Studi Kelayakan Bisnis Pembangunan Kawasan Wisata Terintegrasi Sebagai Strategi
Mahasiswa Manajemen Universitas Pamulang
·waktu baca 6 menit
Tulisan dari Azzahra QurrotuAini tidak mewakili pandangan dari redaksi kumparan
Pengembangan Ekonomi Lokal, Penciptaan Lapangan Kerja, Dan Peningkatan Pendapatan Masyarakat
PerbesarHampir setiap tahun ada kabupaten yang meresmikan kawasan wisata baru lengkap dengan gunting pita, tenda tamu, dan rombongan pejabat. Dua tahun kemudian, lahan parkirnya lengang, wahananya mulai berkarat, dan warga sekitar sudah kembali ke pekerjaan lama. Polanya terlalu sering berulang untuk disebut kebetulan, dan penyebabnya biasanya sama: jalan dan bangunan dikerjakan lebih dulu, hitung-hitungan menyusul belakangan.
Studi kelayakan bisnis semestinya datang sebelum semua itu. Dokumen ini menjawab pertanyaan yang membosankan tetapi menentukan: apakah wisatawan benar-benar akan datang, berapa lama mereka tinggal, berapa rupiah yang mereka belanjakan, dan siapa di desa itu yang kebagian. Tulisan ini membahas cara memakai studi kelayakan untuk kawasan wisata terintegrasi, yaitu kawasan yang menyatukan atraksi, penginapan, kuliner, dan produk lokal dalam satu pengelolaan, dengan lapangan kerja dan pendapatan warga sebagai tolok ukur keberhasilannya.
Kawasan Terintegrasi dan Objek Wisata Tunggal
Objek wisata tunggal bekerja dengan logika sederhana: orang datang, berfoto, membayar tiket, lalu pulang. Uang yang tertinggal di desa nyaris hanya selembar karcis dan sebotol air mineral.
Kawasan terintegrasi mengubah hitungan itu. Atraksi utama tetap menjadi magnet, tetapi di sekelilingnya ada tempat menginap, rumah makan, pasar produk olahan warga, jasa pemandu, dan paket kegiatan yang membuat wisatawan bermalam. Satu malam tambahan jauh lebih bernilai bagi ekonomi desa daripada seribu tiket masuk tambahan, sebab uang yang dibelanjakan wisatawan menyebar ke lebih banyak tangan.
Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2009 tentang Kepariwisataan sendiri menempatkan pelibatan masyarakat setempat sebagai salah satu prinsip penyelenggaraan pariwisata. Artinya, manfaat bagi warga bukan hadiah tambahan; ia mestinya tertulis di dalam rancangan sejak awal, termasuk di dalam studi kelayakan.
Aspek Pasar: Siapa yang Datang dan Berapa yang Dibelanjakan
Bagian ini paling sering dikarang. Angka kunjungan ditulis tinggi karena proyek perlu terlihat menjanjikan, lalu seluruh perhitungan lain bersandar pada angka tersebut.
Bayangkan sebuah kawasan yang memproyeksikan 100 ribu pengunjung per tahun hanya karena objek tetangganya mengklaim jumlah serupa. Kalau kenyataannya separuh, pendapatan tiket ikut separuh, sementara biaya listrik, gaji, dan perawatan hampir tidak berkurang. Selisih itulah yang membuat banyak pengelola menunggak.
Penyusun studi sebaiknya memulai dari data yang bisa diperiksa: statistik kunjungan dari dinas pariwisata dan Badan Pusat Statistik, hasil survei langsung kepada wisatawan di lokasi pembanding, serta pola musiman yang nyata. Akhir pekan tidak sama dengan hari kerja, dan libur sekolah, Lebaran, serta pergantian tahun menciptakan puncak yang tidak bisa dijadikan rata-rata sepanjang tahun.
Pesaing pun perlu dihitung secara luas. Yang bersaing dengan kawasan baru itu bukan hanya objek sejenis, melainkan semua tujuan yang bisa dicapai dalam waktu tempuh yang sama. Skenario dasar sebaiknya memakai angka konservatif; skenario optimis cukup menjadi catatan.
Aspek Teknis: Lahan, Akses, dan Daya Dukung
Status lahan harus beres sebelum investasi pertama keluar. Tanah milik desa, tanah warga, tanah negara, dan lahan yang masih bersengketa punya konsekuensi hukum dan sosial yang berbeda, dan sengketa lahan adalah salah satu cara tercepat mematikan proyek yang sudah separuh jadi.
Berikutnya akses. Berapa jam dari kota terdekat atau bandara? Apakah jalannya bisa dilewati bus pariwisata, dan apa yang terjadi pada jalan itu saat hujan deras? Wisatawan jarang memaafkan perjalanan yang melelahkan.
Lalu utilitas: air bersih, listrik, sinyal telepon, dan yang paling sering terlupa, pengolahan limbah dan sampah. Kawasan yang ramai tanpa sistem sampah akan merusak daya tariknya sendiri dalam satu musim liburan.
