Keringnya Likuiditas Keuangan dan Gelembung Properti di Tangerang Selatan

sumber foto: https://www.pexels.com/id-id/foto/orang-yang-menempatkan-koin-di-celengan-1602726/

Tangerang Selatan, salah satu kota penyangga Jakarta, telah mengalami pertumbuhan pesat dalam beberapa dekade terakhir. Pertumbuhan ini didorong oleh pembangunan infrastruktur yang masif dan peningkatan permintaan akan perumahan serta properti komersial. Namun, seperti halnya kota-kota besar lainnya, Tangerang Selatan tidak kebal terhadap fenomena gelembung properti. Dalam konteks ini, keringnya likuiditas keuangan dapat berdampak signifikan pada gelembung properti yang terjadi.

### Pengertian Gelembung Properti dan Likuiditas Keuangan

Gelembung properti adalah kondisi di mana harga properti meningkat dengan cepat dan tidak realistis, didorong oleh spekulasi dan permintaan yang tidak wajar. Saat gelembung pecah, harga properti dapat turun drastis, menyebabkan kerugian besar bagi pemilik properti dan investor.

Likuiditas keuangan, di sisi lain, merujuk pada ketersediaan dana atau aset yang dapat dengan mudah diubah menjadi uang tunai. Likuiditas yang tinggi memungkinkan transaksi keuangan berjalan lancar dan mendukung pertumbuhan ekonomi. Sebaliknya, keringnya likuiditas mengindikasikan kesulitan dalam mengakses dana, yang dapat menghambat aktivitas ekonomi.

### Penyebab Keringnya Likuiditas Keuangan

Keringnya likuiditas keuangan dapat disebabkan oleh beberapa faktor, antara lain:

1. **Pengetatan Kebijakan Moneter**: Bank sentral dapat menaikkan suku bunga untuk mengendalikan inflasi, yang pada gilirannya mengurangi jumlah uang yang beredar di pasar.

2. **Krisis Ekonomi Global**: Ketidakpastian ekonomi global dapat menyebabkan aliran modal keluar dari pasar domestik, mengurangi likuiditas.

3. **Kenaikan Non-Performing Loans (NPL)**: Peningkatan kredit bermasalah dapat menyebabkan bank-bank lebih berhati-hati dalam memberikan pinjaman, yang mengurangi likuiditas di pasar.

### Dampak Keringnya Likuiditas Keuangan pada Gelembung Properti

1. **Penurunan Permintaan Properti**: Dengan likuiditas yang ketat, kemampuan masyarakat untuk membeli properti menurun. Penurunan permintaan ini dapat menyebabkan stagnasi atau bahkan penurunan harga properti.

2. **Kesulitan Pembiayaan**: Pengembang properti mungkin menghadapi kesulitan dalam mendapatkan pembiayaan untuk proyek-proyek baru atau untuk menyelesaikan proyek yang sedang berjalan. Hal ini dapat menyebabkan penundaan atau pembatalan proyek, yang pada gilirannya mengurangi pasokan properti baru di pasar.

3. **Penurunan Harga Properti**: Dalam kondisi likuiditas yang ketat, investor mungkin terpaksa menjual aset properti mereka untuk mendapatkan uang tunai. Peningkatan jumlah properti yang dijual ini dapat menekan harga properti, mempercepat pecahnya gelembung properti.

4. **Kenaikan Kredit Bermasalah**: Dengan penurunan harga properti, nilai agunan yang dijaminkan kepada bank juga menurun. Hal ini dapat meningkatkan risiko kredit bermasalah, yang pada akhirnya memperburuk kondisi likuiditas.

5. **Pengurangan Pekerjaan dan Pendapatan**: Sektor properti adalah salah satu sektor yang padat karya. Penurunan aktivitas di sektor ini dapat menyebabkan pengurangan pekerjaan dan pendapatan bagi mereka yang bekerja di industri konstruksi dan real estate.

