Contoh Akta Jual Beli Tanah dan Prosedur Jual Beli melalui Notaris

Ilustrasi contoh akta jual beli tanah. Sumber: Pixabay/Max

Dalam sebuah transaksi jual beli properti, khususnya perdagangan tanah, perlu diketahui prosedur dan contoh akta jual beli tanah yang sesuai dengan hukum dan undang-undang yang berlaku. Dengan begitu, seseorang bisa melakukan transaksi jual-beli dengan legal.

Menurut buku 97 Risiko Transaksi Jual Beli Properti, NM. Wahyu Kuncoro (2015:57), adanya akta jual beli tanah sangat penting supaya transaksi menjadi legal dan memiliki kekuatan hukum. Dengan demikian, diharapkan tidak menimbulkan kerugian bagi penjual maupun pembeli di kemudian hari.

Prosedur Jual Beli Tanah melalui Notaris

Ilustrasi contoh akta jual beli tanah. Sumber: Pixabay/Gerd Altmann

Menurut Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997, perjanjian jual beli tanah seharusnya dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Berikut ini beberapa prosedur transaksi jual beli tanah yang sah secara hukum melalui notaris.

1. Pengecekan Sertifikat dan Dokumen PBB

Pejabat yang berwenang melakukan pengecekan, terkait keabsahan data untuk memastikan tanah tidak dalam sengketa, dijaminkan, atau sudah disita. Pengecekan dilakukan dengan cara menyamakan data antara sertifikat dengan data pada buku tanah di kantor pertanahan.

Pejabat yang bersangkutan juga akan mengecek kelengkapan dokumen PBB yang ada. Petugas terkait akan memeriksa Surat Tanda Terima Setoran PBB untuk lebih meyakinkan apakah tanah yang sedang dalam proses transaksi tidak memiliki tunggakan pembayaran PBB.

2. Harus Sudah Disetujui Semua Pihak

Jika pihak penjual sudah menikah dan tanah yang akan dijual termasuk harta bersama (suami dan istri), maka keduanya perlu membuat surat persetujuan bersama. Dengan demikian, tanah yang akan dijual telah disetujui oleh suami maupun istri.

Selain surat perjanjian bersama, suami istri juga melakukan penandatanganan AJB. Jika salah satu, suami atau istri, telah meninggal, maka bisa dibuktikan dengan menyertakan surat keterangan kematian dari kelurahan setempat.

3. Penyelesaian Pajak

Penjual dan pembeli tanah masing-masing wajib menyelesaikan pembayaran pajak. Penjual membayar PPh, sementara pembeli membayar BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Perhitungannya sendiri kurang lebih sebagai berikut.

PPH = Harga Penjualan x 2,5%
BPHTB = (Harga Penjualan – Nilai Tidak Kena Pajak) x 5%

Selain penyelesaian masalah pajak, dalam proses transaksi jual beli tanah juga perlu diperhatikan masalah pembiayaan Pejabat Pembuat Akta Tanah atau PPAT.

Jasa PPAT biasanya ditanggung bersama oleh penjual dan pembeli. Namun, kedua belah pihak juga dapat menyepakati pembiayaan PPAT akan ditanggung oleh penjual atau pembeli saja.

4. Proses Akta Jual Beli (AJB)

Bila penjual dan pembeli telah sepakat dengan isi AJB, maka AJB dapat ditandatangani oleh penjual, pembeli, PPAT, dan saksi. PPAT selanjutnya akan membacakan serta menjelaskan isi dari AJB kepada kedua belah pihak.

Jika penjual dan pembeli telah setuju, maka AJB bisa langsung ditandatangani. Setelah itu, AJB dapat dicetak dan diserahkan kepada pihak-pihak terkait.

5. Penyerahan Dokumen AJB

AJB asli akan dikirim ke kantor pertanahan untuk dibutuhkan sebagai syarat balik nama. Pihak penjual dan pembeli nantinya hanya akan mendapatkan salinan AJB yang telah disahkan oleh PPAT.

6. Balik Nama Kepemilikan Tanah

Proses ini bisa dilakukan di kantor pertanahan dengan membawa dokumen pendukung, yaitu dokumen penjual dan dokumen pembeli. Rincian dokumen tersebut, di antaranya adalah sebagai berikut.

a. Dokumen Pembeli Terdiri Dari:

Salinan Kartu Tanda Penduduk
Salinan Kartu Keluarga
Salinan Akta Nikah (bila sudah menikah)
Salinan NPWP
Tanda bukti lunas pembayaran BPHTB
Surat permohonan balik nama yang telah ditandatangani
AJB dari PPAT

b. Dokumen Penjual Terdiri Dari:

Salinan Kartu Tanda Penduduk
Salinan Kartu Keluarga
Salinan Akta Nikah
Sertifikat Hak Atas Tanah
Bukti lunas pembayaran PPh

Contoh Akta Jual Beli Tanah

Ilustrasi contoh akta jual beli tanah. Sumber: Pixabay/Jens. P. Raak

Adapun contoh Akta Jual Beli Tanah yang benar adalah sebagai berikut.

PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT)

Kenzie Fathi, SH., M.Kn.

DAERAH KERJA KOTA ADMINISTRASI JAKARTA PUSAT

KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL REPUBLIK INDONESIA

Nomor: 69/KEP-20.8/VIII/2010, Tanggal 19 Agustus 2010

Jalan Teluk Betung Raya Nomor 10, Tanah Abang, Jakarta Pusat

Telp. (021) 31901515 Fax. (021) 31904255

——————————

AKTA JUAL BELI

Nomor: 69/2019

Lembar Pertama

Pada hari ini, Rabu tanggal 22 (duapuluh dua) bulan Mei tahun 2019 (dua ribu Sembilan belas).

Hadir dihadapan Saya Kenzie Fathi, Sarjana Hukum, Magister Kenotariatan, yang berdasarkan Surat Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia tanggal 19 Agustus 2010 Nomor 69/KEP-20.8/V/2010 diangkat sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang selanjutnya disebut PPAT, yang dimaksud dalam Pasal 7 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dengan daerah kerja Jakarta Selatan dan berkantor di Jalan Teluk Betung Raya Nomor 10, Tanah Abang, Kota Administrasi Jakarta Pusat dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang Saya kenal dan akan disebut pada bagian akhir akta ini:

I.-Tuan BUDI RUSMAN, lahir di Jakarta pada tanggal 7 Maret 1976, Warga Negara Indonesia, Karyawan Swasta, bertempat tinggal di Jakarta, Jalan Batu Raja Nomor 7, Rukun Tetangga 003, Rukun Warga 007, Kelurahan Kebon Melati, Kecamatan Tanah Abang, Kota Administrasi Jakarta Pusat, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor Induk Kependudukan 3176046707600002. Menurut keterangannya untuk melakukan tindakan hukum dalam akta ini telah mendapat persetujuan dari isterinya yaitu Nyonya FITRIA INDA, lahir di Jakarta pada tanggal 14 Februari 1978, Warga Negara Indonesia, Ibu Rumah Tangga, bertempat tinggal bersama suaminya tersebut diatas, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor Induk Kependudukan 3177081414780001. “Selaku Penjual“, untuk selanjutnya disebut:

PIHAK PERTAMA

II.-Tuan LUKMAN HAKIM, lahir di Jakarta pada tanggal 19 Agustus 1976, Warga Negara Indonesia, Karyawan Swasta, bertempat tinggal di Bogor, Jalan Keselamatan Nomor 8, Rukun Tetangga 0014, Rukun Warga 007, Kelurahan Tanah Sereal, Kecamatan Tanah Sereal, Kota Bogor, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor Induk Kependudukan 3271063004760001, untuk sementera berada di Jakarta. “Selaku Pembeli”, untuk selanjutnya disebut:

PIHAK KEDUA

Para penghadap dikenal oleh Saya. Pihak Pertama menerangkan dengan ini menjual kepada Pihak Kedua dan Pihak Kedua menerangkan dengan ini membeli dari Pihak Pertama:

Hak Guna Bangunan: Nomor 1767/Tanah Abang atas sebidang tanah sebagaimana diuraikan dalam Surat Ukur tanggal 01 April 2015 Nomor 00041/Tanah Abang/2015 seluas 150 m2 (serratus liima puluh meter persegi) dengan Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB): 09.02.04.03.07877 dan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPTPBB) Nomor Objek Pajak (NOP): 31.71.030.007.016-4281.0. Terletak di:

Provinsi: Daerah Khusus Ibukota Jakarta

Kota: Kota Administrasi Jakarta Pusat

Kecamatan: Tanah Abang

Kelurahan: Kebon Melati

Jalan: Batu Raja Nomor 7, Rukun Tetangga 003, Rukun Warga 007

Jual beli ini meliputi pula:

Sebuah bangunan rumah tinggal berikut segala turutan turutannya setempat dikenal sebagai Jalan Batu Raja Nomor 7, Rukun Tetangga 003, Rukun Warga 007, yang didirikan berdasarkan Surat Izin Mendirikan Bangunan tertanggal 3 Agustus 2015, Nomor 8678/IMB/2015 yang dikeluarkan oleh Kepala Suku Dinas Perizinan Bangunan Kota Administrasi Jakarta Pusat atas nama Kepala Dinas Pengawasan Dan Penertiban Bangunan Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

Selanjutnya semua yang diuraikan di atas dalam akta ini disebut "Obyek Jual Beli".

Pihak Pertama dan Pihak Kedua menerangkan bahwa:

Jual beli ini dilakukan dengan harga Rp3.560.000.000 (tiga milyar lima ratus enam puluh juta Rupiah).

