipenuhi. Satu, minimalkan harga tanah, perijinan dan pajak. Komponen harga tanah bisa menyedot 30% dari harga properti sehingga meminimalkan pos biaya ini akan signifikan berpengaruh ke harga jual. Ada banyak cara untuk menjalankan langkah ini. Salah satu yang bisa direkomendasikan adalah penggunaan tanah negara/pemerintah daerah/BUMN/BUMD dalam konsep sewa jangka panjang (long lease). Status rumah akan dibangun dengan konsep HGB di atas HPL. Perijinan sebagai domain Pemprov tentu bisa dikondisikan untuk supportif. Pengurangan hingga penghapusan pajak daerah (BPHTB) untuk kondisi tertentu juga bisa menjadi instrumen fiskal yang efektif menurunkan harga.
Langkah lain yang bisa menurunkan harga pokok dan harga jual adalah dengan memberikan subsidi bunga dan/atau subsidi uang muka dalam bentuk penempatan dana pemerintah daerah di bank penyalur kredit. Metode seperti ini mulai dilakukan oleh BPJS Ketenagakerjaan dan rasanya cukup efektif. Kerja sama teknis dengan lembaga pengelola dana seperti BPJS, Taspen dan SMF juga bisa menjadi alternatif. Apalagi bila konsep subsidi bunga ini juga diterapkan sebagai insentif bunga supply ke kontraktor. Efeknya tentu akan lebih besar karena modal kerja kontraktor akan lebih kecil.
Bisa juga langkah sinergi dilakukan. Sinergi di sini bisa dalam bentuk kerja sama dengan daerah penyangga untuk penyediaan rumah murah. Logikanya, warga yang bekerja di DKI Jakarta tidak mesti tinggal di Jakarta juga kan ? Bila logika solusi ini diperluas, alih-alih solusi perumahan dipecahkan dengan cara membangun rumah, bisa jadi solusinya adalah dengan membangun sarana transportasi dengan daerah penyangga.
Subsidi silang secara komersial juga dapat dilakukan. Solusi ini relatif tidak memerlukan intervensi kebijakan secara khusus. Logikanya sederhana. Dalam satu hamparan rumah vertikal (rusunami/apartemen), selalu ada sisi unit rumah murah, unit rumah menengah dan unit komersial yang digunakan untuk usaha. Perhitungan keuntungan dari unit non rumah murah, tentu dapat diatribusikan ke dalam perhitungan harga unit rumah murah. Ini baru dari sisi penjualannya, belum termasuk keuntungan dari pengelolaan bisnis (recurring business) yang potensial menjadi sumber laba yang dapat dikompensasi dengan harga rumah murah.
Pemprov DKI Jakarta juga bisa bekerja sama dengan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat untuk menegakkan aturan tentang Hunian Berimbang. Bukan rahasia lagi bahwa banyak pengembang yang belum memenuhi ketentuan ini sehingga sikap tegas untuk pembangunan rumah – khususnya rumah murah – akan membuat posisi supply rumah murah meningkat. Ketentuan ini diatur dalam UU No. 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Perumahan serta UU No. 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun, yang pelaksanaannya diatur melalui Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No. 10 tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Pemukiman dengan Hunian Berimbang, yang telah direvisi dengan Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No. 7 tahun 2013. Komposisi Hunian Berimbang untuk pengembang rumah adalah dengan rasio 3 rumah mewah : 2 rumah medium : 1 rumah murah, sedangkan untuk rumah susun minimal 20% dari total luas lantai rumah susun komersial yang dibangun.
