Melihat UU Real Estat Arab Saudi yang Direvisi demi Kampung Haji Indonesia

Jamaah haji dari berbagai negara melakukan Tawaf di Masjidil Haram, Makkah, Arab Saudi, Minggu (15/6/2025). Foto: Andika Wahyu/ANTARA FOTO

Arab Saudi memberi lampu hijau atas gagasan Presiden Prabowo membangun Kampung Haji Indonesia (KHI), yaitu kawasan hunian dan layanan terpadu bagi jemaah Indonesia di sekitar Masjidil Haram, Makkah.

Bahkan, negara kerajaan itu merevisi UU kepemilikan tanah dan bangunan (real estat) untuk mengakomodasi permintaan Prabowo yang disampaikan kepada Putra Mahkota Muhammad bin Salman (Pangeran MBS) tersebut.

Proyek Kampung Haji Indonesia (KHI) dipimpin oleh Danantara, badan pengelola investasi strategis yang dibentuk oleh pemerintah Indonesia.

CEO Danantara Rosan Roeslani mengatakan, Arab Saudi telah menawarkan 8 plot lahan pada Indonesia untuk keperluan KHI di dekat Masjidil Haram.

"Kita akan lanjuti prosesnya. Karena atas pertemuan Bapak Presiden dan MBS, Crown Prince, undang-undang dari Arab Saudi ini diubah untuk kepemilikan [tanah] boleh dimiliki oleh pihak asing di Makkah,” ujar Rosan usai melaporkan perkembangan KHI kepada Presiden Prabowo, Rabu (30/7).

CEO Danantara Rosan Roeslani melaporkan perkembangan pembelian lahan di Makkah untuk Kampung Haji Indonesia kepada Presiden Prabowo, Rabu (30/7/2025). Foto: Instagram/ @sekretariat.kabinet

Rosan menambahkan, tanah-tanah yang ditawarkan untuk menjadi lokasi KHI berstatus freehold atau hak milik penuh. Ada delapan plot yang ditawarkan dengan kondisi lahan bervariasi, termasuk dataran dan perbukitan.

"Jadi ini adalah tanahnya itu freehold, hak penuh. Untuk pertama kali ini diubah. Jadi undang-undang ini diubah. Saya dikontak langsung oleh pemerintah Arab Saudi dan undang-undang ini kita akan melalui prosesnya," terang Rosan yang juga Menteri Investasi dan Hilirisasi/Kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) ini.

Soal harga tanah, Rosan menyebut kisarannya berbeda-beda tergantung lokasi dan kondisi lahan. Pemerintah Arab Saudi akan bertanggung jawab terhadap relokasi penduduk yang masih menempati sebagian lahan.

Presiden Prabowo Subianto bertemu dengan Putra Mahkota sekaligus Perdana Menteri Arab Saudi, Pangeran Mohammed bin Salman Al Saud, di Istana Al-Salam, Jeddah, Rabu (2/7/2025). Foto: : Kementerian Media Arab Saudi

"Mereka kasih [penawaran] ada 8 plot, ya. Tapi tanahnya ini ada yang flat, ada yang berbukit, tapi kan ada penduduknya juga. Masih ada beberapa penduduknya juga. Untuk penduduknya ini, itu akan menjadi tanggung jawab pemerintah Arab Saudi. Jadi, harga yang kami tawarkan itu nanti sudah menyangkut harga untuk keadaan bersihlah istilahnya," ujar Rosan.

Lalu seperti apa revisi UU oleh Arab Saudi demi mengakomodasi pembangunan Kampung Haji Indonesia di sekitar Masjidil Haram, Makkah?

Pekan lalu, Arab Saudi secara resmi telah menerbitkan rincian lengkap undang-undang barunya yang mengatur kepemilikan real estat oleh warga non-Saudi. Penerbitan itu dilakukan setelah ada persetujuan kabinet awal bulan Juli 2025.

Undang-undang komprehensif ini, yang dirilis dalam lembaran resmi negara Umm Al-Qura pada hari Jumat (25/7), akan berlaku efektif 180 hari sejak publikasi.

"Aturan ini menandai perombakan besar dalam pendekatan Kerajaan [Arab Saudi] terhadap kepemilikan properti asing,” tulis media Saudi Gazette edisi 25 Juli 2025.

PM sekaligus Putra Mahkota Arab Saudi, Pangeran MBS (tengah), memimpin rapat kabinet di Jeddah, Selasa (21/5/2024). Foto: X/@makkahregion

Warga Asing Bisa Miliki Real Estat

UU tersebut memuat sistem baru yang memberikan hak kepada warga non-Saudi — termasuk individu, perusahaan, dan entitas nirlaba — untuk memiliki properti atau memperoleh hak kepemilikan real lainnya atas real estat dalam zona geografis tertentu yang akan ditentukan oleh kabinet.

