Kepastian Hukum atas Berakhirnya Hak Guna Bangunan dan Akibatnya bagi Pemegang Hak

Gambar ini menggambarkan pentingnya kepastian hukum atas berakhirnya Hak Guna Bangunan (HGB), termasuk akibat hukum bagi pemegang hak. Berakhirnya HGB harus dipahami sesuai peraturan perundang-undangan agar hak dan kewajiban para pihak jelas serta dapat mencegah sengketa pertanahan.

OLEH: YULIANI SHERLY LOE/ MAHASISWA HUKUM Sl

HGB berlaku untuk jangka waktu terbatas. Ketika masa berlakunya habis, muncul pertanyaan tentang nasib tanah, bangunan, dan hak pihak ketiga seperti kreditor.

Menurut Pasal 37 PP 18/2021, HGB di atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan diberikan maksimal 30 tahun, dapat diperpanjang maksimal 20 tahun, dan diperbarui maksimal 30 tahun. HGB di atas Hak Milik berlaku maksimal 30 tahun dan dapat diperbarui melalui akta baru. Berdasarkan Pasal 46, HGB hapus demi hukum ketika jangka waktunya berakhir, tanpa perlu putusan pengadilan.

Kepastian hukum bagi pemegang hak bersifat bersyarat. Perpanjangan dan pembaruan bukan hak mutlak, karena bergantung pada syarat Pasal 40 PP 18/2021 dan, untuk HGB di atas Hak Pengelolaan, pada persetujuan pemegang HPL. Hak prioritas bekas pemegang hak dalam Pasal 37 ayat (4) bersifat diskresioner. Batas jumlah pembaruan juga tidak diatur tegas.

Akibat hukumnya bagi pemegang hak:

• Tanah kembali menjadi tanah negara, tanah HPL, atau kembali kepada pemegang Hak Milik.

• Bekas pemegang hak kehilangan kewenangan memakai tanah.

• Hak Tanggungan atas HGB ikut hapus, sedangkan utang tetap ada.

• Pihak ketiga yang haknya bergantung pada HGB ikut terdampak.

Dalam Putusan PN Depok No. 229/Pdt.G/2025/PN Dpk, gugatan pemegang SHGB yang tidak diperpanjang ditolak seluruhnya. Hakim menilai penguasaan fisik dan pembayaran PBB tidak menggantikan alas hak yang sah. Putusan ini juga menyebut SHGB tersebut telah dibatalkan melalui SK BPN berdasarkan putusan PTUN, sehingga tidak murni menguji akibat berakhirnya masa HGB.

Pemegang HGB sebaiknya mengajukan perpanjangan sebelum masa berlaku habis dan mendokumentasikan permohonannya. Kreditor perlu memastikan sisa masa HGB lebih panjang daripada jangka waktu kredit. Pembentuk peraturan perlu memperjelas batas pembaruan, tolok ukur hak prioritas, dan kompensasi bangunan.

Depok, 2 November 2026

Penyusun

(YULIANI)