Beli Rumah Sebelum 2027, Benarkah PPN-nya Ditanggung Pemerintah?
Tulisan dari Diana sari tidak mewakili pandangan dari redaksi kumparan
PerbesarInsentif PPN rumah ditanggung pemerintah berlaku sepanjang 2026, tetapi tidak semua pembelian otomatis mendapatkannya.
Bayangkan seseorang yang sedang survei rumah pertama pada akhir pekan. Di kantor pemasaran, pihak pengembang menyarankan agar akad dilakukan tahun ini saja. “PPN-nya masih ditanggung pemerintah, tahun depan belum tentu,” katanya.
Kalimat itu terdengar meyakinkan. Bagi orang yang sedang menimbang tabungan dan cicilan, “ditanggung pemerintah” terasa seperti diskon yang sayang dilewatkan, sehingga keputusan pun cenderung terburu-buru.
Lantas, benarkah PPN rumah ditanggung pemerintah, dan apakah semua pembelian otomatis mendapatkannya?
Benar, tetapi Ada Batasnya
Insentif ini diatur dalam PMK Nomor 90 Tahun 2025 dan berlaku untuk penyerahan rumah tapak maupun satuan rumah susun sejak 1 Januari hingga 31 Desember 2026. Dengan insentif ini, PPN yang ditanggung pemerintah mencapai 100%.
Namun, ada batasnya. Harga jual rumah maksimal Rp5 miliar, dan PPN yang ditanggung dihitung dari bagian harga sampai Rp2 miliar. Sebagai ilustrasi, jika sebuah rumah berharga Rp3 miliar, PPN atas bagian Rp2 miliar ditanggung pemerintah, sedangkan sisanya tetap menjadi tanggungan pembeli.
Jadi, “ditanggung pemerintah” tidak selalu berarti seluruh PPN hilang begitu saja.
Lalu, Apa yang Bisa Membuat PPN Tidak Ditanggung?
Di sinilah pentingnya membaca syarat. PMK 90/2025 mengatur delapan kondisi yang membuat PPN tidak ditanggung pemerintah. Beberapa di antaranya paling mudah terlewat.
Pertama, uang muka atau cicilan pertama sudah dibayar sebelum 1 Januari 2026. Kedua, seseorang memperoleh lebih dari satu rumah tapak atau satu satuan rumah susun, karena insentif hanya berlaku untuk satu unit per orang pribadi. Ketiga, rumah dipindahtangankan dalam jangka waktu satu tahun sejak penyerahan.
Selain itu, ada kondisi yang berkaitan dengan pengembang, yaitu tidak menerbitkan faktur pajak sesuai ketentuan, tidak mendaftarkan berita acara serah terima, atau tidak melaporkan realisasi PPN DTP. Artinya, sebagian syarat justru berada di tangan penjual, bukan hanya pembeli.
Bagaimana dengan 2027?
Pertanyaan berikutnya, apakah insentif ini berakhir setelah 2026? Menko Perekonomian Airlangga Hartarto menyampaikan pada 30 September 2026 bahwa PPN DTP perumahan akan dilanjutkan di 2027 untuk pembelian rumah sampai Rp2 miliar.
Namun, itu masih berupa rencana yang disampaikan pemerintah, sehingga ketentuan finalnya perlu ditunggu dan belum tentu sama dengan yang berlaku sekarang. Dengan kata lain, tidak ada alasan untuk membeli hanya karena merasa dikejar waktu, dan tidak ada pula alasan untuk menunda tanpa pertimbangan.
Lantas, Apa yang Bisa Kita Lakukan?
Ada beberapa kebiasaan kecil yang bisa membantu. Pertama, tanyakan syaratnya sebelum membayar uang muka. Pastikan rumah yang dibeli memenuhi ketentuan PMK 90/2025, termasuk batas harga dan waktu penyerahan.
Kedua, pastikan pengembang menjalankan kewajibannya, mulai dari menerbitkan faktur pajak sesuai ketentuan, mendaftarkan berita acara serah terima, hingga melaporkan realisasi PPN DTP. Kelalaian di sisi pengembang termasuk kondisi yang membuat PPN tidak ditanggung.
Ketiga, simpan semua dokumen, seperti bukti pembayaran, berita acara serah terima, dan faktur pajak. Keempat, tanyakan juga rencana kelanjutan di 2027, supaya keputusan tidak diambil hanya karena tenggat.
Jadi, Apa yang Harus Dipahami?
Cerita pembelian rumah pertama tadi menunjukkan bahwa kalimat “PPN-nya ditanggung pemerintah” memang benar, tetapi bukan jaminan untuk semua pembelian. Ada batas harga, ada delapan kondisi, dan sebagian bergantung pada pengembang.
Rasanya, yang paling mudah terlewat bukan tanggalnya, melainkan syaratnya. Karena ada rencana kelanjutan di 2027, keputusan membeli rumah pun tidak perlu diambil dalam tekanan.
Pada akhirnya, yang perlu diperhatikan bukan sekadar kapan membeli, tetapi apakah syarat insentifnya terpenuhi.