Hak-hak ini mencakup hak pakai (usufruct), hak sewa, dan kepentingan real estat lainnya, namun akan tunduk pada berbagai kontrol dan pembatasan berdasarkan lokasi, jenis properti, dan penggunaannya.

Undang-undang ini tetap melindungi semua hak real estat yang telah ditetapkan secara hukum untuk warga non-Saudi sebelum peraturan baru ini berlaku.

Makkah dan Madinah Hanya untuk Muslim

Jamaah haji dari berbagai negara berjalan di Masjidil Haram, Makkah, Arab Saudi, Senin (9/6/2025). Foto: Andika Wahyu/ANTARA FOTO

Namun, undang-undang ini dengan jelas menyatakan bahwa kepemilikan tetap dilarang di lokasi dan wilayah tertentu, terutama di Makkah dan Madinah, kecuali dalam kondisi khusus untuk pemilik individu Muslim.

Salah satu ketentuan utama dalam undang-undang ini mensyaratkan Dewan Menteri — atas usulan Otoritas Umum Real Estat dan dengan persetujuan Dewan Urusan Ekonomi dan Pembangunan — untuk menentukan zona yang diizinkan untuk kepemilikan asing dan menetapkan batas atas persentase kepemilikan serta durasi hak pakai.

Individu asing yang secara hukum tinggal di Arab Saudi dapat memiliki satu properti residensial di luar area terlarang untuk tujuan tempat tinggal pribadi. Ketentuan ini tidak berlaku untuk Makkah dan Madinah.

Peraturan ini juga mencakup ketentuan untuk kepemilikan korporat. Perusahaan yang tidak terdaftar di bursa dengan pemegang saham asing, serta dana investasi dan entitas tujuan khusus berlisensi, akan diizinkan untuk memperoleh real estat di seluruh Kerajaan, termasuk di Makkah dan Madinah, asalkan kepemilikan tersebut mendukung kebutuhan operasional atau perumahan karyawan.

Perusahaan dan kendaraan investasi yang terdaftar di bursa juga dapat memperoleh properti sesuai dengan peraturan pasar keuangan Saudi.

Misi diplomatik dan organisasi internasional juga dapat memiliki properti untuk penggunaan resmi dan tempat tinggal perwakilan mereka, tunduk pada persetujuan Kementerian Luar Negeri dan kondisi resiprositas (timbal balik).

Raja Salman memimpin rapat kabinet, 2024. Foto: X/@makkahregion

Prosedur dan Sanksi

Untuk memastikan kepatuhan, entitas non-Saudi harus mendaftar pada otoritas yang berwenang sebelum memperoleh properti. Kepemilikan atau hak real estat hanya akan berlaku setelah pendaftaran resmi dalam daftar real estat nasional.

Undang-undang ini memperkenalkan biaya transfer real estat hingga 5% untuk transaksi yang melibatkan non-Saudi, dan menguraikan kerangka kerja sanksi untuk pelanggaran.

Hotel-hotel berbintang 5 di sekitar Masjidil Haram. Clock Tower alias Tower Zamzam di sebelah kanan. Foto: Kemenhaj KSA

Sanksi termasuk denda hingga SAR 10 juta (sekitar Rp 43 miliar) dan, dalam kasus-kasus serius seperti informasi palsu, properti dapat dijual secara paksa dengan hasil penjualan diserahkan ke negara setelah dikurangi biaya.

Sebuah komite khusus di bawah Otoritas Umum Real Estat akan dibentuk untuk menyelidiki pelanggaran dan menjatuhkan sanksi. Keputusan komite ini dapat diajukan banding ke pengadilan administratif dalam waktu 60 hari.

Jemaah calon haji Indonesia kloter JKG 01 dari Madinah menelepon keluarganya di tanah air sesampainya di Hotel Al Ghader, Syisyah, Makkah, Arab Saudi, Sabtu (10/5/2025). Foto: Andika Wahyu/ANTARA FOTO

Perubahan Penting Lainnya

Selain itu, undang-undang ini mencabut aturan sebelumnya yang melarang warga negara GCC (Dewan Kerja Sama Teluk) memiliki properti di Makkah dan Madinah, secara efektif menstandarkan aturan untuk semua entitas non-Saudi di bawah satu kerangka kerja.

Peraturan pelaksana (executive regulations), yang akan merinci mekanisme implementasi dan menentukan batas geografis serta kondisi, diperkirakan akan diterbitkan dalam waktu enam bulan.

Undang-undang baru ini menggantikan undang-undang kepemilikan properti asing sebelumnya yang dikeluarkan di bawah Keputusan Kerajaan No. M/15 pada tahun 2000.