Pihak Pertama mengaku telah menerima sepenuhnya uang tersebut diatas dari Pihak Kedua dan untuk penerimaan uang tersebut akta ini berlaku pula sebagai tanda penerimaan yang – sah (kwitansi).

Jual beli ini dilakukan dengan syarat-syarat sebagai berikut:

Pasal 1

Mulai hari ini obyek jual beli yang diuraikan dalam akta ini telah menjadi milik Pihak Kedua dan karenanya segala keuntungan yang didapat dari, dan segala kerugian/beban atas obyek jual beli tersebut diatas menjadi hak/beban Pihak Kedua.

Pasal 2

Pihak Pertama menjamin, bahwa objek jual beli tersebut di atas tidak tersangkut dalam suatu sengketa, bebas dari sitaan, tidak terikat sebagai jaminan untuk sesuatu utang yang tidak tercatat dalam sertifikat, dan bebas dari beban-beban lainnya yang berupa apapun.

Pasal 3

Pihak Kedua dengan ini menyatakan bahwa dengan jual beli ini kepemilikan tanahnya tidak melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku sebagaimana tercantum dalam pernyataannya tanggal hari ini.

Pasal 4

Dalam hal terdapat perbedaan luas tanah yang menjadi objek jual beli dalam akta ini dengan hasil pengukuran oleh instansi Badan Pertanahan Nasional, maka para pihak akan menerima hasil pengukuran instansi Badan Pertanahan Nasional tersebut dengan tidak memperhitungkan kembali harga jual beli dan tidak akan saling mengadakan gugatan.

Pasal 5

1. Masing-masing pihak menjamin mengenai kebenaran identitas masing-masing pihak yang diberikan dalam akta ini sesuai tanda pengenal yang disampaikan pada saya, Pejabat dan masing masing pihak bertanggung jawab sepenuhnya atas hal tersebut.

2. Para pihak telah mengetahui letak dan kondisi Objek Jual Beli.

3. Pihak Pertama juga menjamin bahwa surat tanda bukti hak/sertipikat adalah satu-satunya yang sah/tidak pernah dipalsukan dan tidak pernah dibuat duplikatnya atau salinannya oleh instansi yang berwenang atas permintaannya.

Pasal 6

Kedua belah pihak dalam hal ini dengan segala akibatnya memilih tempat kediaman hukum yang umum dan tidak berubah pada Kantor Panitera Pengadilan Negeri Jakarta Selatan di Jakarta.

Pasal 7

Biaya pembuatan akta ini, uang saksi dan segala biaya peralihan hak ini dibayar oleh Pihak Kedua.

Akhirnya hadir juga di hadapan Saya, dengan dihadiri oleh saksi saksi yang sama dan disebutkan pada akhir akta ini:

– Nyonya FITRIA INDA, tersebut telah dikenal oleh saya, Pejabat, yang menerangkan telah mengetahui apa yang diuraikan diatas dan menyetujui jual beli dalam akta ini.

Demikianlah akta ini dibuat dihadapan para pihak dan:

Tuan BENNY SUPENO, lahir di Jakarta pada tanggal 5 Juli 1975, Warga Negara Indonesia, Karyawan, bertempat tinggal di Jakarta, Jalan Pualam Raya, Rukun Tetangga 006, Rukun Warga 010, Kelurahan Pisangan, Kecamatan Kebayoran Lama, Jakarta Selatan, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor Induk Kependudukan 3271062106750001 ; dan

Nyonya SUHARTINI, lahir di Jakarta pada tanggal 18 Maret 1974, Warga Negara Indonesia, Karyawan, bertempat tinggal di Jakarta, Jalan Gunung Raya Nomor 50, Rukun Tetangga 009, Rukun Warga 003, Kelurahan Kuningan Barat, Kecamatan Kemayoran, Jakarta Pusat, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor Induk Kependudukan 3271061803790001 kedua-duanya pegawai Pejabat Pembuat Akta Tanah. Sebagai saksi-saksi, dan setelah dibacakan serta dijelaskan, maka sebagai bukti kebenaran pernyataan yang dikemukakan oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua tersebut di atas, akta ini ditandatangani/cap ibu jari oleh Pihak Pertama, Pihak Kedua, para saksi dan Saya, PPAT, sebanyak 2 (dua) rangkap asli, yaitu 1 (satu) rangkap lembar pertama disimpan di kantor Saya, dan 1 (satu) rangkap lembar kedua disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan Jakarta Selatan untuk keperluan pendaftaran peralihan hak akibat jual beli dalam akta ini.

Pihak Pertama Pihak Kedua

BUDI RUSMAN LUKMAN HAKIM

Persetujuan isterinya,

FIRIA INDA

Saksi Saksi

BENNY SUPENO SUHARTINI

Melalui pemahaman atas prosedur transaksi disertai contoh akta jual beli tanah yang sah secara hukum tersebut, diharapkan dapat memberikan pengetahuan, kepastian, dan keamanan bagi kedua belah pihak dalam melakukan proses jual beli tanah. (SR)