Beli Rumah Miliaran Dapat Insentif, Bangun Sendiri Kok Kena Pajak?

Ilustrasi Perhitungan Pajak Properti (Sumber: Magnific)

Dalam memenuhi kebutuhan tempat tinggal sering kali kita dihadapkan pada dua pilihan. Kita bisa membeli rumah siap huni dari pihak pengembang (developer), atau membeli sebidang tanah lalu membangunnya secara mandiri.

Secara fisik, keduanya sama-sama menghasilkan wujud rumah. Akan tetapi, dari kacamata perpajakan, kedua metode ini memiliki kewajiban Pajak Pertambahan Nilai (PPN) yang saling bertolak belakang.

Masyarakat yang membeli rumah dari developer berpeluang besar menikmati fasilitas insentif pajak dari negara. Sebaliknya, warga yang bersusah payah membangun rumahnya sendiri justru diwajibkan untuk menghitung, menyetor, dan melaporkan PPN secara mandiri.

Fasilitas Insentif PPN Ketika Membeli Rumah

Pemerintah sangat menyadari pentingnya menjaga pertumbuhan di sektor properti. Oleh karena itu, diluncurkanlah kebijakan PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) yang diatur dalam regulasi terbaru, yakni PMK Nomor 90 Tahun 2025 untuk Tahun Anggaran 2026.

Fasilitas ini berlaku untuk properti dengan harga paling tinggi Rp5 miliar. Selain itu, penandatanganan akta jual beli dan penyerahan hak secara nyata harus dilakukan pada periode 1 Januari 2026 hingga 31 Desember 2026.

Sebagai bentuk pemerataan, pemanfaatan insentif ini dibatasi penggunaannya. Fasilitas ini hanya bisa dinikmati oleh satu orang pribadi untuk perolehan satu unit properti saja.

Lalu, seberapa besar penghematan yang didapat masyarakat? Aturannya menetapkan bahwa PPN ditanggung pemerintah 100%. Akan tetapi, batas pertanggungannya hanya berlaku untuk harga rumah maksimal Rp2 miliar pertama, sementara sisanya akan dikenakan tarif PPN secara normal.

Sebagai gambaran singkat, mari asumsikan Anda membeli rumah seharga Rp3 miliar. Negara akan menanggung penuh PPN untuk porsi Rp2 miliar pertama, senilai Rp220 juta. Namun, untuk sisa harga Rp1 miliar berikutnya, Anda tetap harus membayar PPN sendiri sebesar Rp110 juta.

Konsekuensi Menyetor PPN KMS Saat Membangun Rumah Secara Mandiri

Pengenaan pajak dapat berubah bagi masyarakat yang memilih membangun rumah secara mandiri atau menggunakan pihak lain tetapi PPN atas kegiatan tersebut tidak dipungut oleh pihak lain. Dalam ketentuan perpajakan, aktivitas tersebut dikategorikan sebagai Kegiatan Membangun Sendiri (KMS) yang dapat dilakukan oleh Orang Pribadi maupun Badan Usaha.

Dasar pemungutan pajaknya merujuk pada Pasal 16C Undang-Undang PPN, yang teknis pelaksanaannya diatur dalam PMK Nomor 81 Tahun 2024 dan telah diperbarui melalui PMK Nomor 11 Tahun 2025. Aturan ini secara tegas menetapkan bahwa kewajiban pajak otomatis berlaku apabila luas keseluruhan bangunan yang didirikan mencapai 200 meter persegi atau lebih.

Menariknya, aturan tersebut juga mempertimbangkan pola pembangunan di masyarakat yang umumnya dilakukan secara bertahap. Oleh karena itu, Kegiatan Membangun Sendiri (KMS) tidak harus diselesaikan dalam satu waktu. Pembangunan secara bertahap ini tetap diakui sebagai satu kesatuan KMS, asalkan tenggang waktu antartahap pembangunannya tidak melebihi dua tahun.

Hitungan pajaknya pun berbeda dari transaksi jual beli rumah pada umumnya. PPN KMS dihitung menggunakan skema besaran tertentu dan berdasarkan biaya pembangunan yang dikeluarkan pada setiap Masa Pajak, tidak termasuk biaya perolehan tanah. Besaran tertentu yang digunakan adalah 20% dari tarif PPN yang berlaku. Dengan demikian, diperoleh tarif efektif PPN KMS sebesar 2,2%.

Sebagai contoh, apabila Anda membangun rumah dengan luas minimal 200 meter persegi dengan total biaya material dan upah tukang sebesar Rp1 miliar, maka total PPN KMS yang terutang sebesar Rp22 juta. Pajak tersebut dihitung berdasarkan biaya pembangunan yang dikeluarkan pada setiap Masa Pajak hingga rumah selesai dibangun.

Keadilan Fiskal di Tengah Insentif dan Pungutan Pajak

Dua kondisi ini sering kali memicu perdebatan serius mengenai asas keadilan fiskal. Meskipun demikian, secara aturan, pungutan PPN KMS sangat diperlukan sebagai alat pencegah penghindaran pajak. Tanpa adanya ketentuan KMS, terdapat potensi perbedaan perlakuan pajak yang dapat mendorong sebagian masyarakat memilih membangun secara mandiri untuk menghindari PPN yang timbul ketika pembangunan dilakukan melalui pihak yang memungut PPN.

Namun, di saat yang bersamaan, keberadaan stimulus PPN DTP juga menimbulkan pertanyaan mengenai keadilan fiskal. Transaksi bernilai miliaran rupiah melalui developer mendapat insentif pajak demi mendongkrak laju ekonomi. Sebaliknya, warga yang membangun secara mandiri yang turut menggerakkan toko material lokal dan mempekerjakan tenaga kerja harian justru tetap diwajibkan menyetor pajak.

Perbedaan ini tidak serta-merta menunjukkan bahwa salah satu kebijakan keliru, sebab keduanya memiliki tujuan fiskal dan ekonomi yang berbeda. Namun, ketika insentif pajak hanya dinikmati oleh pembeli rumah dari developer, sementara pembangunan mandiri tetap dibebani pajak, perbedaan perlakuan ini dapat menimbulkan persepsi ketidakadilan bagi masyarakat yang sama-sama berupaya memenuhi kebutuhan tempat tinggal.

Oleh karena itu, tantangan kebijakan saat ini bukan sekadar menentukan perlu atau tidaknya PPN KMS dan PPN DTP. Tantangan sebenarnya adalah memastikan agar desain keduanya tetap mempertimbangkan keseimbangan antara penerimaan negara, pencegahan penghindaran pajak, stimulus ekonomi, dan rasa keadilan bagi masyarakat.