Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dalam Penilaian Properti

Ketua OPPINI (Forum Penilai Pemerintah Indonesia)
Konten dari Pengguna
8 November 2021 12:47
·
waktu baca 3 menit
sosmed-whatsapp-whitecopy-link-circlemore-vertical
Tulisan dari Alexander Ginting tidak mewakili pandangan dari redaksi kumparan
Foto : Shutterstock
zoom-in-whitePerbesar
Foto : Shutterstock
ADVERTISEMENT
Penggunaan tertinggi dan terbaik menunjukkan bagaimana nilai tertinggi untuk sebidang real estate disimpulkan. Penggunaan tertinggi dan terbaik didasarkan pada penggunaan yang akan menghasilkan nilai tertinggi untuk real estate; penggunaan aktualnya saat ini tidak relevan dengan penggunaan tertinggi dan terbaik.
ADVERTISEMENT
Ini akan dilakukan dengan melakukan analisis situs. Jika penggunaannya bersifat sementara, maka akan dianggap sebagai penggunaan sementara.
Saat menentukan penggunaan apa yang merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik, penilai perlu mempertimbangkan banyak kemungkinan penggunaan properti. Penggunaan potensial tidak dapat dianggap sebagai penggunaan tertinggi dan terbaik kecuali jika keempat hal berikut ini:
  1. Secara hukum diperbolehkan
  2. Secara fisik mungkin
  3. Layak secara finansial
  4. Utilitas / Profitabilitas Maksimum
Faktor Apa yang Dipertimbangkan dalam Menentukan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik untuk Properti?
Seperti yang ditunjukkan oleh penjelasan di atas, ada empat faktor uji yang harus diperhatikan oleh penilai dalam merumuskan pendapat penggunaan tertinggi dan terbaik. Berikut adalah gambaran umum dari keempat faktor tersebut:
Izin Hukum: Faktor ini terutama berkaitan dengan zonasi properti atau pembatasan penggunaan lahan lainnya yang mungkin menentukan bagaimana properti dapat digunakan dan/atau dioperasikan. Misalnya, jika properti tersebut dikategorikan untuk penggunaan pertanian saja, itu akan menjadi tidak konsisten (atau Bertentangan dengan uji izin hukum) untuk menyatakan bahwa penggunaan tertinggi dan terbaik properti adalah untuk pengembangan komersial. Namun lihat pembahasan tentang Ajaran Probabilitas yang Wajar di bawah ini.
ADVERTISEMENT
Memungkinan Secara Fisik: Faktor ini mengharuskan penilai untuk mempertimbangkan ukuran, bentuk, topografi, aksesibilitas, utilitas, dan fitur fisik lainnya dari properti saat menentukan penggunaan apa yang memungkinkan secara fisik. Apakah ukuran situs memadai untuk membangun perbaikan yang diantisipasi?
Apakah ada saluran drainase atau jurang melintasi properti yang mungkin berdampak pada apa yang dapat dibangun atau di mana? Apakah sebagian dari properti berada di area dataran banjir yang ditentukan? Ini dan banyak masalah fisik lainnya harus dipertimbangkan sebagai bagian dari analisis penggunaan tertinggi dan terbaik.
Layak secara finansial: Dengan asumsi penggunaan diperbolehkan secara hukum dan mungkin secara fisik, kita juga harus menentukan apakah itu layak secara finansial atau ekonomi.
Penggunaan yang Paling Menguntungkan atau Produktif Maksimal: Uji produktivitas maksimum diterapkan pada penggunaan yang telah lulus tiga pengujian pertama. Dari penggunaan atau penggunaan yang layak secara finansial, penggunaan tertinggi dan terbaik adalah yang menghasilkan nilai pasar wajar tertinggi atau tingkat pengembalian tertinggi.
ADVERTISEMENT
Terkadang penggunaan properti tertentu tidak dimungkinkan berdasarkan zonasinya saat ini, tetapi bukti menunjukkan bahwa properti tersebut dapat dikategorikan untuk memungkinkan penggunaan tersebut. Dalam keadaan seperti itu, jika pemilik tanah dapat menunjukkan bahwa ada "kemungkinan yang masuk akal" bahwa properti dapat dikategorikan untuk memungkinkan penggunaan, fakta ini dapat dipertimbangkan dalam menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik properti dan dalam memastikan nilainya.
Faktor-faktor tepat apa yang diperlukan untuk membuktikan bahwa “kemungkinan yang masuk akal” ada mungkin berbeda dari satu yurisdiksi ke yurisdiksi lainnya. Namun, sebagian besar yurisdiksi akan mempertimbangkan bukti rezoning baru-baru ini dari properti yang mirip dengan properti subjek sebagai bukti "kemungkinan yang masuk akal."
Seiring waktu, standar "probabilitas yang masuk akal" telah diperluas lebih dari sekadar situasi zonasi ulang untuk mempertimbangkan apakah properti dapat menerima izin, lisensi, atau persetujuan pemerintah lainnya yang konsisten dengan penggunaan tertinggi dan terbaik yang dipertimbangkan.
ADVERTISEMENT