Perizinan juga masuk hitungan waktu dan biaya. Kesesuaian pemanfaatan ruang, persetujuan bangunan gedung, dan dokumen lingkungan (AMDAL atau UKL-UPL, tergantung skala) diurus lewat sistem OSS, dan jadwal pembangunan yang realistis harus memberi ruang bagi proses ini.
Terakhir, daya dukung. Setiap kawasan, terutama yang bertumpu pada alam, punya batas jumlah pengunjung harian sebelum kerusakan dimulai. Batas itu menentukan seberapa besar pendapatan yang bisa dikejar tanpa menggerogoti aset yang dijual.
Aspek Keuangan: Hitungan yang Jujur
Sisi biaya memuat investasi awal (lahan, bangunan, fasilitas, jalan internal, instalasi air dan listrik) ditambah biaya operasional tahunan seperti gaji, perawatan, pemasaran, dan pajak. Sisi pendapatan datang dari tiket, parkir, penginapan, makanan dan minuman, sewa kios, serta paket kegiatan. Pendapatan non-tiket sering menjadi penentu, karena tiket murah memang kebijakan yang wajar untuk menjaga kunjungan.
Hasilnya diuji dengan empat indikator baku.
Angka-angka itu belum berarti banyak tanpa analisis sensitivitas. Apa yang terjadi pada NPV bila kunjungan 20 persen di bawah proyeksi, atau biaya konstruksi membengkak sebesar itu? Proyek yang runtuh pada pengujian ini sebaiknya dirancang ulang sebelum ada kontrak yang ditandatangani.
Sumber dana pun perlu dipetakan sejak awal: anggaran pemerintah pusat dan daerah, dana desa lewat BUMDes, kerja sama dengan swasta, tanggung jawab sosial perusahaan, atau pinjaman perbankan. Masing-masing membawa syarat, risiko, dan siapa yang akhirnya memegang kendali.
Dampak bagi Ekonomi Lokal, Lapangan Kerja, dan Pendapatan Warga
Di sinilah tujuan pembangunan kawasan diuji. Pekerjaan langsung mudah dilihat: pengelola, petugas keamanan dan kebersihan, pemandu, staf penginapan dan dapur. Pekerjaan tidak langsung lebih tersebar, mulai dari petani sayur dan nelayan pemasok bahan makanan, perajin suvenir, sopir angkutan lokal, sampai pemilik homestay yang kamarnya terisi pada akhir pekan.
Efek pengganda, yakni putaran belanja dari upah dan pembelian bahan baku di dalam wilayah, dapat dihitung dengan analisis input-output. Penyusun studi yang menuliskan angka pengganda tanpa dasar perhitungan sebaiknya tidak dipercaya.
Pertanyaan yang lebih jujur adalah bagaimana manfaat itu tersalurkan. Berapa persen tenaga kerja berasal dari desa sekitar? Apakah upahnya setara upah minimum kabupaten, atau hanya pekerjaan musiman berbayar rendah? Berapa kios yang disediakan khusus bagi pedagang setempat, dan apakah pemasok bahan makanan wajib membeli dari petani lokal?
Pertanyaan semacam ini perlu menjadi indikator terukur di dalam studi, lengkap dengan data awal pendapatan UMKM sebelum proyek, supaya hasilnya bisa dibandingkan dua atau tiga tahun sesudahnya. Tanpa itu, klaim “menyejahterakan masyarakat” hanya slogan di papan proyek.
Risiko dan Siapa yang Memegang Kendali
Kawasan wisata menghadapi risiko yang khas. Kunjungan menumpuk di musim liburan dan menipis sesudahnya, cuaca buruk atau bencana bisa menutup akses berminggu-minggu, dan kawasan yang hanya bergantung pada satu atraksi rentan begitu atraksi itu kehilangan pamor. Ada pula risiko yang jarang masuk dokumen: harga tanah di sekitar kawasan naik, warga tidak sanggup membeli lahan di kampungnya sendiri, dan sampah menumpuk lebih cepat daripada kapasitas pengelolaannya.
Sebagian risiko ini bisa diredam dengan desain, misalnya program acara di luar musim ramai atau lebih dari satu atraksi. Sebagian lagi bergantung pada tata kelola.
Bentuk kelembagaan menentukan ke mana uang mengalir. Pengelolaan lewat BUMD, koperasi warga, atau kemitraan yang memberi warga porsi kepemilikan saham akan menyisakan keuntungan di desa. Model sebaliknya, ketika seluruh operasi diserahkan kepada investor luar dan warga hanya menjadi karyawan, tetap menciptakan lapangan kerja tetapi jarang menciptakan kemakmuran lokal. Pembagian hasil perlu tertulis, laporan keuangan perlu terbuka bagi warga, dan keduanya sebaiknya sudah disepakati sebelum pembangunan dimulai.
Penulis: Abdurrahman Aziz, Ahmad Saiful Muzaki, Albin Paszan Kabista, Azzahra Qurrotu’Aini, Marlince Reli Manek (Mahasiswa Fakultas Ekonomi dan Bisnis, Universitas Pamulang)