Penciptaan skema dana uang muka bergulir juga dapat dilakukan. Di depan telah disebut tentang tabungan 6 bulan untuk uang muka. Harus diakui bahwa ada praduga antara kecukupan jumlah yang muka (yang mesti dipenuhi selama 6 bulan) dan ketentuan uang muka dari BI. Ada selisih uang muka (down payment gap). Walaupun terdapat pengecualian atas kebijakan ini untuk program pemerintah daerah, namun jika sisi pemenuhan regulasi dan mitigasi risiko makroprudensial yang jadi tujuan, Pemda dapat menggunakan skema dana uang muka bergulir. Skemanya sederhana. Setiap pembelian rumah yang "kurang uang muka" dapat ditalangi dulu oleh Pemda melalui skema dana bergulir. Kekurangan uang muka ini akan diperhitungkan dengan cicilan selanjutnya dari pembeli. Cicilan dari pembeli ini akan terbagi atas pembayaran kredit rumah dan pembayaran atas sisa kekurangan dana uang muka hingga dana talangan lunas dibayar. Begitu berlanjut seterusnya. Ketiga, sisi ketepatan sasaran pemilikan rumah. Ketepatan sasaran penerima manfaat merupakan masalah klasik dalam konsep subsidi/insentif. Segala bentuk disparitas harga akan potensial menimbulkan motif pengambilan keuntungan yang dapat menggugurkan tujuan awal distribusi subsidi/insentif. Tanpa adanya mekanisme kontrol, upaya penyediaan rumah murah akan berhenti hanya pada pasar primer. Jika mekanisme ini dilepas ke pasar maka bisa dipastikan dalam waktu singkat, harga akan terkerek naik. Harga rumah sekunder yang terjadi pada pasar rumah di beberapa lokasi di Jakarta membuktikan hal ini sehingga patut dimaklumi bila kebijakan Pemprov DKI Jakarta saat ini cenderung menggunakan skema rusunawa yang berbasis sewa daripada rusunami yang berbasis kepemilikan sebagai salah satu jurus untuk menghindari penggelembungan harga sekunder.
Secara lugas, kontrol harga sekunder harus dilakukan. Bagaimana caranya ? Perlu kajian khusus untuk ini. Namun demikian, ada satu contoh yang rasanya relevan untuk melakukan kontrol harga ini. Pemda dapat melakukan pola pembelian kembali (buyback) atas rumah yang dijual pembeli. Secara teknis, Pemda memiliki opsi utama dan pertama untuk membeli rumah apabila dijual oleh nasabah. Tentu saja harga jual dan mekanisme beli harus diatur pada saat perjanjian jual beli ditandatangani di awal waktu. Ada isu governance juga yang harus diperhatikan secara penuh. Pembeli tidak punya pilihan untuk berspekulasi harga karena pembeli siaga tersedia dengan harag yang telah diatur sebelumnya. Konsep ini telah diterapkan oleh Housing Development Board Singapura dan rasanya cukup efektif untuk menekan permainan harga di pasar sekunder. Jakpro sebagai BUMD rasanya tepat mengembang fungsi stabilisasi harga ini.
Simpulan. Ide rumah murah dan terjangkau dalam bentuk gimmick apapun merupakan ide segar di tengah kondisi backlog yang tinggi. Secara praktis dan ekonomis, ide rumah dengan uang muka nol ini sangat mungkin. Perlu adanya pemaparan dan tukar gagasan yang lebih nyata agar ide ini dapat terimplementasi bukan hanya pelengkap bumbu kampanye, tapi jauh lebih mendasar merupakan masalah pemenuhan kebutuhan primer. Sejujurnya, hal ini menjadi tugas bersama untuk selalu open mind dalam mencari solusi kreatif. Keterbatasan informasi dan simulasi membuat ide ini menjadi sesuatu yang rawan disalahpahami. Selayaknya ide segar, gagasan ini patut disokong demi eksekusi yang lebih baik. Sejatinya masalah penyediaan rumah murah dan terjangkau adalah masalah bersama. Banda Neira pun telah mengingatkan dalam syairnya yang menyentil : Berjalan lebih jauh / Menyelam lebih dalam / Jelajah semua warna / Bersama, bersama, bersama..
*Penulis adalah praktisi di bidang properti dan aktif di Pusat Kajian Properti Indonesia (Puskapi).

Related Stories

Recommendations

Kota Tua Saat Libur Panjang Akhir Pekan
9 4
Analisis BMKG Tentang Gempa yang Mengguncang Tasikmalaya
9 4
Diabetes juga Mengintai Orang yang Bertubuh Kurus, Ini Sebabnya
10 13
Ahmad Albar Dikaruniai Bayi Perempuan Saat Usianya 70 Tahun
10 20
Kecelakaan Maut di Mampang Akibat Mobil Menabrak Truk
3 7
Suku Mante Pernah Ditemukan Tewas Terjerat Perangkap Badak di Leuser
6 21
Maia Estianty Suruh El Minta Uang Saku ke Dhani untuk Kuliah
10 30
Kabar tentang Dhani yang Berutang dan Mulan Jualan Ceker & Cilok
7 32
Cerita Sopir Mobil Jenazah tentang Kematian Pahinggar
3 28
5 Fakta Meninggalnya Pesinetron Renita Sukardi
7 13