Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah dan Prosedur Pelaksanaannya

Ilustrasi balik nama sertifikat tanah. Foto: jittawit21/Shutterstock

Balik nama sertifikat tanah adalah proses peralihan hak atas tanah yang terjadi karena jual beli, hibah, waris, dan tukar menukar. Proses ini dapat dilakukan melalui jasa PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) dan Kementerian BPN (Badan Pertanahan Nasional).

Dalam prosesnya, pemilik yang hendak melakukan balik nama kerap menjumpai sejumlah permasalahan. Tidak cukup dengan menyediakan kwitansi pelunasan, pemilik juga harus melengkapi beberapa dokumen lainnya.

Mengutip jurnal Prosedur Pelaksanaan Balik Nama Sertifikat Hak Milik Atas Tanah di Kantor Pertanahan Kabupaten Bulukumba susunan Rina Sulistina, dkk., pelaksanaan balik nama sertifikat tanah harus dilakukan sesuai dengan SOP yang berlaku. Hal ini termuat dalam Perkaban Nomor 1 Tahun 2010.

Sementara besaran biaya dan pajaknya termuat dalam UU No. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan Atas UU No. 21 Tahun 1997 tentang BPHTB. Apa saja syarat balik nama sertifikat tanah yang harus dilengkapi? Untuk mengetahuinya, simaklah penjelasannya dalam artikel berikut ini.

Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah

Ilustrasi Sertifikat Bank. Foto: Brian A Jackson/Shutterstock

Dikutip dari buku Property Top Secret susunan Iswi Hariyani, dkk. (2021), dokumen dan data yang harus dilengkapi untuk membuat Akta Jual Beli (AJB) dan balik nama sertifikat tanah adalah:

1. Data tentang tanah

PBB 5 tahun terakhir beserta Surat Tanda Terima Setoran.
Sertifikat tanah asli.
IMB asli apabila ada untuk diserahkan kepada Pembeli setelah selesai proses AJB.
Bukti pembayaran rekening listrik, telepon, air, dan tagihan lainnya.
Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), maka harus ada dokumen resminya.
Surat Roya dari Bank yang bersangkutan.

2. Data penjual dan pembeli perorangan

Fotokopi KTP suami istri.
Fotokopi Kartu Keluarga dan Akta Nikah.
Fotokopi Keterangan WNI atau ganti nama opsional apabila ada. Ini berlaku untuk WNI keturunan.
Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon di atas materai.
Sertifikat asli.
Surat Keterangan Waris (SKW) sesuai peraturan perundang-undangan.
Akte Wasiat Notaris
Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan dokumen aslinya.
Penyerahan bukti SSB (BPHTB), bukti SSP atau PPH untuk perolehan tanah lebih dari Rp60 juta.

3. Data penjual dan pembeli perusahaan

Fotokopi KTP Direksi dan Komisaris yang mewakili.
Fotokopi Anggaran Dasar lengkap berikut dengan pengesahannya dari Meneri Hukum dan HAM RI.
Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual sebagian kecil aset.

Cara Balik Nama Sertifikat Tanah

Ilustrasi sertifikat tanah. Foto: Shutter Stock

Proses balik nama sertifikat tanah bisa dilakukan melalui dua cara, yakni menggunakan Jasa PPAT atau notaris dan pengajuan mandiri. Dikutip dari buku Tata Cara Mengurus Surat-Surat Rumah dan Tanah susunan Eko Yulian (2008), berikut penjelasannya:

1. Melalui jasa PPAT

Setelah membuat Akta Jual Beli, PPAT akan menyerahkan berkas ke Kantor Pertanahan untuk keperluan balik nama sertifikat. Proses ini berlangsung selambat-lambatnya 7 hari kerja setelah akta ditandatangani. Berkas yang diserahkan meliputi:

Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli.
Akta jual-beli PPAT.
Sertifikat hak atas tanah.
KTP pembeli dan penjual.
Bukti pelunasan dan pembayaran Pph.
Bukti pelunasan dan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.

2. Mengajukan sendiri

Jika pembeli ingin melakukan proses balik nama sertifikat tanah sendiri, maka ia perlu meminta berkas jual beli yang ada di PPAT. Selanjutnya, berkas tersebut bisa diserahkan kepada Kantor Pertanahan. Adapun daftar berkasnya adalah sebagai berikut:

Surat Pengantar dari PPAT.
Sertifikat asli.
Akta jual beli dari PPAT.
Identitas diri penjual dan pembeli dengan melampirkan fotokopi KTP.
Surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan pada pihak lain.
Bukti pelunasan SSBBPHTB.
Bukti pelunasan SSP Pph.
SPPTPBB tahun berjalan atau tahun berakhir. Jika belum memiliki SPPT, maka perlu keterangan dari lurah/kepala desa terkait.

Dari kedua cara tersebut, pihak yang ingin melakukan balik nama harus melampirkan Akta Jual Beli (AJB) kepada Kantor Pertanahan. Dokumen ini cukup penting sebagai bukti kepemilikan atas tanah yang sedang diproses balik namanya.

Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Ilustrasi Jual-Beli tanah. Foto: Shutterstock

Biaya balik nama biasanya ditanggung oleh pihak pembeli yang ingin melakukan balik nama. Besaran biayanya ditetapkan berdasarkan ketentuan yang telah dikeluarkan oleh Dirjen ATR BPN.

Adapun pengajuan balik nama sendiri biasanya berbeda dengan pengajuan melalui jasa notaris. Dikutip dari situs ATR BPN, berikut rinciannya:

1. Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah Pengajuan Mandiri

Untuk mengetahui biaya balik nama sertifikat tanah, ditetapkan rumus hitung sebagai berikut:

Nilai tanah (per m2) x luas tanah (m2)/1000 + biaya pendaftaran

Contoh kasusnya adalah sebagai berikut:

Budi membeli tanah dengan harga Rp5 juta per meter persegi. Luas tanahnya adalah 100 m2. Jika biaya pendaftaran saat ini adalah Rp50.000, maka biaya yang harus Budi keluarkan adalah:

= 5.000.000 x 100/1000 + 50.000

= 5.000.000 x 0,1 + 50.000

= 550.000

Jadi, biaya yang harus dikeluarkan Budi untuk balik nama sertifikat tanahnya adalah Rp550.000

2. Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah di Notaris

Jika menggunakan jasa notaris atau PPAT, pembeli akan dikenai tarif jasa sesuai kesepakatan. Biasanya, tarifnya sekitar 0,5 sampai 1 persen dari total nilai transaksi.

Jika biaya balik nama yang ditetapkan BPN adalah Rp500.000. Maka, biaya jasa notarisnya sekitar Rp25.000-Rp50.000.

(MSD)

Frequently Asked Question Section

Apa lembaga yang menangani balik nama sertifikat tanah?

ATR BPN (Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional).

Apa itu PPAT?

PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

Berapa tarif jasa notaris saat proses balik nama sertifikat tanah?

0,5-1% dari total transaksi yang dilakukan.