Analisis Highest and Best Use, Sebuah Analisis pada Penilaian Property

Sumber Foto : Dari Arsip Foto Penilaian Penulis

Highest and Best Use (HBU) adalah salah satu analisis dalam penilaian property. Analisis ini meliputi empat hal pokok yaitu, analisis kelayakan secara fisik (physically feasible), analisis kelayakan secara peraturan (legally permissible), analisis kelayakan secara keuangan (financially feasible), dan analisis produktivitas yang maksimal (maximally productive). Analisa HBU dapat dilakukan baik itu pada tanah kosong maupun pada properti yang dikembangkan. Berikut adalah penjelasannya:

1. Analisa HBU pada lahan kosong dapat dilakukan dengan mengambil lahan yang memang kosong atau dapat diasumsikan bahwa tanah tersebut kosong dengan merobohkan bangunan yang ada. Dengan analisa highest and best use pada lahan kosong tersebut maka dapat diketahui peruntukan terbaik pada lahan tersebut.

2. Analisa HBU pada properti yang dikembangkan juga dapat dilakukan. Contohnya suatu pusat perbelanjaan yang awalnya ramai namun pada beberapa tahun kemudian 10 menjadi sepi pengunjung. Pertanyaan yang dapat muncul adalah apakah pusat perbelanjaan tersebut harus tetap dipertahankan, atau direnovasi atau bahkan dirobohkan dan diganti dengan peruntukan bangunan yang lain.

Prinsip Highest and Best Use Prinsip Highest and Best Use ini dilihat dari aspek fisik, legal, finansial dan produktivitas maksimum. Keempat aspek tersebut harus dipenuhi sehingga dapat dikatakan lahan tersebut memiliki peruntukan terbaik.

1. Memungkinkan secara fisik

Dalam arti Ukuran, bentuk, daerah, kemiringan dan aksesibilitas suatu potongan lahan dan risiko alami daerah akan berdampak pada penggunaan pengembangan tanah. Karakteristik fisik yang mempengaruhi nilai tanah meliputi ukuran dan bentuk, topografi, utilitas, pengembangan tapak, lokasi dan lingkungan. Kapasitas dan tersedianya sarana publik seperti jalan, listrik, telepon, air pam dan sebagainya merupakan faktor yang penting untuk dipertimbangkan. Pertimbangan-pertimbangan tersebut dilakukan untuk menilai apakah pada lahan tersebut memungkinkan secara fisik untuk dilakukan pembangunan.

Secara sederhana, sebuah hotel berbintang tidak layak dibangun di atas tanah yang luasnya hanya 1.000 m2. Namun, tanah dengan luas 1.000 m2 terlalu berlebihan untuk dibangun sebuah rumah tinggal. Pengembangan properti yang tidak memperhitungkan karakteristik fisik tanah yang akan dikembangkan dapat menyebabkan properti yang dihasilkan menjadi tidak optimal.

2. Secara Legal Diizinkan

Pada semua kasus penilai harus menentukan penggunaan yang mana secara hukum tidak dilarang. Hal yang perlu dilihat dalam aspek legal meliputi zoning building code merupakan batasan-batasan maksimum bangunan yang diizinkan yang meliputi ketinggian bangunan, Garis Sempadan Bangunan (GSB), Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB) dan Koefisien Daerah Hijau (KDH).

3. Layak Secara Finansial

Untuk menentukan bahwa secara finansial itu layak suatu properti yang digunakan sebagai income producing property yang potensial, penilai membandingkan nilai manfaat yang terjadi atau keuntungan yang diperoleh dari penggunaan dibandingkan dengan pengeluarannya. Analisis kelayakan secara keuangan berkaitan dengan apakah properti ataupun alternatif properti dapat memberikan keuntungan atau pendapatan bersih (net income) yang positif. Analisis ini biasanya dilakukan setelah dua analisis yang pertama tersebut di atas dilakukan. Untuk menentukan kelayakan secara keuangan, perlu diestimasi dan diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan terbaik dan tertinggi

4. Produktivitas Maksimum

Dari beberapa penggunaan yang secara finansial layak, penggunaan yang menghasilkan nilai residual yang tertinggi yang konsisten dengan tingkat pengembalian yang dijamin oleh pasar untuk penggunaan tersebut adalah penggunaan yang tertinggi dan terbaik. Analisa terhadap produktivitas maksimum ini dilakukan setelah dilakukan analisa terhadap aspek legal, fisik dan finansial. Produktivitas maksimum didapat dari kenaikan nilai lahan yang tertinggi jika didirikan suatu bangunan.

Sebuah properti atau alternatif properti dikatakan memiliki produktivitas yang maksimal bilamana memiliki tolok ukur finansial yang lebih baik dibanding properti atau alternatif properti lainnya. Tolok ukur finansial yang biasanya digunakan adalah Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period, Return on Investment (ROI), Benefit Cost Ratio.

Apabila dua atau lebih alternatif properti sama-sama menunjukkan hasil analisis layak secara fisik, diizinkan secara peraturan, dan layak secara keuangan, maka alternatif properti yang memenuhi kriteria HBU adalah alternatif properti yang memiliki tolok ukur finansial yang lebih baik dibanding alternatif properti lainnya (Bayu Rizki Fatoni-Penulis adalah aparatur sipil negara pada Direktorat Jenderal Kekayaan Negara).