Pajak Properti: Jalan Menuju Keadilan Hunian di Kota Besar

Ilustrasi pajak properti dan ketimpangan kepemilikan rumah di kota besar (sumber: AI Editing)

Bagi banyak anak muda, pajak properti kini menjadi topik penting ketika membahas sulitnya memiliki rumah di kota besar. Bukan karena malas menabung, tapi karena harga rumah berlari terlalu cepat sementara gaji tetap di tempat. Ketimpangan kepemilikan rumah di kota besar sudah bukan rahasia lagi — sebagian orang bisa memiliki beberapa properti sekaligus, sementara generasi muda belum sanggup membeli rumah pertamanya. Di tengah kondisi itu, muncul pertanyaan penting: bisakah pajak properti menjadi alat untuk menciptakan keadilan perumahan — bukan sekadar instrumen fiskal semata?

Kadang, kita lupa bahwa memiliki rumah bukan hanya soal ekonomi, tapi juga tentang rasa aman dan keberlanjutan hidup di kota yang terus berubah.

Masalah Ketimpangan Hunian di Kota Besar

Kota-kota besar seperti Jakarta, Surabaya, dan Bandung menghadapi tantangan serius dalam pemerataan akses hunian. Harga rumah terus meningkat, sementara daya beli masyarakat tak sebanding.

Menurut Bank Indonesia (2024), harga properti residensial di kota besar naik secara terbatas namun konsisten pada triwulan I 2024 dibandingkan periode sebelumnya. Sementara itu, BPS melalui Susenas 2023 mencatat bahwa hanya sekitar 17% penduduk berusia 20–35 tahun di perkotaan yang sudah memiliki rumah sendiri.

“Harga tanah di kawasan perkotaan tumbuh lebih cepat dibandingkan pertumbuhan pendapatan rumah tangga muda,” kata Bhima Yudhistira, Direktur CELIOS (2023). Kondisi ini memperlebar jurang antara kelompok mapan dan generasi muda yang baru merintis karier.

Faktor urbanisasi, spekulasi properti, dan keterbatasan lahan membuat rumah di pusat kota menjadi barang mewah. Generasi muda akhirnya terpaksa menyewa atau membeli rumah di pinggiran, dengan akses transportasi yang sering kali tidak memadai. Kondisi ini memperlebar jurang sosial antara mereka yang mampu membeli dan yang hanya mampu menyewa.

Reformasi Pajak Properti dan Pemerataan Hunian di Indonesia

Pemerintah sebenarnya sudah mulai mengarahkan kebijakan pajak untuk mendorong pemerataan sektor perumahan. Melalui Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 120/PMK.010/2023, pemerintah memberikan insentif PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) untuk rumah tapak dan rumah susun dengan harga jual hingga Rp 5 miliar.

Kebijakan ini berhasil mendorong penjualan rumah kelas menengah. Namun, menurut pengamat fiskal, insentif seperti ini belum sepenuhnya menyentuh masyarakat berpenghasilan rendah. Bahkan, potensi kepemilikan rumah kedua oleh kelompok mampu tetap tinggi, sementara generasi muda masih sulit menjangkau harga properti di kota besar.

Pajak Properti sebagai Instrumen Pemerataan

Di berbagai negara, pajak properti progresif digunakan sebagai instrumen pemerataan ekonomi dan pengendalian spekulasi. Misalnya, di Kanada dan Korea Selatan, tarif pajak yang lebih tinggi dikenakan pada rumah kedua atau ketiga untuk menekan kepemilikan berlebih.

Di Indonesia, lembaga riset CELIOS (2023) pernah mengusulkan penerapan pajak kekayaan dan pajak rumah ketiga, dengan potensi tambahan penerimaan hingga Rp 91 triliun per tahun. Pendapatan dari kebijakan seperti ini bisa diarahkan untuk subsidi rumah pertama bagi generasi muda, pembangunan hunian vertikal, atau program Kredit Pemilikan Rumah (KPR) ringan bagi masyarakat menengah ke bawah.

Dengan cara ini, pajak bukan hanya alat pungutan, tapi menjadi mekanisme redistribusi kesempatan — dari kelompok yang memiliki banyak aset kepada mereka yang belum memiliki satupun.

Tantangan dan Risiko yang Perlu Diperhatikan

Tentu, desain pajak properti progresif tidak boleh asal diterapkan. Jika tidak diatur dengan hati-hati, beban pajak bisa dialihkan ke penyewa melalui kenaikan harga sewa. Karena itu, transparansi data properti nasional menjadi kunci. Pemerintah perlu mengintegrasikan data antara Badan Pertanahan Nasional (BPN), pemerintah daerah, dan Direktorat Jenderal Pajak (DJP) untuk memastikan sistem yang adil dan tepat sasaran.

Selain itu, reformasi pajak properti harus berjalan beriringan dengan kebijakan perumahan dan tata ruang. Pajak tidak boleh berdiri sendiri, tetapi menjadi bagian dari strategi jangka panjang mengatasi backlog perumahan di kota besar serta memastikan akses hunian yang layak bagi semua kalangan.

Mendorong Keadilan Akses Hunian untuk Generasi Muda

Generasi muda saat ini menghadapi “triple challenge”: harga rumah yang tinggi, upah yang stagnan, dan biaya hidup di kota besar yang semakin mahal. Pajak properti progresif bisa menjadi solusi jangka panjang — bukan hanya untuk menekan spekulasi, tapi juga untuk menjamin kesempatan yang setara bagi anak muda dalam memiliki rumah pertama.

Bayangkan jika pajak rumah kedua dan ketiga dialokasikan untuk subsidi uang muka rumah pertama, atau potongan pajak diberikan untuk pengembang yang membangun hunian terjangkau di lokasi strategis. Langkah sederhana ini bisa membuka jalan menuju pemerataan akses perumahan di perkotaan. Pada akhirnya, rumah bukan sekadar bangunan tempat bernaung, tetapi simbol keadilan sosial yang seharusnya bisa diakses oleh setiap warga.

Kesimpulan

Pajak properti seharusnya tidak hanya menjadi alat untuk menambah penerimaan negara, tetapi juga instrumen keadilan sosial. Dengan desain kebijakan yang progresif, transparan, dan inklusif, pajak dapat mempersempit jurang antara mereka yang memiliki banyak rumah dan mereka yang belum memiliki rumah sama sekali.

Reformasi pajak properti bukan soal menambah beban, tetapi menata ulang keadilan. Sebab rumah bukan sekadar aset — ia adalah hak dasar untuk hidup layak di negeri sendiri. Dan pajak yang adil seharusnya memastikan bahwa setiap warga negara memiliki kesempatan yang sama untuk mewujudkannya. Dengan penerapan pajak properti progresif, pemerintah bisa menekan spekulasi sekaligus memperluas akses rumah bagi generasi muda