### Studi Kasus: Tangerang Selatan

Di Tangerang Selatan, beberapa kawasan seperti BSD City, Alam Sutera, dan Bintaro Jaya telah menjadi magnet bagi pengembang dan investor. Namun, pada saat yang sama, kota ini juga menghadapi tantangan dari keringnya likuiditas keuangan.

1. **Pengurangan Penjualan Properti**: Berdasarkan data dari agen properti lokal, penjualan properti di Tangerang Selatan telah mengalami penurunan signifikan dalam beberapa tahun terakhir. Hal ini disebabkan oleh penurunan daya beli masyarakat dan pengetatan kredit oleh bank.

2. **Penundaan Proyek-Proyek Besar**: Beberapa proyek besar di Tangerang Selatan mengalami penundaan atau bahkan pembatalan karena kesulitan dalam mendapatkan pembiayaan. Misalnya, pembangunan beberapa apartemen dan pusat perbelanjaan mengalami keterlambatan karena pengembang kesulitan mendapatkan pinjaman dari bank.

3. **Penurunan Harga Properti**: Harga properti di beberapa kawasan di Tangerang Selatan mulai menunjukkan tanda-tanda penurunan. Penurunan ini tidak hanya terjadi pada properti residensial, tetapi juga pada properti komersial seperti ruko dan kantor.

4. **Kenaikan Kredit Bermasalah**: Bank-bank lokal melaporkan peningkatan kredit bermasalah yang terkait dengan sektor properti. Hal ini menyebabkan bank semakin berhati-hati dalam memberikan kredit, yang memperburuk kondisi likuiditas.

### Solusi dan Langkah ke Depan

Untuk mengatasi dampak negatif dari keringnya likuiditas keuangan pada gelembung properti di Tangerang Selatan, beberapa langkah dapat diambil:

1. **Pelonggaran Kebijakan Moneter**: Bank sentral dapat mempertimbangkan pelonggaran kebijakan moneter untuk meningkatkan likuiditas di pasar. Penurunan suku bunga dapat membantu meningkatkan permintaan properti dan mendukung pembiayaan proyek-proyek baru.

2. **Inovasi Pembiayaan**: Pengembang properti dapat mencari sumber pembiayaan alternatif seperti penerbitan obligasi atau kerjasama dengan investor asing untuk mengatasi kesulitan dalam mendapatkan pinjaman dari bank.

3. **Program Stimulus Pemerintah**: Pemerintah dapat meluncurkan program stimulus untuk mendukung sektor properti, seperti insentif pajak bagi pembeli rumah pertama atau subsidi bunga kredit pemilikan rumah (KPR).

4. **Penguatan Manajemen Risiko**: Bank dan lembaga keuangan perlu memperkuat manajemen risiko mereka untuk mengurangi risiko kredit bermasalah. Ini termasuk peningkatan penilaian kredit dan pengawasan yang lebih ketat terhadap pinjaman yang diberikan.

5. **Diversifikasi Ekonomi**: Untuk mengurangi ketergantungan pada sektor properti, pemerintah daerah perlu mendorong diversifikasi ekonomi dengan mengembangkan sektor-sektor lain seperti manufaktur, teknologi, dan pariwisata.

### Kesimpulan

Keringnya likuiditas keuangan memiliki dampak yang signifikan pada gelembung properti di Tangerang Selatan. Penurunan permintaan, kesulitan pembiayaan, penurunan harga properti, kenaikan kredit bermasalah, serta pengurangan pekerjaan dan pendapatan adalah beberapa dampak yang dapat dirasakan. Untuk mengatasi tantangan ini, diperlukan kerjasama antara pemerintah, bank, pengembang properti, dan masyarakat untuk menemukan solusi yang dapat menjaga stabilitas ekonomi dan mendukung pertumbuhan yang berkelanjutan di Tangerang Selatan.

Penulis adalah praktisi berpengalaman dalam pengelolaan dana abadi (endowment fund), dana pensiun, dana sosial , asuransi sosial, serta peneliti bidang pembangungan berkelanjutan sejak 2004. Untuk pembelajaran lebih lanjut bisa mengunjungi website grl-capital.com.